Ferienimmobilien Die zweite Heimat

Hilfe vor Ort ist wichtig

Petra Schauer half eine einheimische ­Bekannte. Diese vermittelte ihr den Kontakt zum Eigentümer eines Grundstücks, auf dem drei Häuser im Rohbau standen.

Die Bekannte, eine Architektin, bot praktischerweise auch an, den Bau des Hauses zu überwachen. „Vertrauenspersonen am Ort sind wichtig, denn sie können helfen, das Angebot genau zu prüfen“, rät Matthias Schnabel, Sprecher der BHW Bausparkasse.

Auch nach dem Kauf sollten die neuen Eigentümer dafür sorgen, dass sich jemand in ihrer Abwesenheit um das Haus kümmert. Schließlich stehen die Immobilien meist eine geraume Zeit im Jahr leer und keiner könnte sich sonst um Schäden, etwa durch Sturm oder Einbruch kümmern.

Petra Schauer gefiel das Haus. Als EU-Bürgerin darf sie in Griechenland genauso wie die Griechen eine Immobilie kaufen. Ein paar Einschränkungen gelten aber für alle. „Das ist etwa der Fall bei ‚strategischen‘ Sperrgebieten in Richtung Türkei oder bei bestimmten Gebieten der griechischen Inseln“, sagt Anwalt Peter Schöllhorn, Vorstand der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien (DSA).

Solche Probleme hatte Petra Schauer bei ihrem Haus nicht. Auch der Preis von rund 32 000 Euro war okay. Die Verständigung mit dem Grundstückseigentümer, einem älteren Landwirt, der nur Griechisch sprach, war allerdings eher schwierig.

Viel Zeit hatte sie nicht. „Ich war gerade mal zwei Wochen dort und am ­letzten Tag meines Urlaubs sind wir zum Notar gegangen und hatten nicht einmal einen Dolmetscher“, erzählt Schauer. „Dort habe ich dann zwar noch keinen Kaufvertrag unterzeichnet, aber 1 000 Euro angezahlt – und sonst kein Wort verstanden.“

Vertrag auf einem Schmierzettel

Viele Käufer sind leichtsinniger. Sie unterschreiben überstürzt einen Kaufvertrag und vertrauen den Aussagen der Vermittler blind. Die Urlaubslaune und die Vorfreude auf die Traumvilla versetzen sie in eine Wird-schon-gut-gehen-Stimmung.

Dabei sind bei Immobilienkäufen im Ausland umfassende Infos durch Fachleute das A und O. Der Hauptgrund sind die fremden Vorschriften und Gesetze.

„Viele Käufer wissen nicht, dass etwa in Spanien, Frankreich und Italien Immobilienkaufverträge auch ohne Notar gültig und bindend sind“, sagt Schnabel von der BHW Bausparkasse. „Das kann auch ein Vertrag auf einem Schmierzettel sein, den der Makler oder Verkäufer nach einem feuchtfröhlichen Abendessen in der TapasBar dem Interessenten als Dessert serviert“, warnt Anwalt Schöllhorn.

Petra Schauer machte es richtig. Zu Hause in Deutschland ging sie zu einer griechischen Anwältin, um sich bei ihrem Hauskauf beraten zu lassen. Die riet ihr, den Kauf in jedem Fall in Griechenland im Grundbuch eintragen zu lassen.

Grundbuch schützt Käufer

Zwingend war der Eintrag zwar nicht. In Spanien, Italien, Frankreich, Österreich, Schweden und Griechenland genügt für den Übergang des Eigentums bereits ein einfacher Kaufvertrag.

Allerdings schützt die Grundbucheintragung den Käufer einer Ferienimmobilie in diesen Ländern immerhin davor, dass der Verkäufer das Haus auch noch an andere Interessenten verkauft oder noch schnell eine Hypothek auf das bereits verkaufte Haus aufnimmt.

In der Türkei dagegen geht so wie in Deutschland das Eigentum an der Immobilie erst mit der erfolgreichen Eintragung in das Grundbuch auf den Käufer über.

Auch über baurechtliche Aspekte der Ferienimmobilie sollten sich die Käufer gut informieren. Gerade in südlichen Ländern gibt es viele Schwarzbauten. Vor dem Kauf eines Hauses sollte man sich also immer die Baugenehmigung zeigen lassen.

