Im eigenen Ferien­haus Urlaub machen und es sonst an Gäste zu vermieten, klingt ideal – wären da nicht die Steuern.

Ob eine Wohnung an Nord- oder Ostsee oder ein Haus in den Alpen – von der eigenen Ferien­immobilie träumen viele. Erholung plus Vermietung, das ist häufig die Idee. Schließ­lich gab es im Jahr 2017 hier­zulande allein 36 Millionen Über­nachtungen in Ferien­häusern und -wohnungen, so das Statistische Bundes­amt.

Was viele nicht wissen: Die Steuer­regeln für Ferien­vermieter sind kompliziert. Denn ob und wie sie Einnahmen versteuern müssen und welche Kosten das Finanz­amt dafür anerkennt, hängt von der Nutzung ab.

Nur privat oder auch vermietet?

Einfach ist es, wenn jemand seine Immobilie nur privat nutzt. Dann kann er in seiner Steuererklärung nur die Ausgaben ansetzen, die er auch für seinen ständigen Wohn­sitz abrechnen könnte, etwa Hand­werk­erkosten.

Anders ist es, wenn der Eigentümer sein Haus auch vermietet. Seine Einkünfte muss er beim Finanz­amt erklären, im Gegen­zug darf er die Kosten der Vermietung gegen­rechnen. Voraus­setzung ist aber: Er kann plausibel machen, dass er lang­fristig Gewinn erzielen und nicht nur mit hohen Ausgaben Verluste erzeugen will, die seine Steuerlast reduzieren − Stich­wort „Steu­ersparmodell“.

Unser Rat

Planen. Wollen Sie sich eine Ferien­immobilie anschaffen, über­legen Sie gut, wie Sie diese nutzen wollen. Planen Sie, auch an Ferien­gäste zu vermieten, erkundigen Sie sich bei der Gemeinde, wie viele Vermietungs­tage dort üblich sind.

Versteuern. Vermieten Sie an Urlaubs­gäste, teilen Sie die Einnahmen in Ihrer Steuererklärung mit. Das Finanz­amt prüft, ob Sie lang­fristig Gewinn erzielen wollen. Rechnet es auf lange Sicht mit einem Verlust, erkennt es nichts an. Vermieten Sie Ihr Ferien­domizil ausnahms­los, können Sie alle Kosten steuerlich ansetzen. Nutzen Sie es auch selbst, teilen Sie Kosten auf. Achtung: Neben Einkommensteuer können Zweit­wohnungs-, Umsatz- und Gewerbe­steuer anfallen.

Beraten. Ob sich Ferien­vermietung finanziell für Sie lohnt, sollten Sie vom Steuerberater prüfen lassen. Er kann mit Ihnen eine lang­fristige Gewinn­prognose aufstellen und die Konditionen von Vermietung und Selbst­nutzung gestalten. Außerdem kann er berechnen, ob Sie mit Ihrem Umsatz umsatz­steuer­pflichtig werden – und wenn nicht, ob es sich für Sie lohnt, freiwil­lig auf Mieten Umsatz­steuer zu erheben.

Anfangs höhere Verluste

Insbesondere in den ersten Jahren können die anerkannten Werbungs­kosten die Miet­einnahmen deutlich über­steigen, etwa wenn Reno­vierungen und Umbauten anstehen. Das Finanz­amt akzeptiert diese zwischen­zeitlich hohen Verluste nur, wenn auf lange Sicht ein nach­haltiger Über­schuss aus der Vermietung realistisch erscheint.

Schwierig­keit für Ferien­haus­besitzer: Diese Immobilien stehen zeit­weise leer und werfen in der Regel nicht das ganze Jahr über Miet­einnahmen ab. Verluste sind so meist höher und die Verlust­phase dauert länger als bei einer regulären Wohnungs­vermietung. Bei der gemischten Nutzung zweifelt das Finanz­amt immer an der Gewinn­absicht und kontrolliert Vermieter besonders intensiv.

Prognoserechnung für 30 Jahre

Ferien­häuser an der Meck­lenburgischen Seenplatte: Wer Verluste aus der Vermietung absetzen will, braucht eine Gewinn­prognose.

Auf Nach­frage können Vermieter die Gewinn­absicht mit einer sogenannten Total­über­schuss­prognose nach­weisen – unabhängig davon, wann und in welchem Umfang sie ihre Unterkunft privat nutzen und vermieten (Beispielrechnung).

Die Prognose erstellen sie für eine Zeitspanne von 30 Jahren und verrechnen dabei die voraus­sicht­lichen Einnahmen mit den zu erwartenden Kosten. Ergibt sich unterm Strich ein Verlust, nimmt das Amt an, dass Vermieter keine Gewinne erzielen wollen und wertet die Vermietung als „Lieb­haberei“. Die Folge: Verluste erkennen die Beamten nicht an. Aber auch Jahre mit Gewinnen bleiben in der Steuererklärung außen vor.

