Falsche Wohnfläche im Vertrag Meldung

Mieter müssen weniger Miete zahlen, wenn der Vermieter die Wohnung im Vertrag größer angibt als sie tatsächlich ist. Abweichungen von mehr als zehn Prozent gelten als Mangel der Mietsache. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Az. VIII ZR 295/03). Der Mieter muss bei der Mietminderung nicht darlegen, dass die geringere Fläche die Tauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt.

Gemietet: 126 Quadratmeter

Eine Familie hatte vom 1. Februar 2001 bis zum 31. Mai 2003 ein Reihenhaus in Niedersachsen gemietet. Der Vermieter gab eine Wohnfläche von 126,45 Quadratmetern an. Er verlangte dafür zunächst eine Miete von 1 300 DM. Ab dem 1. Februar 2002 waren es dann 682,57 Euro. An Nebenkosten zahlten die Mieter 58,80 Euro. Laut Mietvertrag wurden die Betriebskosten entsprechend der Wohngröße berechnet.

Bewohnt: 106 Quadratmeter

Knapp ein Jahr nach dem Einzug, im Dezember 2002, hat die Familie die Wohnung nachgemessen. Ergebnis: Die Wohnfläche betrug nur 106 Quadratmeter - gut 16 Prozent weniger als im Mietvertrag angegeben. Die Familie kürzte die Miete daraufhin ebenfalls um 16 Prozent. Ergebnis: Über die gesamte Mietzeit von Februar 2001 bis Januar 2003 hatte sie insgesamt 2 311,68 Euro zu viel bezahlt. Um diesen Betrag minderte sie in den folgenden Monaten ihre Mietzahlung.

Mangel bei mehr als zehn Prozent

Der Bundesgerichthof sieht in der kleineren Wohnfläche einen Mangel. „Die Angabe der Größe im Mietvertrag sei als rechtsverbindliche Feststellung zu werten.“ Daher sind Mieter berechtigt, die Miete für die Wohnung zu mindern. Bedingung allerdings: Der Unterschied muss mehr als 10 Prozent betragen. Das gilt auch für gemietete und gekaufte Häuser. Die Minderung kann rückwirkend bis 1. Januar 2000 geltend gemacht werden. Ansprüche für die Zeit davor sind verjährt. Mieter können ab sofort die zuviel gezahlte Miete mit der laufenden Miete verrechnen.

Nicht alles zählt

Das Beispiel des niedersächsischen Reihenhauses zeigt, dass es nicht nur sinnvoll ist, die Wohnung oder das Haus nachzumessen. Mieter oder Käufer müssen auch wissen, wie die Fläche berechnet wird. Im jetzt vom BGH entschiedenen Fall hatte der Vermieter zum Beispiel nicht berücksichtigt, dass er die Fläche unter Dachschrägen und den überdachten Teil der Terrasse nicht in vollem Maße anrechnen darf. Dadurch reduzierte sich die Wohnfläche um 20 Quadratmeter. Nach welchen Regeln der Mieter seine Wohnungsgröße richtig berechnet, ist gar nicht so einfach. Für öffentlich geförderte Wohnungen gilt seit Jahresbeginn eine neue Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Meter ist nicht gleich Meter

Für den freien Markt hingegen fehlt eine verbindliche Berechnung. Alles ist möglich: WoFlV, alte Verordnung oder die aktuelle DIN 277. Beispiel: Flächen unter Dachschrägen zwischen ein und zwei Meter Höhe etwa sind nach WoflV zur Hälfte anzurechnen, nach DIN 277 gelten sie voll als Nutzfläche, sind aber separat auszuweisen. Doch die Unterschiede sind ansonsten kaum erwähnenswert. In der Regel kommt ein Mieter nach jeder der drei Verordnungen auf das gleiche Ergebnis, wenn er folgende Berechnungsgrundlagen berücksichtigt:

  • Dachschräge: Die Grundfläche unter Dachschrägen wird ab einer Höhe von 2 Metern voll berechnet; zwischen 1 bis 2 Metern die Hälfte und unter einem Meter gar nicht.
  • Treppen: Unter Treppenaufgängen gilt das Gleiche wie bei Dachschrägen. Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Absätze gelten nicht als Wohnfläche.
  • Balkon: Terrassen, Loggien, Dachgärten oder Balkone zählen in der Regel zu einem Viertel zur Wohnfläche.

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