Denn wenn es keine gibt und die örtliche Baubehörde das nach dem Kauf ­bemerkt, droht Ärger. Auch wenn nicht gleich der Abrissbagger vor der Tür steht, hat der Käufer doch zumindest Papierkrieg und zusätzliche Kosten am Hals.

Und wer ein Haus bauen will, sollte ­bereits vor dem Kauf des Grundstücks die Genehmigung einholen.

In Spanien und Italien kaufen Deutsche gerne Fincas oder Rusticas. Oft sind diese ländlichen Anwesen günstig – weil sie ­heruntergekommen sind. Auch für eine Renovierung braucht man meistens eine Genehmigung, die Interessenten unbedingt vor dem Kauf einholen sollten.

Beratung verringert das Risiko

Die Anwältin von Petra Schauer prüfte das Grundbuch auf Tinos und entdeckte, dass nicht nur der freundliche alte Grieche als Eigentümer des Grundstücks eingetragen war, sondern nahezu dessen gesamte Familie. „Sie riet mir, vom Eigentümer zu ­verlangen, dass er mein Drittel des Grundstücks vor dem Kauf aus der Gesamtfläche herauslösen lassen solle, damit es später keine Probleme bei der Eigentumsfrage ­gebe“, erzählt die Lehrerin.

Nach griechischem Recht müssen Ausländer, die Immobilien kaufen wollen, ­übrigens automatisch einen Rechtsanwalt einschalten. „Das ist auch notwendig, denn der Notar in Griechenland beurkundet lediglich den Kaufvertrag, bietet aber keine Beratung“, erläutert Schöllhorn.

Fachkundige Beratung ist aber auch in ­allen anderen Ländern angebracht, damit deutsche Käufer nicht über unbekannte Gesetze und ungewohnte Praktiken stolpern. Denn egal, ob man eine ­Immobilie im Ausland oder in Deutschland kauft – viel Geld ist dabei immer im Spiel.

In Spanien und Italien ist es durchaus üblich, im notariellen Kaufvertrag einen niedrigeren als den tatsächlichen Kaufpreis anzugeben. Das hilft, Grunderwerbsteuer zu sparen. Doch Vorsicht: Auch wenn Kenner der Materie berichten, dass diese Praxis von den Behörden dort stillschweigend geduldet wird, ist es doch eine ­strafbare Steuerhinterziehung.

Eine Anwältin und ein Bauer

Petra Schauer hatte eine Anwältin, die deutsches und griechisches Recht kennt und auch beide Sprachen spricht. Sie kam aber trotzdem nicht weiter.

Der Verkäufer wollte auf keinen Fall mit einem Anwalt etwas zu tun haben. „Ich glaube nicht, dass er mich betrügen wollte“, erinnert sich die Fränkin. „Er war ein alter Mann vom Land und sagte, er habe noch nie in seinem Leben mit Anwälten zu tun gehabt. Er hatte anscheinend Angst, ich wollte ihn mithilfe meiner Anwältin übervorteilen.“

Da der Grieche nicht mit der Anwältin sprechen wollte, blieben die Verhandlungen stecken. Frau Schauer wollte die Sache mit dem Grundbuch geregelt haben, der Verkäufer blockte ab. Schließlich gab die Lehrerin entnervt auf und kaufte das Haus nicht. Das war richtig. Denn solange wichtige Fragen – wie hier die Eigentumsfrage – ­unklar bleiben, sind die Risiken zu groß.

Doch so konsequent wie Petra Schauer sind deutsche Immobilienkäufer im Ausland selten. „Ihnen fehlt die Disziplin“, klagt Schöllhorn. „Wenn bei dem Kauf oder den Verhandlungen etwas unklar oder bedenklich ist, springen die meisten nicht noch rechtzeitig ab, sondern kaufen trotzdem.“ Es wird schon gut gehen, oder?

Petra Schauer ließ sogar die Anzahlung von 1 000 Euro sausen. Sie wollte das unerfreuliche Kapitel einfach möglichst schnell beenden. In vielen Fällen wird in den Kaufverträgen sowieso geregelt, dass die Anzahlung verloren ist, wenn der Käufer von dem Kauf zurücktritt. Mit ihrer Entscheidung ist die Fränkin trotzdem auch heute noch zufrieden. Ihre Ferienhauspläne hat sie vorerst auf Eis gelegt.