Beispiel­rechnung: Ehepaar Püschel vermietet sein Ferien­haus

Die Eheleute Püschel haben 2013 ein Ferien­haus für 140 000 Euro an der Ostsee gekauft. Das vermieten sie über einen im Ferien­ort ansässigen Vermittler 90 Tage im Jahr umsatz­steuerfrei an Urlaubs­gäste. An 30 Tagen behalten sie sich vor, ihr Haus selbst zu bewohnen und teilen anfallende Kosten deshalb zwischen der möglichen Selbst­nutzung und der restlichen Zeit auf (30 Tage/ 365 Tage).

Bisher hat das Finanz­amt die Vermietungs­einkünfte unter Vorbehalt akzeptiert. Nun, nach fünf Jahren, prüft es die Gewinn­absicht der Püschels und fordert eine Prognoserechnung. Dafür nutzen Püschels Erfahrungs­werte: Seit 2013 haben sie im Schnitt 6 200 Euro Miete einge­nommen, auf die sie vorsichts­halber 10 Prozent aufschlagen. Auf der Ausgabenseite stehen Kreditzinsen, Möbel­abschreibungen und Bewirt­schaftungs­kosten, wovon sie zur Sicherheit 10 Prozent abziehen. Das Haus schreiben sie jähr­lich mit 2 Prozent des Kauf­preises ab. Diese Ausgaben berück­sichtigen sie anteilig für die Vermietungs­zeit. Direkte Vermietungs­kosten, wie für die Verwaltung, setzen sie voll an.

Unterm Strich erwarten Püschels einen jähr­lichen Über­schuss in Höhe von 1 660 Euro. Auf 30 Jahre ergibt das ein Plus von 49 800 Euro.

Total­über­schuss­prognose (Euro)

Jähr­lich

Auf 30 Jahre

Jähr­lich

Auf 30 Jahre

Erwartete Miet­einnahmen

6 200

10 Prozent Sicher­heits­zuschlag

+ 620

Miet­einnahmen

= 6 820

= 204 600

Werbungs­kosten

Schuldzinsen

320

Bewirt­schaftung

+ 860

Möbel­abschreibung

+ 1 300

Zwischensumme

= 2 480

10 Prozent Sicher­heits­abschlag

− 248

Gebäude­abschreibung

+ 2 800

Zwischensumme

= 5 032

Davon entfallen 92 Prozent auf die Vermietung 1

4 630

Direkte Kosten aus Vermietung

+ 530

Abzieh­bare Kosten

= 5 160

= 154 800

Miet­einnahmen

6 820

204 600

Werbungs­kosten

− 5 160

− 154 800

Gesamt­ergebnis

= 1 660

= 49 800

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