Fahr­stuhl zur Eigentums­wohnung Special

Eine Traum­wohnung im Dach­geschoss, aber kein Aufzug? Stimmen die Miteigentümer dem Einbau nicht zu, geht es vielleicht trot zdem.

Pause auf dem Treppen­absatz. Wer ohne Fahr­stuhl in der vierten, fünften Etage wohnt oder noch weiter oben, kennt jede Stufe persönlich – und hat oft einen simplen Holz­stuhl auf halber Strecke abge­stellt. Beim Luft­holen stellen sich viele die bange Frage: Wie lange wird das noch gehen? Besuch bekommen sie schon gar nicht mehr: Die alten Freunde schaffen die Treppen einfach nicht.

Ein Aufzug wäre die Rettung. Ihn nach­träglich einzubauen, ist tech­nisch oft ohne große Probleme möglich. Weil er heute ein schon fast selbst­verständlicher Wohn­stan­dard ist, hat das Wohnungs­eigentums­gesetz (WEG) mit der Reform im Jahr 2007 die Hürden für einen Einbau gesenkt: Oft kann er mit Drei­viertelmehr­heit beschlossen werden. Zuvor reichte schon eine Nein-Stimme, das Vorhaben abzu­lehnen.

Kommt die Mehr­heit nicht zustande, gibt es Auswege: Behinderten gibt das Grund­gesetz Anspruch auf barrierefreien Zugang zur Wohnung, wenn Miteigentümer nicht unzu­mutbar belastet werden. Ähnlich ist es, wenn jemand die Treppen kaum schafft.

Aufzug innen oder außen?

Ob die Eigentümer­versamm­lung mit Drei­viertel-Mehr­heit beschließen darf, dass ein Fahr­stuhl gebaut wird, hängt davon ab, ob dies eher eine Modernisierung oder eine bauliche Veränderung darstellt. Als Modernisierung gelten Maßnahmen, die

  • den Gebrauchs­wert des Gemein­schafts­eigentums nach­haltig erhöhen oder
  • die allgemeinen Wohn­verhält­nisse auf Dauer verbessern oder
  • nach­haltig Energie oder Wasser sparen.

Die Gesetzes­begründung zu der WEG-Reform nennt Fahrs­tühle ausdrück­lich als Beispiel für eine Modernisierung. Ein innen einge­bauter Aufzug kann daher meist mit Drei­viertel-Mehr­heit beschlossen werden.

Schwieriger ist es, wenn der Schacht außen ans Gebäude gestellt wird. Das kann den architekto­nischen Charakter des Hauses massiv verunstalten. Das wäre keine Modernisierung mehr, sondern eine bauliche Veränderung – und da reicht diese Mehr­heit nicht, vielmehr muss jeder einzelne Eigentümer zustimmen, der durch den Bau über­mäßig beein­trächtigt wird. Das ist laut Gesetzes­begründung der Fall, wenn der optische Gesamt­eindruck des Hauses nach­teilig verändert wird oder ein uneinheitlicher Gesamt­eindruck entsteht.

Bisher kaum Recht­sprechung

Doch ob Verunstaltung oder optische Kleinig­keit, da sind die Geschmä­cker verschieden. „Es kommt sehr auf den Einzel­fall an“, berichtet Sandra Weeger-Elsner, Rechts­anwältin beim Verband „Wohnen im Eigentum“, der sich um die Belange von Wohnungs­eigentümern kümmert. Recht­sprechung dazu ist selten. Offen­bar einigen sich die meisten Eigentümer ohne großen Streit.

Das Amts­gericht Konstanz lehnte einen Aufzug ab, weil die Außen­konstruktion den Charakter des Hauses stark verändert hätte. Es mochte das Projekt aber nicht grund­sätzlich kippen: Ein weniger auffälliger Aufzug sei möglich, alternativ ein Innen­aufzug oder ein Treppenlift (Az. 12 C 17/07).

Anders entschied das Amts­gericht Auer­bach, als es um den Anbau von Balkonen ging – eine juristisch eng verwandte Sachlage. Obwohl die neuen Balkone optisch von den bereits vorhandenen abwichen und obwohl sie die Symmetrie der Fassade änderten, ließ das Gericht sie zu, nachdem es vor Ort die Lage besichtigt hatte. Auch die Nach­bargebäude hatten verschiedene Balkonbauw­eisen, die ebenfalls nicht symmetrisch waren (Az. 4 C 297/09 WEG).

