Ferien­wohnung Wie Sie Ihre Immobilie steuerlich günstig vermieten

14.09.2021
Ferien­wohnung - Wie Sie Ihre Immobilie steuerlich günstig vermieten
Ferien­immobilie. Vor dem Kauf gilt es genau zu über­legen, wie sie genutzt werden soll. © Mauritius Images / imageBROKER / Ingeborg Knol

Ein Ferien­haus bietet Erholung – und wirft bei Vermietung zusätzlich Einnahmen ab. Das ruft das Finanz­amt auf den Plan. Die Stiftung Warentest erklärt alle Steuer­regeln.

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Nutzung vor dem Immobilienkauf planen

Ob eine Wohnung an Nord- oder Ostsee oder ein Haus in den Alpen – von der eigenen Ferien­immobilie träumen viele. Erholung plus Vermietung, das ist häufig die Idee. Was viele nicht wissen: Die Steuer­regeln für Ferien­vermieter sind kompliziert. Denn ob und wie sie Einnahmen versteuern müssen und welche Kosten das Finanz­amt dafür anerkennt, hängt von der Nutzung ab. Über diese sollten sich Interes­sierte am besten vor dem Kauf einer Ferien­immobilie klar werden.

Nur privat oder auch vermietet?

Einfach ist es, wenn jemand seine Immobilie nur privat nutzt. Dann kann er in seiner Steuererklärung nur die Ausgaben ansetzen, die er auch für seinen ständigen Wohn­sitz abrechnen könnte, etwa Hand­werk­erkosten.

Kniff­liger wird es für alle, die in Haus oder Wohnung wechselnde Besucher beher­bergen. Einkünfte daraus müssen beim Finanz­amt erklärt werden, im Gegen­zug dürfen Vermieter die Kosten der Vermietung gegen­rechnen. Voraus­setzung ist aber: Sie können plausibel machen, dass sie lang­fristig Gewinn erzielen und nicht nur mit hohen Ausgaben Verluste erzeugen will, die ihre Steuerlast reduzieren − Stich­wort „Steu­ersparmodell“.

Unser Rat

Planen.
Wollen Sie sich eine Ferien­immobilie anschaffen, über­legen Sie gut, wie Sie diese nutzen wollen. Planen Sie, auch an Ferien­gäste zu vermieten, erkundigen Sie sich bei der Gemeinde, wie viele Vermietungs­tage dort üblich sind.
Versteuern.
Vermieten Sie an Urlaubs­gäste, teilen Sie die Einnahmen in Ihrer Steuererklärung mit. Das Finanz­amt prüft, ob Sie lang­fristig Gewinn erzielen wollen. Rechnet es auf lange Sicht mit einem Verlust, erkennt es nichts an. Vermieten Sie Ihr Ferien­domizil ausnahms­los, können Sie alle Kosten steuerlich ansetzen. Nutzen Sie es auch selbst, teilen Sie Kosten auf. Achtung: Neben Einkommensteuer können Zweit­wohnungs-, Umsatz- und Gewerbe­steuer anfallen.
Beraten.
Ob sich Ferien­vermietung finanziell für Sie lohnt, sollten Sie vom Steuerberater prüfen lassen. Er kann mit Ihnen eine lang­fristige Gewinn­prognose aufstellen und die Konditionen von Vermietung und Selbst­nutzung gestalten. Außerdem kann er berechnen, ob Sie mit Ihrem Umsatz umsatz­steuer­pflichtig werden – und wenn nicht, ob es sich für Sie lohnt, freiwil­lig auf Mieten Umsatz­steuer zu erheben.
Investieren.
Ferien­immobilien werden als Geld­anlage zunehmend beliebt. Wann sich die Investition in ein Ferien­haus oder eine Ferien­wohnung lohnt, haben wir in unserem Special Ferienimmobilien kaufen und vermieten untersucht.

