Beispielrechnung: Ehepaar Püschel vermietet sein Ferienhaus
Die Eheleute Püschel haben 2013 ein Ferienhaus für 140 000 Euro an der Ostsee gekauft. Das vermieten sie über einen im Ferienort ansässigen Vermittler 90 Tage im Jahr umsatzsteuerfrei an Urlaubsgäste. An 30 Tagen behalten sie sich vor, ihr Haus selbst zu bewohnen und teilen anfallende Kosten deshalb zwischen der möglichen Selbstnutzung und der restlichen Zeit auf (30 Tage/ 365 Tage).
Bisher hat das Finanzamt die Vermietungseinkünfte unter Vorbehalt akzeptiert. Nun, nach fünf Jahren, prüft es die Gewinnabsicht der Püschels und fordert eine Prognoserechnung. Dafür nutzen Püschels Erfahrungswerte: Seit 2013 haben sie im Schnitt 6 200 Euro Miete eingenommen, auf die sie vorsichtshalber 10 Prozent aufschlagen. Auf der Ausgabenseite stehen Kreditzinsen, Möbelabschreibungen und Bewirtschaftungskosten, wovon sie zur Sicherheit 10 Prozent abziehen. Das Haus schreiben sie jährlich mit 2 Prozent des Kaufpreises ab. Diese Ausgaben berücksichtigen sie anteilig für die Vermietungszeit. Direkte Vermietungskosten, wie für die Verwaltung, setzen sie voll an.
Unterm Strich erwarten Püschels einen jährlichen Überschuss in Höhe von 1 660 Euro. Auf 30 Jahre ergibt das ein Plus von 49 800 Euro.
Totalüberschussprognose (Euro)
Jährlich | Auf 30 Jahre | |
Jährlich | Auf 30 Jahre | |
Erwartete Mieteinnahmen | 6 200 | |
10 Prozent Sicherheitszuschlag | + 620 | |
Mieteinnahmen | = 6 820 | = 204 600 |
Werbungskosten | ||
Schuldzinsen | 320 | |
Bewirtschaftung | + 860 | |
Möbelabschreibung | + 1 300 | |
Zwischensumme | = 2 480 | |
10 Prozent Sicherheitsabschlag | − 248 | |
Gebäudeabschreibung | + 2 800 | |
Zwischensumme | = 5 032 | |
Davon entfallen 92 Prozent auf die Vermietung 1 | 4 630 | |
Direkte Kosten aus Vermietung | + 530 | |
Abziehbare Kosten | = 5 160 | = 154 800 |
Mieteinnahmen | 6 820 | 204 600 |
Werbungskosten | − 5 160 | − 154 800 |
Gesamtergebnis | = 1 660 | = 49 800 |
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