„Doppelte“ Mehr­heit

Voraus­setzung für einen gültigen Beschluss ist eine doppelt qualifizierte Mehr­heit. Einer­seits müssen drei Viertel aller stimm­berechtigten Wohnungs­eigentümer dafür sein. Anderer­seits müssen sie mehr als die Hälfte aller Miteigentums­anteile repräsentieren.

Bei der Abstimmung gibt das WEG jedem Eigentümer eine Stimme, egal wie groß seine Wohnung ist. Auch wer zwei oder mehr Wohnungen im Haus besitzt, hat nur eine Stimme. Besitzt ein Ehepaar eine Wohnung jeweils zur Hälfte, hat es zusammen eine Stimme. Besitzt es zwei Wohnungen je zu 50 Prozent, hat es ebenfalls nur eine Stimme. Besitzt aber jeder Ehepartner eine Wohnung voll­ständig, hat jeder eine Stimme.

Enthaltung zählt wie ein Nein

Es reicht nicht, wenn in der Versamm­lung drei Viertel aller Anwesenden mit Ja stimmen. Vielmehr zählen alle im Grund­buch einge­tragenen Eigentümer mit – auch die, die gar nicht da sind. Ihre Stimmen wirken wie ein Nein-Votum, ebenso Enthaltungen. Nehmen weniger als drei Viertel der Eigentümer an der Versamm­lung teil, kann die Mehr­heit nicht erreicht werden.

Wer den Aufzug dennoch durch­setzen will, sollte vorher mit anderen Eigentümern sprechen, um die Stimmung zu sondieren und Über­zeugungs­arbeit zu leisten. Wichtig sind vor allem diejenigen, die ihre Wohnung vermieten. Solche Eigentümer enthalten sich oft der Stimme oder geben dem Verwalter eine pauschale Voll­macht.

Ratsam ist vor der Abstimmung ein Blick in die Teilungs­erklärung. Sie darf vom gesetzlichen Kopf­prinzip abweichen und das Stimm­recht nach Miteigentums­anteilen regeln. Dann gilt: Je größer das Miteigentum, desto mehr Gewicht hat die Stimme. Die Teilungs­erklärung kann auch das Objekt­prinzip vorsehen: jede Wohnung eine Stimme. Wer zwei Wohnungen besitzt, hat dann zwei Stimmen.

Niemand benach­teiligen

Kommt eine Mehr­heit zustande, darf der Beschluss nicht einzelne Miteigentümer erheblich benach­teiligen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein Aufzugs­schacht kaum Licht in ein Fenster daneben lässt oder wenn eine Wohnung einen Teil ihrer Fläche verliert.

Auch die Rechts­lage vor Ort kann im Weg stehen. So besteht in einigen Gegenden Berlins ein Verbot für Modernisierungen, die die Wohnungen so aufwerten, dass letzten Endes das Miet­niveau steigt. Damit will man der Gefahr begegnen, dass viele der bisherigen Bewohner aus dem Stadt­teil verdrängt werden.

Vorsicht bei der Kosten­verteilung

Eine unfaire Kosten­verteilung kann ebenfalls als erhebliche Beein­trächtigung gelten. Grund­sätzlich sind die Kosten für den Bau und Betrieb des Aufzugs von allen Eigentümern zu tragen – auch von denen im Erdgeschoss (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 103/06). Denn der Aufzug gehört zum Gemein­schafts­eigentum, an dem alle Eigentümer beteiligt sind – ähnlich wie ein Gemein­schafts­garten, den ja auch nicht alle in gleichem Umfang nutzen.

„Um Klagen zu vermeiden, ist es aber ratsam, eine faire, an der Nutzungs­möglich­keit und -willigkeit orientierte Kosten­regelung zu vereinbaren, zum Beispiel indem das Erdgeschoss von den Kosten ausgenommen wird und die Kosten im Übrigen nach Etagen gestaffelt werden“, rät Anwältin Weeger-Elsner. Zusätzlich kann es hilf­reich sein, das Einverständnis der Eigentümer im Erdgeschoss durch eine Geldzahlung zu erkaufen.