Das Finanz­amt kann die Prüfung der Lieb­haberei bei Bedarf wieder aufrollen.

In der Regel wartet die Behörde die ersten Jahre der Ferien­vermietung ab, erkennt eventuelle Verluste unter Vorbehalt an und prüft erst dann die Gewinn­absicht.

Ferien­haus ausnahms­los vermieten

Dass Eigentümer mit ihrer Immobilie Gewinn erwirt­schaften wollen, nimmt ein Beamter ohne Nach­weis an , wenn diese das ganze Jahr über an wechselnde Gäste vermieten oder es zumindest beabsichtigen. Eindeutig ist das der Fall, wenn

  • Eigentümer ihre Immobilie von einem Vermittler vermieten lassen und Selbst­nutzung für das gesamte Jahr vertraglich ausschließen,
  • sich der Wohn­sitz der Eigentümer in unmittel­barer Nähe zum Ferien­haus befindet,
  • sie am Urlaubs­ort eine weitere Ferien­immobilie besitzen, die sie selbst nutzen, oder
  • die Ferien­immobilie für die am Ort übliche Anzahl an Tagen vermietet wird. Die Zahl kann man zum Beispiel beim Touristikbüro der Gemeinde erfragen.

Ihre dauer­hafte Vermietungs­absicht können Eigentümer auch durch Werbemaß­nahmen wie Zeitungs­inserate nach­weisen.

Kurze Aufenthalte, zum Beispiel um das Haus zu verwalten und für neue Gäste vorzubereiten, zählen dann zur Vermietungs­zeit – nicht zur Privatnut­zung. Vermieter können die gesamten Werbungs­kosten für die Immobilie abziehen – auch für die Zeit, in der sich niemand dort aufhält.

Doch je häufiger eine Immobilie leer steht, desto wahr­scheinlicher sind Verluste. So bald Ferien­vermieter die orts­übliche Vermietungs­zeit um mehr als 25 Prozent unter­schreiten, kontrolliert das Finanz­amt die Gewinn­erzielungs­absicht auf jeden Fall anhand einer Prognoserechnung, (Bundes­finanzhof, Az. IX B 106/15).

Anlage V ausfüllen

Wer Einkünfte aus einer Ferien­vermietung erklärt, nimmt die Anlage V der Steuererklärung wie bei dauer­hafter Vermietung an feste Mieter. In Zeile 7 des Formulars kenn­zeichnen Vermieter zusätzlich, dass sie in ihrer Immobilie zahlende Urlaubs­gäste beher­bergen.

Kosten für die Endreinigung, für Fahrten zur Schlüssel­über­gabe oder Zeitungs­inserate sind Werbungs­kosten, unmittel­bar verursacht durch die Vermietung. Sie lassen sich in voller Höhe von den Einnahmen abziehen.

Kosten wie Abschreibungen für Gebäude und Möbel sowie Versicherungs­beiträge, die durch Vermietung und Selbst­nutzung veranlasst sind, müssen Vermieter aufteilen und anteilig abrechnen: Schränken sie ihre Eigennut­zung auf einen bestimmten Zeitraum ein – etwa im Vertrag mit einem Vermittler – zählen Leerstands­zeiten zur Vermietung. Den Anteil der nicht absetz­baren Werbungs­kosten ermitteln sie nach dem Verhältnis der Selbst­nutzung zum restlichen Zeitraum.

Können Eigentümer ihre Immobilie uneinge­schränkt jeder­zeit bewohnen, teilen sie Leerstands­zeiten und folg­lich Werbungs­kosten im Wege der Schät­zung auf. Es gilt das Verhältnis der tatsäch­lichen Selbst­nutzung zur tatsäch­lichen Ferien­vermietung.

Lässt sich die tatsäch­liche Selbst­nutzung nicht ermitteln, sind ihr von den Kosten pauschal 50 Prozent zuzu­ordnen.

Vermieten mit Umsatz­steuer?

Während Einnahmen aus einer dauer­haften Vermietung nicht der Umsatz­steuer unterliegen, sind Ferien­vermieter mit ihren Einnahmen grund­sätzlich umsatz­steuer­pflichtig. Das gilt sogar, wenn sie keine Absicht haben, Gewinne zu erzielen.

Viele Vermieter muss das dennoch nicht kümmern. Liegt ihr Umsatz im voran­gegangenen Kalender­jahr unter 17 500 Euro und steigt er im laufenden Jahr voraus­sicht­lich nicht über 50 000 Euro, sind sie Klein­unternehmer und bleiben dann doch von der Umsatz­steuer verschont.

