Mit einer Ferienwohnung können Besitzer nicht nur Geld verdienen, sondern auch Steuern sparen. Zwar müssen sie die Mieteinnahmen mit dem übrigen Einkommen versteuern. Im Gegenzug können sie aber Investitionen in das Ferienobjekt und Gebäudeabschreibungen davon abziehen. Doch Vorsicht: Wer das Domizil selbst einige Zeit zur Erholung nutzen möchte, muss gut planen. Denn das Finanzamt erwartet, dass die Ferienimmobilie über einen Zeitraum von 30 Jahren mindestens einen kleinen Gewinn bringt. Sonst erkennen die Beamten die Verluste steuerlich oft nicht mehr an. Finanztest sagt, unter welchen Bedingungen Ferienhausbesitzer mit ihrer Immobilie Steuern sparen können und was sie bei der Planung beachten müssen.
Vermieten ohne Probleme
Wer sein Ferienhaus ausschließlich vermieten möchte, hat gute Karten beim Finanzamt. In diesem Fall müssen die Beamten Abschreibungen, Reparaturen und laufende Kosten steuerlich anerkennen. Mit einem Verwaltervertrag, der eine Eigennutzung ausschließt, können Besitzer ihre Vermietungsabsicht deutlich machen. Auch eine schriftliche Vereinbarung mit einem Reiseveranstalter oder einer Fremdenverkehrsverwaltung reicht als Beleg.
Selbstnutzung ist kritisch
Hat der Vermieter aber von Anfang an die Absicht, sein Ferienhaus nach einigen Jahren selbst zu nutzen oder zu verkaufen, kann das Finanzamt aufgrund der kurzen Vermietungszeit eine Steuernachzahlung fordern. Überlegt sich der Vermieter dies dagegen erst nach einigen Jahren der Vermietung, darf die Behörde nur ab diesem Zeitpunkt prüfen, ob er mit der Vermietung noch Gewinn machen will.
Strenge Prüfung
Selbstnutzer müssen durch eine so genannte positive Prognoserechnung belegen, dass sie mit dem Ferienhaus nicht nur Steuern sparen, sondern auch steuerpflichtige Mietüberschüsse erzielen wollen. Eine neue Grundsatzentscheidung (Az IX R 97/00) kommt vom Bundesfinanzhof (BFH): In einem Zeitraum von 30 Jahren muss die Ferienimmobilie Mietüberschüsse erwirtschaften. In die Kalkulation fließen alle Tage, an denen die Immobilie vermietet ist. Von den Mieteinnahmen kann der Besitzer dann für die Vermietungstage anteilig Ausgaben für die Instandhaltung und auch Zinsen für einen möglichen Immobilienkredit als Werbungskosten abziehen.
Außerhalb der Saison
Bislang zählt die Finanzverwaltung Zeiten, in denen das Ferienhaus leer steht, zur Selbstnutzung. In diesem Punkt entschied der BFH nun zum Vorteil der Steuerzahler: Der Leerstand soll entsprechend dem Verhältnis von Vermietung und Selbstnutzung aufgeteilt werden. Kann dies nicht ermittelt werden, ist auch eine pauschale Zuteilung von jeweils 50 Prozent möglich. Wenn der Vermieter die Selbstnutzung per Vertrag auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt, dann wird die verbleibende Zeit (inklusive Leerstand) sogar komplett der Vermietung zugerechnet.
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