Falsche Wohnungs­größe Mieter bekommt 11 330 Euro zurück

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Falsche Wohnungs­größe - Mieter bekommt 11 330 Euro zurück
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Stellen Mieter fest, dass ihre Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Miet­vertrag angegeben, müssen sie weniger Miete zahlen. Wer erst Jahre nach seinem Einzug fest­stellt, dass die Wohnung kleiner als vertraglich vereinbart ist, kann Ersatz zu viel bezahlter Miete verlangen. In einem Fall bekam ein Mieter nach Jahren rund 11 330 Euro Miete zurück.

Miete mindern wegen falscher Wohnungs­größe

Mieter müssen nicht die volle Miete bezahlen, wenn ihre Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Vertrag angegeben. Sobald die 10-Prozent-Grenze über­schritten ist, kann für jedes Prozent Flächen­abweichung die Miete um ein Prozent gemindert werden.
Beispiel: Beträgt die Miete inklusive Neben­kosten 1 000 Euro und ist die Wohnung nur 80 statt 100 Quadrat­meter groß, sind nur 800 Euro Miete fällig. Die 10-Prozent-Grenze hat der Bundes­gerichts­hof im Jahr 2004 mehr oder weniger will­kürlich zugunsten der Vermieter fest­gelegt (Az. VIII ZR 295/03). Streit um kleinste Flächen­abweichungen soll so vermieden werden.

Erstattung von Miete auch noch nach Jahren möglich

Stellt ein Mieter die falsche Wohnungs­größe erst nach Jahren Miet­zeit fest, kann er die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete zurück­verlangen. So klagte ein Mieter erfolg­reich vor dem Land­gericht München I auf die Rück­zahlung von rund 11 330 Euro Miete (Az. 31 S 6768/13). In den Jahren 2005 bis 2009 hatte er eine Doppel­haushälfte gemietet, die laut Miet­vertrag 185 Quadrat­meter groß war. Drei Jahre nach seinem Auszug aus dieser Wohnung – im Jahr 2012 – erfuhr er, dass die Fläche nur rund 158 Quadrat­meter groß ist. Die Wohnung war also 14,35 Prozent kleiner als im Miet­vertrag angegeben. Statt 1 950 Euro Miete hätte er monatlich nur 1 670 Euro zahlen müssen.

Vermieter berief sich erfolg­los auf Verjährung

Der Vermieter berief sich im Prozess erfolg­los auf die Verjährung der Mietrück­zahlungen. Die regel­mäßige Verjährungs­frist beträgt drei Jahre. Diese Drei­jahres­frist beginnt erst am Ende des Jahres zu laufen, in dem dem Mieter die tatsäch­liche Wohn­fläche bekannt wird. Dies geschah im vorliegenden Fall erst im Jahr 2012. Der Vermieter hatte argumentiert, dass der Mieter schon mit seinem Einzug im Jahr 2005 Kennt­nis von den Maßen der Wohnung gehabt habe. Außerdem hätte er ja nach­messen können.

Gericht schlägt sich auf Mieterseite

Wären die Richter der Vermieter­ansicht gefolgt, hätte der Mieter im Jahr 2012 nur noch die ab 2009 zu viel gezahlte Miete zurück­verlangen dürfen. Für die Zeit von 2005 bis einschließ­lich 2008 hätte der Mieter nichts mehr bekommen. Das Land­gericht München I sah den Fall aber anders: Zum Nach­messen bei Einzug sei ein Mieter nicht verpflichtet. Die Verjährungs­frist beginne erst mit Ende des Jahres, in dem der Mieter konkret von der Wohnungs­größe erfahre. Das war in diesem Fall erst im Jahr 2012. Die Rück­zahlungs­ansprüche des Mieters wären somit also erst Ende 2015 verjährt.

Weitere Prozesse zu erwarten

Ende 2011 sprach das Land­gericht Krefeld in einem ähnlichen Fall einer Mieterin eine Mietrück­zahlung in Höhe von 3 744 Euro zu. Die Wohnung war 12 Quadrat­meter kleiner als angegeben. Auch in dem Krefelder Fall wurde über die Verjährung gestritten. Die Krefelder Richter sahen es ähnlich wie das Münchner Gericht: Kennt­nis von der tatsäch­lichen Wohn­fläche hat ein Mieter erst, wenn er nach­misst, nicht schon mit seinem Einzug (Az. 2 S 23/12). Anders wiederum das Amts­gericht Bonn im Jahre 2012. Es meinte: Für die Verjährungs­frage komme es nicht darauf an, wann der Mieter von der korrekten Wohnungs­größe in Quadrat­metern erfahre, sondern nur darauf, wann ihm die Längen, Breiten und Höhen in den Räumen tatsäch­lich bekannt sind. Dies sei in der Regel kurz nach dem Einzug der Fall, so das Amts­gericht (Az. 203 C 55/11).

Wie Mieter korrekt nach­messen

Da noch kein Urteil des Bundes­gerichts­hofs zu diesem Verjährungs­problem vorliegt, ist mit weiteren Rechts­streitig­keiten zu rechnen. Mieter, die es erst gar nicht soweit kommen lassen wollen, messen im Zweifel besser früh­zeitig die Wohnungs­größe nach. Wie sich Dach­schrägen, Balkone und Terrassen auf die Wohnungs­größe auswirken und was sonst noch beim Nach­messen zu beachten ist, steht im Special Wohnfläche: Nachmessen kann bares Geld bringen. Besonderes Augen­merk sollten Mieter auch auf die Wohnungs­größe legen, die ihnen der Vermieter in der Betriebs­kosten­abrechnung oder in einem Miet­erhöhungs­schreiben nennt. Es ist möglich, dass dort die korrekten, kleineren Größen stehen. Ist die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner als im Miet­vertrag angegeben, sollten Mieter dann zeit­nah die Miete entsprechend reduzieren.