Ferien­vermieter haben aber die Wahl, diese Regelung abzu­lehnen und freiwil­lig von ihren Gästen Umsatz­steuer zu verlangen. Auf die Miete kommen dann 7 Prozent Umsatz­steuer, auf Zusatz­leistungen wie Wäsche­service fallen 19 Prozent an. Wegen der unterschiedlichen Steuersätze müssen Vermieter die Extras in der Rechnung gesondert aufführen.*

Die Vermietung mit Umsatz­steuer kann sich richtig lohnen: Die Umsatz­steuer, die im Aufwand für die vermietete Immobilie enthalten ist, dürfen sich Vermieter als Vorsteuer vom Finanz­amt zurück­holen. Das ergibt unterm Strich ein Plus: Während sie etwa für eine Reno­vierung der Immobilie 19 Prozent Umsatz­steuer vom Amt erstattet bekommen, müssen sie für den Groß­teil ihres Umsatzes nur 7 Prozent abführen.

Der Nachteil: Die Entscheidung für die Umsatz­steuer bindet Vermieter für fünf Jahre und lastet ihnen viel Bürokratie auf. Sie müssen nicht nur den Gästen Rechnungen ausstellen, sondern auch eine Jahres­erklärung abgeben und jeden Monat ihre Umsatz­steuerlast anmelden.

Außerdem dürfen umsatz­steuer­pflichtige Ferien­vermieter für den Anteil der Privatnut­zung keine Vorsteuer aus Rechnungen Dritter zurück­holen – und müssen sie deshalb aufteilen. Das gilt auch für den Kauf oder den Neubau von Ferien­haus oder -wohnung. Aus Mangel an Erfahrungs­werten legen künftige Ferien­vermieter den voraus­sicht­lichen Umfang der privaten Nutzung zugrunde.

Ausnahme­fall: Gewerbe Ferien­haus

In Ausnahme­fällen gilt die vermietete Ferien­immobilie als Gewerbe­betrieb – wenn bestimmte Voraus­setzungen gleich­zeitig erfüllt sind: Die Immobilie ist komplett einge­richtet und Teil einer einheitlichen Wohn­anlage. Sie wird von einer Ferien­dienst­organisation verwaltet und steht jeder­zeit für die Vermietung bereit. Zudem ist durch­gehend Personal anwesend – wie an einer Hotel­rezeption.

Das Finanz­amt geht auch dann von einem Gewerbe aus, wenn die Immobilie zwar nicht zu einer Ferien­anlage gehört, aber wie ein Hotel geführt wird. Das ist etwa der Fall, wenn Vermieter Gäste ohne Voranmeldung aufnehmen. Gleiches gilt, wenn sie wesentliche Extras anbieten, etwa Mahl­zeiten vorbereiten oder die Räume während des Gästeauf­enthalts täglich reinigen.

Gewerb­liche Ferien­vermietung zeigen Vermieter beim Gewer­beamt an. In der Steuererklärung füllen sie die Anlage G aus. Ab 24 500 Euro Gewinn im Jahr zahlen sie neben Einkommen- auch Gewerbe­steuer.

Verkauf früh­zeitig planen

Wenn die Lust auf Urlaubs­ziele in der Ferne erwacht oder Aufwand rund ums Ferien­haus über­hand­nimmt, kann manchem die Freude daran vergehen. Eigentümer, die ihre private Immobilie loswerden wollen, sollten das früh planen, um nicht versehentlich für den Verkauf Steuern zahlen zu müssen.

Ob der Gewinn aus dem Verkauf der Ferien­wohnung oder des Ferien­hauses versteuert werden muss, hängt zunächst vom Zeitraum zwischen der notariellen Beur­kundung von Kauf und Verkauf ab: Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, können Steuerzahler den Gewinn ohne Steuer­abzüge einstreichen. Bei weniger als zehn Jahren gehört ein Verkaufs­gewinn zu den sons­tigen Einkünften, die sie in Anlage SO der Steuererklärung mitteilen.

Zwischen Anschaffung und Verkauf liegen weniger als zehn Jahre? Um die Besteuerung kommen private Immobilien­verkäufer nur herum, wenn sie ihre Wohnung oder ihr Haus durch­gehend oder im Jahr des Verkaufs und den zwei voran­gegangenen Jahren ausschließ­lich selbst bewohnt haben. Eine Nutzung zu eigenen Wohn­zwecken liegt bei einer Ferien­immobilie dann vor, wenn die Eigentümer sie ausschließ­lich selber, mit ihren Familien­angehörigen oder Dritten besuchen (Bundes­finanzhof, Az. IX R 37/16).

Eigentümer, die in ihrer Ferien­immobilie selbst urlauben und sie auch an Urlaubs­gäste vermieten, profitieren nicht von der Ausnahme­regelung. Wollen sie Haus oder Wohnung in absehbarer Zeit verkaufen und können die Zehn­jahres­frist nicht einhalten, sollten sie die Nutzung recht­zeitig neu gestalten, um Steuern zu sparen.

* Passage korrigiert am 6 Juli 2018

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