Ferienwohnung Wie Sie Ihre Immobilie steuerlich günstig vermieten

14.09.2021

Ein Ferienhaus bietet Erholung – und wirft bei Vermietung zusätzlich Einnahmen ab. Das ruft das Finanzamt auf den Plan. Die Stiftung Warentest erklärt alle Steuerregeln.

Nutzung vor dem Immobilienkauf planen

Ob eine Wohnung an Nord- oder Ostsee oder ein Haus in den Alpen – von der eigenen Ferienimmobilie träumen viele. Erholung plus Vermietung, das ist häufig die Idee. Was viele nicht wissen: Die Steuerregeln für Ferienvermieter sind kompliziert. Denn ob und wie sie Einnahmen versteuern müssen und welche Kosten das Finanzamt dafür anerkennt, hängt von der Nutzung ab. Über diese sollten sich Interessierte am besten vor dem Kauf einer Ferienimmobilie klar werden.

Nur privat oder auch vermietet?

Einfach ist es, wenn jemand seine Immobilie nur privat nutzt. Dann kann er in seiner Steuererklärung nur die Ausgaben ansetzen, die er auch für seinen ständigen Wohnsitz abrechnen könnte, etwa Handwerkerkosten.

Kniffliger wird es für alle, die in Haus oder Wohnung wechselnde Besucher beherbergen. Einkünfte daraus müssen beim Finanzamt erklärt werden, im Gegenzug dürfen Vermieter die Kosten der Vermietung gegenrechnen. Voraussetzung ist aber: Sie können plausibel machen, dass sie langfristig Gewinn erzielen und nicht nur mit hohen Ausgaben Verluste erzeugen will, die ihre Steuerlast reduzieren − Stichwort „Steuersparmodell“.

Unser Rat

Planen. Wollen Sie sich eine Ferienimmobilie anschaffen, überlegen Sie gut, wie Sie diese nutzen wollen. Planen Sie, auch an Feriengäste zu vermieten, erkundigen Sie sich bei der Gemeinde, wie viele Vermietungstage dort üblich sind.

Versteuern. Vermieten Sie an Urlaubsgäste, teilen Sie die Einnahmen in Ihrer Steuererklärung mit. Das Finanzamt prüft, ob Sie langfristig Gewinn erzielen wollen. Rechnet es auf lange Sicht mit einem Verlust, erkennt es nichts an. Vermieten Sie Ihr Feriendomizil ausnahmslos, können Sie alle Kosten steuerlich ansetzen. Nutzen Sie es auch selbst, teilen Sie Kosten auf. Achtung: Neben Einkommensteuer können Zweitwohnungs-, Umsatz- und Gewerbesteuer anfallen.

Beraten. Ob sich Ferienvermietung finanziell für Sie lohnt, sollten Sie vom Steuerberater prüfen lassen. Er kann mit Ihnen eine langfristige Gewinnprognose aufstellen und die Konditionen von Vermietung und Selbstnutzung gestalten. Außerdem kann er berechnen, ob Sie mit Ihrem Umsatz umsatzsteuerpflichtig werden – und wenn nicht, ob es sich für Sie lohnt, freiwillig auf Mieten Umsatzsteuer zu erheben.

Investieren. Ferienimmobilien werden als Geldanlage zunehmend beliebt. Wann sich die Investition in ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung lohnt, haben wir in unserem Special Ferienimmobilien kaufen und vermieten untersucht.

Anfangs höhere Verluste

Insbesondere in den ersten Jahren können die anerkannten Werbungskosten die Mieteinnahmen deutlich übersteigen, etwa wenn Renovierungen und Umbauten anstehen. Das Finanzamt akzeptiert zwischenzeitliche Verluste nur, wenn auf lange Sicht ein nachhaltiger Überschuss aus der Vermietung realistisch erscheint.

Schwierigkeit für Ferienhausbesitzer: Diese Immobilien stehen zeitweise leer und werfen in der Regel nicht das ganze Jahr über Mieteinnahmen ab. Verluste sind so meist höher und die Verlustphase dauert länger als bei einer regulären Wohnungsvermietung. Vermieterinnen und Vermieter müssen ihre Gewinnabsicht deshalb zumindest plausibel machen können. Dazu fordert das Finanzamt von ihnen eine Prognoserechnung. In dieser vergleichen sie die voraussichtlichen Mieteinnahmen mit den Kosten des Objekts über 30 Jahre