Anfangs höhere Verluste

Insbesondere in den ersten Jahren können die anerkannten Werbungs­kosten die Miet­einnahmen deutlich über­steigen, etwa wenn Reno­vierungen und Umbauten anstehen. Das Finanz­amt akzeptiert zwischen­zeitliche Verluste nur, wenn auf lange Sicht ein nach­haltiger Über­schuss aus der Vermietung realistisch erscheint.

Schwierig­keit für Ferien­haus­besitzer: Diese Immobilien stehen zeit­weise leer und werfen in der Regel nicht das ganze Jahr über Miet­einnahmen ab. Verluste sind so meist höher und die Verlust­phase dauert länger als bei einer regulären Wohnungs­vermietung. Vermiete­rinnen und Vermieter müssen ihre Gewinn­absicht deshalb zumindest plausibel machen können. Dazu fordert das Finanz­amt von ihnen eine Prognoserechnung. In dieser vergleichen sie die voraus­sicht­lichen Miet­einnahmen mit den Kosten des Objekts über 30 Jahre

Ferien­haus ausnahms­los vermieten

Dass Eigentümer mit ihrer Immobilie Gewinn erwirt­schaften wollen, nehmen Beamte ohne Nach­weis an, wenn Haus oder Wohnung das ganze Jahr über an wechselnde Gäste vermietet oder es zumindest beabsichtigt wird. Das Finanz­amt in diesen Fällen auf eine Prognose:

  • Ein Vermittler organisiert die Vermietung und die Eigentümer schließen eine Selbst­nutzung für das ganze Jahr über vertraglich aus.
  • Die Ferien­wohnung befindet sich im Eigenheim der Vermieter oder deren Wohn­sitz liegt in unmittel­barer Nähe zum Objekt. Eine Eigennut­zung ist daher unwahr­scheinlich.
  • Eigentümer besitzen am Ort eine weitere Immobilie, in der sie selbst Urlaub machen.
  • Die Vermieter weisen die ausschließ­liche ­Ferien­vermietung nach, etwa mit Rechnungen für vermietete Zeiten. Sie können belegen, etwa mit Internet­anzeigen, dass sie das Objekt die übrige Zeit für Gäste bereithalten.
  • Die Ferien­immobilie wird für die am Ort übliche Anzahl an Tagen im Jahr vermietet. Diese Zahl lässt sich beim Touristikbüro oder der Gemeinde erfragen. Sobald Ferien­vermieter die orts­übliche Vermietungs­zeit um mehr als 25 Prozent unter­schreiten, prüft das Finanz­amt die Gewinn­erzielungs­absicht auf jeden Fall (Bundes­finanzhof, Az. IX B 106/15).

Prognoserechnung für 30 Jahre

Ferien­wohnung - Wie Sie Ihre Immobilie steuerlich günstig vermieten
Ferien­häuser an der Meck­lenburgischen Seenplatte: Wer Verluste aus der Vermietung absetzen will, braucht eine Gewinn­prognose. © Mauritius Images / imageBROKER / Bildverlag Bahnmüller

Das Finanz­amt wird ebenfalls skeptisch, wenn das Urlaubs­domizil gemischt genutzt wird. Sprich, wenn Eigentümer an wechselnde Gäste vermieten und die Immobilie gelegentlich selbst bewohnen. Die Behörde berück­sichtigt Verluste zunächst unter Vorbehalt und bittet meist nach drei bis fünf Jahren um eine Gewinn­prognose, damit Vermieter die zu erwartenden Einnahmen und Kosten anhand erster Erfahrungs­werte abschätzen können.

Die Prognose erstellen Ferien­vermieter für eine Zeitspanne von 30 Jahren und verrechnen dabei die voraus­sicht­lichen Einnahmen mit den zu erwartenden Kosten (Beispielrechnung). Ergibt sich unterm Strich ein Verlust, nimmt das Amt an, dass Vermieter keine Gewinne erzielen wollen und wertet die Vermietung als „Lieb­haberei“. Die Folge: Verluste erkennen die Beamten nicht an. Aber auch Jahre mit Gewinnen bleiben in der Steuererklärung außen vor.

