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Im eigenen Ferienhaus Urlaub machen und es sonst an Gäste zu vermieten, klingt ideal – wären da nicht die Steuern.
Ob eine Wohnung an Nord- oder Ostsee oder ein Haus in den Alpen – von der eigenen Ferienimmobilie träumen viele. Erholung plus Vermietung, das ist häufig die Idee. Schließlich gab es im Jahr 2017 hierzulande allein 36 Millionen Übernachtungen in Ferienhäusern und -wohnungen, so das Statistische Bundesamt.
Was viele nicht wissen: Die Steuerregeln für Ferienvermieter sind kompliziert. Denn ob und wie sie Einnahmen versteuern müssen und welche Kosten das Finanzamt dafür anerkennt, hängt von der Nutzung ab.
Nur privat oder auch vermietet?
Einfach ist es, wenn jemand seine Immobilie nur privat nutzt. Dann kann er in seiner Steuererklärung nur die Ausgaben ansetzen, die er auch für seinen ständigen Wohnsitz abrechnen könnte, etwa Handwerkerkosten.
Anders ist es, wenn der Eigentümer sein Haus auch vermietet. Seine Einkünfte muss er beim Finanzamt erklären, im Gegenzug darf er die Kosten der Vermietung gegenrechnen. Voraussetzung ist aber: Er kann plausibel machen, dass er langfristig Gewinn erzielen und nicht nur mit hohen Ausgaben Verluste erzeugen will, die seine Steuerlast reduzieren − Stichwort „Steuersparmodell“.
Unser Rat
Planen. Wollen Sie sich eine Ferienimmobilie anschaffen, überlegen Sie gut, wie Sie diese nutzen wollen. Planen Sie, auch an Feriengäste zu vermieten, erkundigen Sie sich bei der Gemeinde, wie viele Vermietungstage dort üblich sind.
Versteuern. Vermieten Sie an Urlaubsgäste, teilen Sie die Einnahmen in Ihrer Steuererklärung mit. Das Finanzamt prüft, ob Sie langfristig Gewinn erzielen wollen. Rechnet es auf lange Sicht mit einem Verlust, erkennt es nichts an. Vermieten Sie Ihr Feriendomizil ausnahmslos, können Sie alle Kosten steuerlich ansetzen. Nutzen Sie es auch selbst, teilen Sie Kosten auf. Achtung: Neben Einkommensteuer können Zweitwohnungs-, Umsatz- und Gewerbesteuer anfallen.
Beraten. Ob sich Ferienvermietung finanziell für Sie lohnt, sollten Sie vom Steuerberater prüfen lassen. Er kann mit Ihnen eine langfristige Gewinnprognose aufstellen und die Konditionen von Vermietung und Selbstnutzung gestalten. Außerdem kann er berechnen, ob Sie mit Ihrem Umsatz umsatzsteuerpflichtig werden – und wenn nicht, ob es sich für Sie lohnt, freiwillig auf Mieten Umsatzsteuer zu erheben.
Anfangs höhere Verluste
Insbesondere in den ersten Jahren können die anerkannten Werbungskosten die Mieteinnahmen deutlich übersteigen, etwa wenn Renovierungen und Umbauten anstehen. Das Finanzamt akzeptiert diese zwischenzeitlich hohen Verluste nur, wenn auf lange Sicht ein nachhaltiger Überschuss aus der Vermietung realistisch erscheint.
Schwierigkeit für Ferienhausbesitzer: Diese Immobilien stehen zeitweise leer und werfen in der Regel nicht das ganze Jahr über Mieteinnahmen ab. Verluste sind so meist höher und die Verlustphase dauert länger als bei einer regulären Wohnungsvermietung. Bei der gemischten Nutzung zweifelt das Finanzamt immer an der Gewinnabsicht und kontrolliert Vermieter besonders intensiv.
Prognoserechnung für 30 Jahre
Ferienhäuser an der Mecklenburgischen Seenplatte: Wer Verluste aus der Vermietung absetzen will, braucht eine Gewinnprognose.
Auf Nachfrage können Vermieter die Gewinnabsicht mit einer sogenannten Totalüberschussprognose nachweisen – unabhängig davon, wann und in welchem Umfang sie ihre Unterkunft privat nutzen und vermieten (Beispielrechnung).
Die Prognose erstellen sie für eine Zeitspanne von 30 Jahren und verrechnen dabei die voraussichtlichen Einnahmen mit den zu erwartenden Kosten. Ergibt sich unterm Strich ein Verlust, nimmt das Amt an, dass Vermieter keine Gewinne erzielen wollen und wertet die Vermietung als „Liebhaberei“. Die Folge: Verluste erkennen die Beamten nicht an. Aber auch Jahre mit Gewinnen bleiben in der Steuererklärung außen vor.