So versuchen Vermieter Mietkür­zungen zu verhindern

Einige Vermieter versuchen in aktuellen Miet­verträgen dem Risiko einer Mietkür­zung wegen einer Flächen­abweichung zu entgehen, indem sie entweder gar keine Quadrat­meterzahl in den Miet­vertrag hinein­schreiben oder eine Klausel zur Wohn­flächen­angabe einfügen: „Diese Angabe dient wegen möglicher Mess­fehler nicht zur Fest­legung des Miet­gegen­standes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“ Der Bundes­gerichts­hof hat diese Klausel im Jahr 2010 für wirk­sam erklärt (Az. VIII ZR 306/09). Mieter mit einer solchen Vertrags­klausel werden eine Miet­minderung wegen einer Flächen­abweichung daher wahr­scheinlich nicht durch­drücken können.

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bi-mue am 11.11.2014 um 18:48 Uhr
...gekauft??...und KEINE Ahnung wg. Quadratmetern?

Carly65 vermietet und hat KEINE Ahnung, was seine Hütte wert ist? Das muß der Mieter also erst SELBST rausfinden...nach Meinung von Carly65 hängt die ganze Wohnungsnot von 10 % mehr oder noch mehr Gewinn ab...Aber das Landgericht München hat deutlich überzogen mit der Verjährungsfrist: d r e i J a h re n a c h A u s z u g ! ...seit über 2 Jahren steht die BGH-Entscheidung aus...und KEINE Verjährungsfrist für diese Richter... Entscheidungshilfe s. o. bei > bnp und > pskop...

pskop am 16.09.2014 um 16:33 Uhr
Vermieterrepublik

Der Fall, den Carly65 konstruiert, dürfte ähnlich unwahrscheinlich sein wie ein 6er im Lotto. Hirnrissig und völlig an den Realitäten vorbei. Vermieter können sich alles erlauben, weil die Gerichte überlastet sind und statt die Klärung von Sachverhalten anzustreben auf Vergleich aus sind. Letztlich bleibt der Mieter der Dumme. Allein um einen neuen Mietvertrag zu bekommen, können Sie sich heute finanziell offenbaren mit Lohnbescheinigung u.a. Spätestens mit der nächsten Umlagenabrechnung zeigt sich dann, dass es nur ums Übers-Ohr-hauen geht.
Die 10-Prozent-Regel ist eine totale Unverschämtheit. Die Richter, die das zu verantworten haben sollten in allen Belangen um 10 Prozent weniger erhalten als vereinbart - angefangen mit Lohn und/oder Pension, bis zum 200-g-Steak, das nur 180 g wiegen dürfte. Bei gleichem Preis natürlich!

bnd am 17.08.2014 um 14:14 Uhr
Warum eigentlich 10%?

Warum sind eigentlich bis zu 9,9% Abweichung erlaubt? 1% wäre fair. Jeder angeblich vorhandene qm kostet den Mieter doch Geld, weil sich der Wert einer Mietwohnung im Marktvergleich über die Kaltmiete bemisst und die Betriebskosten sich auch auf die qm beziehen. Wenn meine 70qm nur 64qm groß wäre, dann wäre die Kaltmiete deutlich zu hoch und ich würde mich beschubst fühlen, ohne etwas dagegen unternehmen zu können.
Wann immer ich etwas verkaufe, muss ich auch korrekte Angaben machen, und wenn der PC nur 2,6 statt 2,8 Ghz hat oder das Auto nur 95 statt 100 PS, dann stehe ich als Verkäufer in der Pflicht die Ware zurückzunehmen oder den Preis nach unten zu korrigieren. Einem Vermieter ist doch wohl zuzumuten die Wohnung vor der Vermietung korrekt auszumessen.

herrschwarzer am 15.08.2014 um 07:11 Uhr
Klasse 3

Der Vermieter offeriert ein Objekt und ist damit auch für dieses verantwortlich. In seiner Verantwortung ist es ihm anzuraten das Objekt sehr genau zu kennen.
Es ist doch eher genau umgekehrt. Der Mieter lässt sich im guten Glauben auf die Angaben des Vermieters ein. Das funktioniert vermutlich auch in sehr vielen Fällen, in einigen anderen leider nicht. Hinzu kommen die teilweise unglaublichen Voraussetzungen, die ein Mieter erfüllen muss, um ein Objekt mieten zu können.
Letztlich und auch vor Gericht sind alle gleich und auf allen Seiten gibt es schwarze Schafe. Beispielhafte Fälle sind dann oftmals sehr individuell zu sehen.
MfG

Carly65 am 12.08.2014 um 14:16 Uhr
Und wie sieht es mit Vermietern aus?

Darf ein Vermieter auch Miete nachverlangen wenn das Vermietete Objekt 10% groesser ist als im Mietvertrag angegeben?
NEIN, DARF DER VERMIETER NICHT. Warum nicht?
Vor dem Gesetz gilt das Gebot der Gleichbehandlung für Vermieter nicht, vielmehr werden Vermieter als Menschen dritter Klasse behandelt.
Unser Mietrecht entspricht mittlerweile einer gesetzlichen Enteignung von Eigentum. Ohne den Privaten und Finanziellen Einsatz eines jeden Vermieters würde die Wohnungsnot in den Ballungsraeumen unserer Großstaete eskalieren. Unser Staat, die Kommunen oder die Staette sind leider nicht in der Lage genuegend Wohnraum zur Verfuegung zu stellen.
Ich hoffe mit diesem Beitrag eine hitzige Diskussion zu entfachen.