Ferienhaus ausnahmslos vermieten

Dass Eigentümer mit ihrer Immobilie Gewinn erwirtschaften wollen, nehmen Beamte ohne Nachweis an, wenn Haus oder Wohnung das ganze Jahr über an wechselnde Gäste vermietet oder es zumindest beabsichtigt wird. Das Finanzamt in diesen Fällen auf eine Prognose:

Ein Vermittler organisiert die Vermietung und die Eigentümer schließen eine Selbstnutzung für das ganze Jahr über vertraglich aus.
Die Ferienwohnung befindet sich im Eigenheim der Vermieter oder deren Wohnsitz liegt in unmittelbarer Nähe zum Objekt. Eine Eigennutzung ist daher unwahrscheinlich.
Eigentümer besitzen am Ort eine weitere Immobilie, in der sie selbst Urlaub machen.
Die Vermieter weisen die ausschließliche Ferienvermietung nach, etwa mit Rechnungen für vermietete Zeiten. Sie können belegen, etwa mit Internetanzeigen, dass sie das Objekt die übrige Zeit für Gäste bereithalten.
Die Ferienimmobilie wird für die am Ort übliche Anzahl an Tagen im Jahr vermietet. Diese Zahl lässt sich beim Touristikbüro oder der Gemeinde erfragen. Sobald Ferienvermieter die ortsübliche Vermietungszeit um mehr als 25 Prozent unterschreiten, prüft das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht auf jeden Fall (Bundesfinanzhof, Az. IX B 106/15).

Prognoserechnung für 30 Jahre

Das Finanzamt wird ebenfalls skeptisch, wenn das Urlaubsdomizil gemischt genutzt wird. Sprich, wenn Eigentümer an wechselnde Gäste vermieten und die Immobilie gelegentlich selbst bewohnen. Die Behörde berücksichtigt Verluste zunächst unter Vorbehalt und bittet meist nach drei bis fünf Jahren um eine Gewinnprognose, damit Vermieter die zu erwartenden Einnahmen und Kosten anhand erster Erfahrungswerte abschätzen können.

Die Prognose erstellen Ferienvermieter für eine Zeitspanne von 30 Jahren und verrechnen dabei die voraussichtlichen Einnahmen mit den zu erwartenden Kosten (Beispielrechnung). Ergibt sich unterm Strich ein Verlust, nimmt das Amt an, dass Vermieter keine Gewinne erzielen wollen und wertet die Vermietung als „Liebhaberei“. Die Folge: Verluste erkennen die Beamten nicht an. Aber auch Jahre mit Gewinnen bleiben in der Steuererklärung außen vor.

Allerdings kann das Finanzamt die Prüfung der Liebhaberei bei Bedarf wieder aufrollen, sollten Vermieter wider Erwarten nach einiger Zeit doch Gewinne mit der Ferienimmobilie erzielen.

Was lässt sich beim Ferienhaus steuerlich absetzen?

Wer Einkünfte aus einer Ferienvermietung erklärt, nimmt die Anlage V der Steuererklärung zur Hand, wie bei dauerhafter Vermietung an feste Mieter. In Zeile 7 des Formulars kennzeichnen Vermieter zusätzlich, dass sie in ihrer Immobilie zahlende Urlaubsgäste beherbergen. Dann geben sie die erhaltenen Mieten an und machen ihre Aufwendungen geltend.

Dabei dürfen Ferienvermieter allerdings nur die Werbungskosten absetzen, die wegen der Vermietung an wechselnde Gäste entstehen. Unstrittig ist dies etwa bei Ausgaben für Vermittlung, Endreinigung oder Zeitungsinserate. Diese Ausgaben lassen sich vollständig abrechnen. Nutzen Vermieter die Immobilie manchmal selbst, müssen sie bestimmte Werbungskosten aufteilen, etwa die jährlichen Abschreibungsraten für Gebäude und Inventar, Versicherungsbeiträge oder Schuldzinsen. Zeiten des Leerstands erschweren die Kostenteilung. Für die Aufteilung gelten, je nach Grad der Selbstnutzung, verschiedene Regeln:

Wird das Haus oder die Wohnung ausschließlich vermietet, lassen sich alle Kosten abziehen. Leerstandszeiten sowie kurze Aufenthalte der Eigentümer, etwa um alles für neue Gäste vorzubereiten, zählen als Vermietungszeit.
Legen Ferienvermieter im Vertrag mit einem Vermittler fest, zu welchen Zeiten im Jahr sie in ihrem Domizil selbst urlauben, gehören Leerstandszeiten zur Vermietungszeit. Den Anteil der nicht abziehbaren Werbungskosten ermitteln sie nach dem Verhältnis der Selbstnutzung zur übrigen Zeit.
Können Eigentümer in ihrem Objekt jederzeit selbst urlauben, teilen sie Leerstand und Werbungskosten im Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietungszeit auf. Bleibt der Umfang der Eigennutzung unklar, ordnet das Finanzamt dieser pauschal 50 Prozent der Kosten zu.