Allerdings kann das Finanz­amt die Prüfung der Lieb­haberei bei Bedarf wieder aufrollen, sollten Vermieter wider Erwarten nach einiger Zeit doch Gewinne mit der Ferien­immobilie erzielen.

Was lässt sich beim Ferien­haus steuerlich absetzen?

Wer Einkünfte aus einer Ferien­vermietung erklärt, nimmt die Anlage V der Steuererklärung zur Hand, wie bei dauer­hafter Vermietung an feste Mieter. In Zeile 7 des Formulars kenn­zeichnen Vermieter zusätzlich, dass sie in ihrer Immobilie zahlende Urlaubs­gäste beher­bergen. Dann geben sie die erhaltenen Mieten an und machen ihre Aufwendungen geltend.

Dabei dürfen Ferien­vermieter allerdings nur die Werbungs­kosten absetzen, die wegen der Vermietung an wechselnde Gäste entstehen. Unstrittig ist dies etwa bei Ausgaben für Vermitt­lung, Endreinigung oder Zeitungs­inserate. Diese Ausgaben lassen sich voll­ständig abrechnen. Nutzen Vermieter die Immobilie manchmal selbst, müssen sie bestimmte Werbungs­kosten aufteilen, etwa die jähr­lichen Abschreibungs­raten für Gebäude und Inventar, Versicherungs­beiträge oder Schuldzinsen. Zeiten des Leerstands erschweren die Kosten­teilung. Für die Aufteilung gelten, je nach Grad der Selbst­nutzung, verschiedene Regeln:

  • Wird das Haus oder die Wohnung ausschließ­lich vermietet, lassen sich alle Kosten abziehen. Leerstands­zeiten sowie kurze Aufenthalte der Eigentümer, etwa um alles für neue Gäste vorzubereiten, zählen als Vermietungs­zeit.
  • Legen Ferien­vermieter im Vertrag mit einem Vermittler fest, zu welchen Zeiten im Jahr sie in ihrem Domizil selbst urlauben, gehören Leerstands­zeiten zur Vermietungs­zeit. Den Anteil der nicht abzieh­baren Werbungs­kosten ermitteln sie nach dem Verhältnis der Selbst­nutzung zur übrigen Zeit.
  • Können Eigentümer in ihrem Objekt jeder­zeit selbst urlauben, teilen sie Leerstand und Werbungs­kosten im Verhältnis der tatsäch­lichen Selbst­nutzung zur tatsäch­lichen Vermietungs­zeit auf. Bleibt der Umfang der Eigennut­zung unklar, ordnet das Finanz­amt dieser pauschal 50 Prozent der Kosten zu.

Vermieten mit Umsatz­steuer?

Während Einnahmen aus einer dauer­haften Vermietung nicht der Umsatz­steuer unterliegen, sind Ferien­vermieter mit ihren Einnahmen grund­sätzlich umsatz­steuer­pflichtig. Das gilt sogar, wenn sie keine Absicht haben, Gewinne zu erzielen. Viele Vermieter muss das dennoch nicht kümmern. Liegt ihr Umsatz im voran­gegangenen Kalender­jahr unter 22 000 Euro und steigt er im laufenden Jahr voraus­sicht­lich nicht über 50 000 Euro, sind sie Klein­unternehmer und bleiben dann doch von der Umsatz­steuer verschont.

Freiwil­lig Umsatz­steuer verlangen

Ferien­vermieter haben aber die Wahl, diese Regelung abzu­lehnen und freiwil­lig von ihren Gästen Umsatz­steuer zu verlangen. Auf die Miete kommen dann 7 Prozent Umsatz­steuer, auf Zusatz­leistungen wie Wäsche­service fallen 19 Prozent an. Wegen der unterschiedlichen Steuersätze müssen Vermieter die Extras in der Rechnung gesondert aufführen.