Das Finanzamt kann die Prüfung der Liebhaberei bei Bedarf wieder aufrollen.
In der Regel wartet die Behörde die ersten Jahre der Ferienvermietung ab, erkennt eventuelle Verluste unter Vorbehalt an und prüft erst dann die Gewinnabsicht.
Ferienhaus ausnahmslos vermieten
Dass Eigentümer mit ihrer Immobilie Gewinn erwirtschaften wollen, nimmt ein Beamter ohne Nachweis an , wenn diese das ganze Jahr über an wechselnde Gäste vermieten oder es zumindest beabsichtigen. Eindeutig ist das der Fall, wenn
- Eigentümer ihre Immobilie von einem Vermittler vermieten lassen und Selbstnutzung für das gesamte Jahr vertraglich ausschließen,
- sich der Wohnsitz der Eigentümer in unmittelbarer Nähe zum Ferienhaus befindet,
- sie am Urlaubsort eine weitere Ferienimmobilie besitzen, die sie selbst nutzen, oder
- die Ferienimmobilie für die am Ort übliche Anzahl an Tagen vermietet wird. Die Zahl kann man zum Beispiel beim Touristikbüro der Gemeinde erfragen.
Ihre dauerhafte Vermietungsabsicht können Eigentümer auch durch Werbemaßnahmen wie Zeitungsinserate nachweisen.
Kurze Aufenthalte, zum Beispiel um das Haus zu verwalten und für neue Gäste vorzubereiten, zählen dann zur Vermietungszeit – nicht zur Privatnutzung. Vermieter können die gesamten Werbungskosten für die Immobilie abziehen – auch für die Zeit, in der sich niemand dort aufhält.
Doch je häufiger eine Immobilie leer steht, desto wahrscheinlicher sind Verluste. So bald Ferienvermieter die ortsübliche Vermietungszeit um mehr als 25 Prozent unterschreiten, kontrolliert das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht auf jeden Fall anhand einer Prognoserechnung, (Bundesfinanzhof, Az. IX B 106/15).
Anlage V ausfüllen
Wer Einkünfte aus einer Ferienvermietung erklärt, nimmt die Anlage V der Steuererklärung wie bei dauerhafter Vermietung an feste Mieter. In Zeile 7 des Formulars kennzeichnen Vermieter zusätzlich, dass sie in ihrer Immobilie zahlende Urlaubsgäste beherbergen.
Kosten für die Endreinigung, für Fahrten zur Schlüsselübergabe oder Zeitungsinserate sind Werbungskosten, unmittelbar verursacht durch die Vermietung. Sie lassen sich in voller Höhe von den Einnahmen abziehen.
Kosten wie Abschreibungen für Gebäude und Möbel sowie Versicherungsbeiträge, die durch Vermietung und Selbstnutzung veranlasst sind, müssen Vermieter aufteilen und anteilig abrechnen: Schränken sie ihre Eigennutzung auf einen bestimmten Zeitraum ein – etwa im Vertrag mit einem Vermittler – zählen Leerstandszeiten zur Vermietung. Den Anteil der nicht absetzbaren Werbungskosten ermitteln sie nach dem Verhältnis der Selbstnutzung zum restlichen Zeitraum.
Können Eigentümer ihre Immobilie uneingeschränkt jederzeit bewohnen, teilen sie Leerstandszeiten und folglich Werbungskosten im Wege der Schätzung auf. Es gilt das Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Ferienvermietung.
Lässt sich die tatsächliche Selbstnutzung nicht ermitteln, sind ihr von den Kosten pauschal 50 Prozent zuzuordnen.
Vermieten mit Umsatzsteuer?
Während Einnahmen aus einer dauerhaften Vermietung nicht der Umsatzsteuer unterliegen, sind Ferienvermieter mit ihren Einnahmen grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Das gilt sogar, wenn sie keine Absicht haben, Gewinne zu erzielen.
Viele Vermieter muss das dennoch nicht kümmern. Liegt ihr Umsatz im vorangegangenen Kalenderjahr unter 17 500 Euro und steigt er im laufenden Jahr voraussichtlich nicht über 50 000 Euro, sind sie Kleinunternehmer und bleiben dann doch von der Umsatzsteuer verschont.
