Das Analysehaus Dextro Group aus Darm­stadt hat fest­gestellt, dass die Rendite­prognosen des Tübinger Emissions­hauses Fairvesta für geschlossene Immobilien­handels­fonds sehr hoch angesetzt sind. Das Gutachten bestätigt indirekt unsere Kritik vom Juli 2013.

Damals schrieben wir, Fairvesta habe Renditen der Fonds „schönge­rechnet“. Im Verkaufs­prospekt für den Fonds Mercatus XI teilte Fairvesta den Wert­zuwachs der Fonds einfach durch die Lauf­zeit, ohne die eigenwil­lige Berechnung offen­zulegen. Die Methode ignoriert den Zinseszins­effekt und ergibt höhere Werte als die übliche Renditebe­rechnung. Beim Zinseszins­effekt wird der Zins für eine Zeitspanne, zum Beispiel ein Jahr, zum ursprüng­lichen Anla­gebetrag hinzugezählt und in den folgenden Zeitspannen mitverzinst. Daher ergibt sich am Ende ein höherer Betrag als ohne den Zinseszins­effekt. Umge­kehrt ist mit Zinseszins­effekt ein geringerer Zins­satz nötig, um einen bestimmten Endbetrag zu erreichen. Optisch sieht das erzielte Ergebnis ohne Zinseszins­effekt also höher aus.

Fairvesta beauftragte Dextro, die Plausibilität der Prognosen zu bewerten. Das Analysehaus kam ebenfalls auf nied­rigere Renditen. Fairvesta kündigte an, künftig auch Renditen auszuweisen, die den Zinseszins­effekt berück­sichtigen, um „weiteren Miss­verständ­nissen“ vorzubeugen.

Unerfreulich für Fairvesta sind die Ergeb­nisse ohnehin: Dextro simulierte die Fortführung der Fonds auf Basis der bisherigen Geschäfts­ergeb­nisse. Selbst im positiven Szenario blieben die Prognosen für die Gesamt­auszahlungen an die Anleger bis auf eine einzige Ausnahme unter den Prognosen in den Prospekten.

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