Falsche Wohnungs­größe Meldung

Stellen Mieter fest, dass ihre Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Miet­vertrag angegeben, müssen sie weniger Miete zahlen. Wer erst Jahre nach seinem Einzug fest­stellt, dass die Wohnung kleiner als vertraglich vereinbart ist, kann Ersatz zu viel bezahlter Miete verlangen. In einem Fall bekam ein Mieter nach Jahren rund 11 330 Euro Miete zurück.

Miete mindern wegen falscher Wohnungs­größe

Mieter müssen nicht die volle Miete bezahlen, wenn ihre Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Vertrag angegeben. Sobald die 10-Prozent-Grenze über­schritten ist, kann für jedes Prozent Flächen­abweichung die Miete um ein Prozent gemindert werden.
Beispiel: Beträgt die Miete inklusive Neben­kosten 1 000 Euro und ist die Wohnung nur 80 statt 100 Quadrat­meter groß, sind nur 800 Euro Miete fällig. Die 10-Prozent-Grenze hat der Bundes­gerichts­hof im Jahr 2004 mehr oder weniger will­kürlich zugunsten der Vermieter fest­gelegt (Az. VIII ZR 295/03). Streit um kleinste Flächen­abweichungen soll so vermieden werden.

Erstattung von Miete auch noch nach Jahren möglich

Stellt ein Mieter die falsche Wohnungs­größe erst nach Jahren Miet­zeit fest, kann er die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete zurück­verlangen. So klagte ein Mieter erfolg­reich vor dem Land­gericht München I auf die Rück­zahlung von rund 11 330 Euro Miete (Az. 31 S 6768/13). In den Jahren 2005 bis 2009 hatte er eine Doppel­haushälfte gemietet, die laut Miet­vertrag 185 Quadrat­meter groß war. Drei Jahre nach seinem Auszug aus dieser Wohnung – im Jahr 2012 – erfuhr er, dass die Fläche nur rund 158 Quadrat­meter groß ist. Die Wohnung war also 14,35 Prozent kleiner als im Miet­vertrag angegeben. Statt 1 950 Euro Miete hätte er monatlich nur 1 670 Euro zahlen müssen.

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Vermieter berief sich erfolg­los auf Verjährung

Der Vermieter berief sich im Prozess erfolg­los auf die Verjährung der Mietrück­zahlungen. Die regel­mäßige Verjährungs­frist beträgt drei Jahre. Diese Drei­jahres­frist beginnt erst am Ende des Jahres zu laufen, in dem dem Mieter die tatsäch­liche Wohn­fläche bekannt wird. Dies geschah im vorliegenden Fall erst im Jahr 2012. Der Vermieter hatte argumentiert, dass der Mieter schon mit seinem Einzug im Jahr 2005 Kennt­nis von den Maßen der Wohnung gehabt habe. Außerdem hätte er ja nach­messen können.

Gericht schlägt sich auf Mieterseite

Wären die Richter der Vermieter­ansicht gefolgt, hätte der Mieter im Jahr 2012 nur noch die ab 2009 zu viel gezahlte Miete zurück­verlangen dürfen. Für die Zeit von 2005 bis einschließ­lich 2008 hätte der Mieter nichts mehr bekommen. Das Land­gericht München I sah den Fall aber anders: Zum Nach­messen bei Einzug sei ein Mieter nicht verpflichtet. Die Verjährungs­frist beginne erst mit Ende des Jahres, in dem der Mieter konkret von der Wohnungs­größe erfahre. Das war in diesem Fall erst im Jahr 2012. Die Rück­zahlungs­ansprüche des Mieters wären somit also erst Ende 2015 verjährt.

Weitere Prozesse zu erwarten

Ende 2011 sprach das Land­gericht Krefeld in einem ähnlichen Fall einer Mieterin eine Mietrück­zahlung in Höhe von 3 744 Euro zu. Die Wohnung war 12 Quadrat­meter kleiner als angegeben. Auch in dem Krefelder Fall wurde über die Verjährung gestritten. Die Krefelder Richter sahen es ähnlich wie das Münchner Gericht: Kennt­nis von der tatsäch­lichen Wohn­fläche hat ein Mieter erst, wenn er nach­misst, nicht schon mit seinem Einzug (Az. 2 S 23/12). Anders wiederum das Amts­gericht Bonn im Jahre 2012. Es meinte: Für die Verjährungs­frage komme es nicht darauf an, wann der Mieter von der korrekten Wohnungs­größe in Quadrat­metern erfahre, sondern nur darauf, wann ihm die Längen, Breiten und Höhen in den Räumen tatsäch­lich bekannt sind. Dies sei in der Regel kurz nach dem Einzug der Fall, so das Amts­gericht (Az. 203 C 55/11).

Wie Mieter korrekt nach­messen

Da noch kein Urteil des Bundes­gerichts­hofs zu diesem Verjährungs­problem vorliegt, ist mit weiteren Rechts­streitig­keiten zu rechnen. Mieter, die es erst gar nicht soweit kommen lassen wollen, messen im Zweifel besser früh­zeitig die Wohnungs­größe nach. Wie sich Dach­schrägen, Balkone und Terrassen auf die Wohnungs­größe auswirken und was sonst noch beim Nach­messen zu beachten ist, steht im Special „Wohnfläche nachmessen lohnt sich“. Besonderes Augen­merk sollten Mieter auch auf die Wohnungs­größe legen, die ihnen der Vermieter in der Betriebs­kosten­abrechnung oder in einem Miet­erhöhungs­schreiben nennt. Es ist möglich, dass dort die korrekten, kleineren Größen stehen. Ist die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner als im Miet­vertrag angegeben, sollten Mieter dann zeit­nah die Miete entsprechend reduzieren.

So versuchen Vermieter Mietkür­zungen zu verhindern

Einige Vermieter versuchen in aktuellen Miet­verträgen dem Risiko einer Mietkür­zung wegen einer Flächen­abweichung zu entgehen, indem sie entweder gar keine Quadrat­meterzahl in den Miet­vertrag hinein­schreiben oder eine Klausel zur Wohn­flächen­angabe einfügen: „Diese Angabe dient wegen möglicher Mess­fehler nicht zur Fest­legung des Miet­gegen­standes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“ Der Bundes­gerichts­hof hat diese Klausel im Jahr 2010 für wirk­sam erklärt (Az. VIII ZR 306/09). Mieter mit einer solchen Vertrags­klausel werden eine Miet­minderung wegen einer Flächen­abweichung daher wahr­scheinlich nicht durch­drücken können.

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