Vermieten mit Umsatzsteuer?

Während Einnahmen aus einer dauerhaften Vermietung nicht der Umsatzsteuer unterliegen, sind Ferienvermieter mit ihren Einnahmen grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Das gilt sogar, wenn sie keine Absicht haben, Gewinne zu erzielen. Viele Vermieter muss das dennoch nicht kümmern. Liegt ihr Umsatz im vorangegangenen Kalenderjahr unter 22 000 Euro und steigt er im laufenden Jahr voraussichtlich nicht über 50 000 Euro, sind sie Kleinunternehmer und bleiben dann doch von der Umsatzsteuer verschont.

Freiwillig Umsatzsteuer verlangen

Ferienvermieter haben aber die Wahl, diese Regelung abzulehnen und freiwillig von ihren Gästen Umsatzsteuer zu verlangen. Auf die Miete kommen dann 7 Prozent Umsatzsteuer, auf Zusatzleistungen wie Wäscheservice fallen 19 Prozent an. Wegen der unterschiedlichen Steuersätze müssen Vermieter die Extras in der Rechnung gesondert aufführen.

Vorsteuerabzug lohnt sich oft

Die Vermietung mit Umsatzsteuer kann sich richtig lohnen: Die Umsatzsteuer, die im Aufwand für die vermietete Immobilie enthalten ist, dürfen sich Vermieter als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen. Das ergibt unterm Strich ein Plus: Während sie etwa für eine Renovierung der Immobilie 19 Prozent Umsatzsteuer vom Amt erstattet bekommen, müssen sie für den Großteil ihres Umsatzes nur 7 Prozent abführen.

Vermietung mit Umsatzsteuer ist aufwendiger

Der Nachteil: Die Entscheidung für die Umsatzsteuer bindet Vermieter für fünf Jahre und lastet ihnen viel Bürokratie auf. Sie müssen nicht nur den Gästen Rechnungen ausstellen, sondern auch eine Jahreserklärung abgeben und jeden Monat ihre Umsatzsteuerlast anmelden.

Außerdem dürfen umsatzsteuerpflichtige Ferienvermieter für den Anteil der Privatnutzung keine Vorsteuer aus Rechnungen Dritter zurückholen – und müssen ihren Vorsteuerabzug deshalb kürzen. Das gilt auch für den Kauf oder den Neubau von Ferienhaus oder -wohnung. Aus Mangel an Erfahrungswerten legen künftige Ferienvermieter den voraussichtlichen Umfang der privaten Nutzung zugrunde.

Ausnahmefall: Gewerbe Ferienhaus

In Ausnahmefällen gilt die vermietete Ferienimmobilie als Gewerbebetrieb – wenn bestimmte Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind: Die Immobilie ist komplett eingerichtet und Teil einer einheitlichen Wohnanlage. Sie wird von einer Feriendienstorganisation verwaltet und steht jederzeit für die Vermietung bereit. Zudem ist durchgehend Personal anwesend – wie an einer Hotelrezeption.

Das Finanzamt geht auch dann von einem Gewerbe aus, wenn die Immobilie zwar nicht zu einer Ferienanlage gehört, aber wie ein Hotel geführt wird. Das ist etwa der Fall, wenn Vermieter Gäste ohne Voranmeldung aufnehmen. Gleiches gilt, wenn sie wesentliche Extras anbieten, etwa Mahlzeiten vorbereiten oder die Räume während des Gästeaufenthalts täglich reinigen.

Gewerbliche Ferienvermietung zeigen Vermieter beim Gewerbeamt an. In der Steuererklärung füllen sie die Anlage G aus. Ab 24 500 Euro Gewinn im Jahr zahlen sie neben Einkommen- auch Gewerbesteuer.

Verkauf frühzeitig planen

Wenn die Lust auf Urlaubsziele in der Ferne erwacht oder Aufwand rund ums Ferienhaus überhandnimmt, kann manchem die Freude daran vergehen. Eigentümer, die ihre private Immobilie loswerden wollen, sollten das früh planen, um nicht versehentlich für den Verkauf Steuern zahlen zu müssen.

Wann ist der Verkaufserlös zu versteuern?