Vorsteuer­abzug lohnt sich oft

Die Vermietung mit Umsatz­steuer kann sich richtig lohnen: Die Umsatz­steuer, die im Aufwand für die vermietete Immobilie enthalten ist, dürfen sich Vermieter als Vorsteuer vom Finanz­amt zurück­holen. Das ergibt unterm Strich ein Plus: Während sie etwa für eine Reno­vierung der Immobilie 19 Prozent Umsatz­steuer vom Amt erstattet bekommen, müssen sie für den Groß­teil ihres Umsatzes nur 7 Prozent abführen.

Vermietung mit Umsatz­steuer ist aufwendiger

Der Nachteil: Die Entscheidung für die Umsatz­steuer bindet Vermieter für fünf Jahre und lastet ihnen viel Bürokratie auf. Sie müssen nicht nur den Gästen Rechnungen ausstellen, sondern auch eine Jahres­erklärung abgeben und jeden Monat ihre Umsatz­steuerlast anmelden.

Außerdem dürfen umsatz­steuer­pflichtige Ferien­vermieter für den Anteil der Privatnut­zung keine Vorsteuer aus Rechnungen Dritter zurück­holen – und müssen ihren Vorsteuer­abzug deshalb kürzen. Das gilt auch für den Kauf oder den Neubau von Ferien­haus oder -wohnung. Aus Mangel an Erfahrungs­werten legen künftige Ferien­vermieter den voraus­sicht­lichen Umfang der privaten Nutzung zugrunde.

Ausnahme­fall: Gewerbe Ferien­haus

In Ausnahme­fällen gilt die vermietete Ferien­immobilie als Gewerbe­betrieb – wenn bestimmte Voraus­setzungen gleich­zeitig erfüllt sind: Die Immobilie ist komplett einge­richtet und Teil einer einheitlichen Wohn­anlage. Sie wird von einer Ferien­dienst­organisation verwaltet und steht jeder­zeit für die Vermietung bereit. Zudem ist durch­gehend Personal anwesend – wie an einer Hotel­rezeption.

Das Finanz­amt geht auch dann von einem Gewerbe aus, wenn die Immobilie zwar nicht zu einer Ferien­anlage gehört, aber wie ein Hotel geführt wird. Das ist etwa der Fall, wenn Vermieter Gäste ohne Voranmeldung aufnehmen. Gleiches gilt, wenn sie wesentliche Extras anbieten, etwa Mahl­zeiten vorbereiten oder die Räume während des Gästeauf­enthalts täglich reinigen.

Gewerb­liche Ferien­vermietung zeigen Vermieter beim Gewer­beamt an. In der Steuererklärung füllen sie die Anlage G aus. Ab 24 500 Euro Gewinn im Jahr zahlen sie neben Einkommen- auch Gewerbe­steuer.

Verkauf früh­zeitig planen

Wenn die Lust auf Urlaubs­ziele in der Ferne erwacht oder Aufwand rund ums Ferien­haus über­hand­nimmt, kann manchem die Freude daran vergehen. Eigentümer, die ihre private Immobilie loswerden wollen, sollten das früh planen, um nicht versehentlich für den Verkauf Steuern zahlen zu müssen.

Wann ist der Verkaufs­erlös zu versteuern?

Ob der Gewinn aus dem Verkauf der Ferien­wohnung oder des Ferien­hauses versteuert werden muss, hängt zunächst vom Zeitraum zwischen der notariellen Beur­kundung von Kauf und Verkauf ab: Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, können Steuerzahler den Gewinn ohne Steuer­abzüge einstreichen. Bei weniger als zehn Jahren gehört ein Verkaufs­gewinn zu den sons­tigen Einkünften, die sie in Anlage SO der Steuererklärung mitteilen.

Steuer­pflichtigen Verkauf umgehen

Zwischen Anschaffung und Verkauf liegen weniger als zehn Jahre? Um die Besteuerung kommen private Immobilien­verkäufer nur herum, wenn sie ihre Wohnung oder ihr Haus durch­gehend oder im Jahr des Verkaufs und den zwei voran­gegangenen Jahren ausschließ­lich selbst bewohnt haben. Eine Nutzung zu eigenen Wohn­zwecken liegt bei einer Ferien­immobilie dann vor, wenn die Eigentümer sie ausschließ­lich selber, mit ihren Familien­angehörigen oder Dritten besuchen (Bundes­finanzhof, Az. IX R 37/16).