Ferienvermieter haben aber die Wahl, diese Regelung abzulehnen und freiwillig von ihren Gästen Umsatzsteuer zu verlangen. Auf die Miete kommen dann 7 Prozent Umsatzsteuer, auf Zusatzleistungen wie Wäscheservice fallen 19 Prozent an. Wegen der unterschiedlichen Steuersätze müssen Vermieter die Extras in der Rechnung gesondert aufführen.*
Die Vermietung mit Umsatzsteuer kann sich richtig lohnen: Die Umsatzsteuer, die im Aufwand für die vermietete Immobilie enthalten ist, dürfen sich Vermieter als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen. Das ergibt unterm Strich ein Plus: Während sie etwa für eine Renovierung der Immobilie 19 Prozent Umsatzsteuer vom Amt erstattet bekommen, müssen sie für den Großteil ihres Umsatzes nur 7 Prozent abführen.
Der Nachteil: Die Entscheidung für die Umsatzsteuer bindet Vermieter für fünf Jahre und lastet ihnen viel Bürokratie auf. Sie müssen nicht nur den Gästen Rechnungen ausstellen, sondern auch eine Jahreserklärung abgeben und jeden Monat ihre Umsatzsteuerlast anmelden.
Außerdem dürfen umsatzsteuerpflichtige Ferienvermieter für den Anteil der Privatnutzung keine Vorsteuer aus Rechnungen Dritter zurückholen – und müssen sie deshalb aufteilen. Das gilt auch für den Kauf oder den Neubau von Ferienhaus oder -wohnung. Aus Mangel an Erfahrungswerten legen künftige Ferienvermieter den voraussichtlichen Umfang der privaten Nutzung zugrunde.
Ausnahmefall: Gewerbe Ferienhaus
In Ausnahmefällen gilt die vermietete Ferienimmobilie als Gewerbebetrieb – wenn bestimmte Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind: Die Immobilie ist komplett eingerichtet und Teil einer einheitlichen Wohnanlage. Sie wird von einer Feriendienstorganisation verwaltet und steht jederzeit für die Vermietung bereit. Zudem ist durchgehend Personal anwesend – wie an einer Hotelrezeption.
Das Finanzamt geht auch dann von einem Gewerbe aus, wenn die Immobilie zwar nicht zu einer Ferienanlage gehört, aber wie ein Hotel geführt wird. Das ist etwa der Fall, wenn Vermieter Gäste ohne Voranmeldung aufnehmen. Gleiches gilt, wenn sie wesentliche Extras anbieten, etwa Mahlzeiten vorbereiten oder die Räume während des Gästeaufenthalts täglich reinigen.
Gewerbliche Ferienvermietung zeigen Vermieter beim Gewerbeamt an. In der Steuererklärung füllen sie die Anlage G aus. Ab 24 500 Euro Gewinn im Jahr zahlen sie neben Einkommen- auch Gewerbesteuer.
Verkauf frühzeitig planen
Wenn die Lust auf Urlaubsziele in der Ferne erwacht oder Aufwand rund ums Ferienhaus überhandnimmt, kann manchem die Freude daran vergehen. Eigentümer, die ihre private Immobilie loswerden wollen, sollten das früh planen, um nicht versehentlich für den Verkauf Steuern zahlen zu müssen.
Ob der Gewinn aus dem Verkauf der Ferienwohnung oder des Ferienhauses versteuert werden muss, hängt zunächst vom Zeitraum zwischen der notariellen Beurkundung von Kauf und Verkauf ab: Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, können Steuerzahler den Gewinn ohne Steuerabzüge einstreichen. Bei weniger als zehn Jahren gehört ein Verkaufsgewinn zu den sonstigen Einkünften, die sie in Anlage SO der Steuererklärung mitteilen.
Zwischen Anschaffung und Verkauf liegen weniger als zehn Jahre? Um die Besteuerung kommen private Immobilienverkäufer nur herum, wenn sie ihre Wohnung oder ihr Haus durchgehend oder im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst bewohnt haben. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt bei einer Ferienimmobilie dann vor, wenn die Eigentümer sie ausschließlich selber, mit ihren Familienangehörigen oder Dritten besuchen (Bundesfinanzhof, Az. IX R 37/16).
Eigentümer, die in ihrer Ferienimmobilie selbst urlauben und sie auch an Urlaubsgäste vermieten, profitieren nicht von der Ausnahmeregelung. Wollen sie Haus oder Wohnung in absehbarer Zeit verkaufen und können die Zehnjahresfrist nicht einhalten, sollten sie die Nutzung rechtzeitig neu gestalten, um Steuern zu sparen.
* Passage korrigiert am 6 Juli 2018