Ob der Gewinn aus dem Verkauf der Ferienwohnung oder des Ferienhauses versteuert werden muss, hängt zunächst vom Zeitraum zwischen der notariellen Beurkundung von Kauf und Verkauf ab: Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, können Steuerzahler den Gewinn ohne Steuerabzüge einstreichen. Bei weniger als zehn Jahren gehört ein Verkaufsgewinn zu den sonstigen Einkünften, die sie in Anlage SO der Steuererklärung mitteilen.

Steuerpflichtigen Verkauf umgehen

Zwischen Anschaffung und Verkauf liegen weniger als zehn Jahre? Um die Besteuerung kommen private Immobilienverkäufer nur herum, wenn sie ihre Wohnung oder ihr Haus durchgehend oder im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst bewohnt haben. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt bei einer Ferienimmobilie dann vor, wenn die Eigentümer sie ausschließlich selber, mit ihren Familienangehörigen oder Dritten besuchen (Bundesfinanzhof, Az. IX R 37/16).

Eigentümer, die in ihrer Ferienimmobilie selbst urlauben und sie auch an Urlaubsgäste vermieten, profitieren nicht von der Ausnahmeregelung. Wollen sie Haus oder Wohnung in absehbarer Zeit verkaufen und können die Zehnjahresfrist nicht einhalten, sollten sie die Nutzung rechtzeitig neu gestalten, um Steuern zu umgehen.

Beispielrechnung: Gewinnprognose für Ferienwohnung

Die 42-jährige Chiara Geers hat 2016 geerbt. Noch im gleichen Jahr hat sie an der Nordsee eine Ferienwohnung mit 70 Quadratmetern gekauft. Kaufpreis: 240 000 Euro. Seitdem vermietet sie das Objekt über die örtliche Kurverwaltung umsatzsteuerfrei an Urlaubsgäste – im Schnitt 183 Tage im Jahr. An 30 Tagen behält sie sich vor, selbst in der Wohnung Urlaub zu machen. Weil sie die Zeit der Eigennutzung im Vermittlungsvertrag festgelegt hat, zählen Tage mit Leerstand zur Vermietung. Anfallende Kosten für die Wohnung teilt sie deshalb zwischen der möglichen Selbstnutzung und der restlichen Zeit auf (30 Tage/365 Tage).

Fünf Jahre lang hat das Finanzamt die Vermietungseinkünfte unter Vorbehalt akzeptiert. Im Rahmen der Steuererklärung 2020 prüft das Amt jetzt die Gewinnabsicht. Geers setzt auf ihre Erfahrung: Seit 2016 hat sie im Schnitt 21 200 Euro Miete pro Jahr eingenommen. Für die Prognose muss sie einen sogenannten Sicherheitszuschlag von 10 Prozent Mehreinnahmen kalkulieren. Auf der Ausgabenseite stehen anteilig für die Vermietungszeit etwa Kreditzinsen, Bewirtschaftungskosten und Versicherungsbeiträge. Diese muss Geers über einen Sicherheitsabschlag um 10 Prozent niedriger ansetzen. Den Kaufpreisanteil in Höhe von 190 000 Euro, der auf die Wohnung entfällt, schreibt sie jährlich mit 2 Prozent ab. Direkte Vermietungskosten, etwa für Vermittlung, setzt sie voll an.

Die Prognoserechnung lässt ein jährliches Plus in Höhe von 2 505 Euro erwarten. Auf 30 Jahre ergibt das einen Gewinn von 75 135 Euro. Das Finanzamt wird die Vermietung so weiterhin berücksichtigen.

Prognoserechnung	Jährlich	30 Jahre
1. Mieteinnahmen
Mieten	21 200 Euro
10 Prozent Sicherheitszuschlag	+ 2 120 Euro
Mieten gesamt	23 320 Euro	699 600 Euro
2. Werbungskosten
Schuldzinsen, Nebenkosten, Versicherungsbeiträge und andere	11 340 Euro
10 Prozent Sicherheitsabschlag	– 1 134 Euro
Gebäudeabschreibung	+ 3 800 Euro
Zwischensumme	14 006 Euro
92 Prozent von 14 006 Euro entfallen auf Vermietung12	12 885 Euro
Direkte Vermietungskosten	+ 7 930 Euro
Kosten gesamt	20 815 Euro	624 465 Euro
3. Erwarteter Gewinn
Mieteinnahmen	23 320 Euro
Werbungskosten	– 20 815 Euro
Gesamtergebnis	2 505 Euro	75 135 Euro

1: Gerundeter Wert.
2: Wegen der 30 Tage Selbstnutzung im Jahr zählen nur 92 Prozent aller Kosten zur Vermietungszeit.