Eigentümer, die in ihrer Ferien­immobilie selbst urlauben und sie auch an Urlaubs­gäste vermieten, profitieren nicht von der Ausnahme­regelung. Wollen sie Haus oder Wohnung in absehbarer Zeit verkaufen und können die Zehn­jahres­frist nicht einhalten, sollten sie die Nutzung recht­zeitig neu gestalten, um Steuern zu umgehen.

Beispiel­rechnung: Gewinn­prognose für Ferien­wohnung

Die 42-jährige Chiara Geers hat 2016 geerbt. Noch im gleichen Jahr hat sie an der Nordsee eine Ferien­wohnung mit 70 Quadrat­metern gekauft. Kauf­preis: 240 000 Euro. Seitdem vermietet sie das Objekt über die örtliche Kurverwaltung umsatz­steuerfrei an Urlaubs­gäste – im Schnitt 183 Tage im Jahr. An 30 Tagen behält sie sich vor, selbst in der Wohnung Urlaub zu machen. Weil sie die Zeit der Eigennut­zung im Vermitt­lungs­vertrag fest­gelegt hat, zählen Tage mit Leerstand zur Vermietung. Anfallende Kosten für die Wohnung teilt sie deshalb zwischen der möglichen Selbst­nutzung und der restlichen Zeit auf (30 Tage/365 Tage).

Fünf Jahre lang hat das Finanz­amt die Vermietungs­einkünfte unter Vorbehalt akzeptiert. Im Rahmen der Steuererklärung 2020 prüft das Amt jetzt die Gewinn­absicht. Geers setzt auf ihre Erfahrung: Seit 2016 hat sie im Schnitt 21 200 Euro Miete pro Jahr einge­nommen. Für die Prognose muss sie einen sogenannten Sicher­heits­zuschlag von 10 Prozent Mehr­einnahmen kalkulieren. Auf der Ausgabenseite stehen anteilig für die Vermietungs­zeit etwa Kreditzinsen, Bewirt­schaftungs­kosten und Versicherungs­beiträge. Diese muss Geers über einen Sicher­heits­abschlag um 10 Prozent nied­riger ansetzen. Den Kauf­preis­anteil in Höhe von 190 000 Euro, der auf die Wohnung entfällt, schreibt sie jähr­lich mit 2 Prozent ab. Direkte Vermietungs­kosten, etwa für Vermitt­lung, setzt sie voll an.

Die Prognoserechnung lässt ein jähr­liches Plus in Höhe von 2 505 Euro erwarten. Auf 30 Jahre ergibt das einen Gewinn von 75 135 Euro. Das Finanz­amt wird die Vermietung so weiterhin berück­sichtigen.

Prognoserechnung

Jähr­lich

30 Jahre

1. Miet­einnahmen

Mieten

21 200 Euro

10 Prozent Sicher­heits­zuschlag

+ 2 120 Euro

Mieten gesamt

23 320 Euro

699 600 Euro

2. Werbungs­kosten

Schuldzinsen, Neben­kosten, Versicherungs­beiträge und andere

11 340 Euro

10 Prozent Sicher­heits­abschlag

– 1 134 Euro

Gebäude­abschreibung

+ 3 800 Euro

 Zwischensumme

14 006 Euro

92 Prozent von 14 006 Euro entfallen auf Vermietung12

12 885 Euro

Direkte Vermietungs­kosten

+ 7 930 Euro

Kosten gesamt

20 815 Euro

624 465 Euro

3. Erwarteter Gewinn

Miet­einnahmen

23 320 Euro

Werbungs­kosten

– 20 815 Euro

Gesamt­ergebnis

2 505 Euro

75 135 Euro

1
Gerundeter Wert.
2
Wegen der 30 Tage Selbst­nutzung im Jahr zählen nur 92 Prozent aller Kosten zur Vermietungs­zeit.
14.09.2021
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