Außerdem darf der Beschluss für einen Aufzug nicht zu vage sein. So gab das Amts­gericht Hamburg Eigentümern recht, die einen Beschluss anfochten, in dem offenblieb, wo genau der Aufzug gebaut werden sollte, wie es um den Schall­schutz stand und um welchen Aufzugs­typ mit welcher Antriebs­art es sich handelte. Auch der Kosten­rahmen von „voraus­sicht­lich 110 000 Euro“ plus Folge­kosten war dem Gericht zu ungenau (Az. 102 c II 6/05).

„Zitter­beschluss“ möglich

Wo die Drei­viertelmehr­heit partout nicht zu bekommen ist, können trick­reiche Eigentümer einen Ausweg versuchen: die Maßnahme als bauliche Veränderung behandeln und in der Versamm­lung beschließen. Das ist zwar gegen die Regeln, daher können die unterlegenen Miteigentümer die Entscheidung inner­halb eines Monats anfechten. Aber wenn sie das verpassen, wird dieser Beschluss nach einem Monat „Zittern“ bestands­kräftig. „Dann kann der Aufzug gebaut werden“, erklärt Rechts­anwalt Gerold Happ vom Verband Haus & Grund.

Zwar hat der Bundes­gerichts­hof Zitter­beschlüsse weit­gehend für nichtig erklärt. Damit sind sie in vielen Fällen auto­matisch unwirk­sam, auch wenn niemand sie angefochten hat. Das gilt aber nicht für „vereinbarungs­ersetzende“ Beschlüsse (Az. V ZB 58/99). Gemeint sind damit Angelegenheiten, über die die Gemeinschaft grund­sätzlich beschließen darf, wie eben zum Beispiel der nach­trägliche Einbau eines Aufzugs.

Alternative: Treppenlift

Eine Alternative bietet sich für Behinderte, oft auch für ältere Menschen, die auf einen Fahr­stuhl angewiesen sind, weil sie die Treppen nicht mehr schaffen. Zwar gibt es im Wohnungs­eigentums­gesetz – anders als im Mietrecht – keinen direkten Anspruch auf barrierefreien Zugang zur Wohnung. Doch vor allem bei einer schweren Gehbehin­derung entscheiden Gerichte oft zugunsten der Betroffenen, auch wenn Miteigentümer den Antrag abge­lehnt haben.

Realistischer als ein Fahr­stuhl ist in solchen Fällen der Einbau eines Treppenlifts. Er kommt mit geringeren baulichen Eingriffen aus, führt zu weniger Beein­trächtigungen der Nach­barn, ist in aller Regel deutlich kostengüns­tiger und tech­nisch in den meisten Treppenhäusern ohne weiteres mach­bar. Grund­sätzlich muss eine Treppenbreite von einem Meter bleiben. Sie darf aber im Einzel­fall auch leicht unter­schritten werden. Treppenlifte können sogar bis ins Dach­geschoss geführt werden.

In der Praxis wird dann der Anspruch des Gehbehinderten auf barrierefreien Zugang zu seiner Wohnung gegen das Interesse der Miteigentümer am Erhalt des baulichen Erscheinungs­bilds abge­wogen. Das ist immer eine Einzel­entscheidung, die von Fall zu Fall unterschiedlich ausgehen kann und von Gerichten in der Praxis unterschiedlich bewertet wird. Es kommt maßgeblich auf den Grad der Behin­derung und die Beein­trächtigung für die Nach­barn an.

Nachteil: Wer den barrierefreien Zugang auf diese Weise durch­setzt, muss auch die Kosten über­nehmen – ebenso später das Ausbauen, wenn die Technik eines Tages nicht mehr gebraucht wird, zum Beispiel weil in der Zwischen­zeit ein Aufzug nachgerüstet wurde.

Und das ist gar nicht so unwahr­scheinlich. Da Fahrs­tühle zunehmend als Selbst­verständlich­keit angesehen werden, diskutieren Fach­juristen bereits, ob bei geräumigen Treppenhäusern, wo der Einbau eines trans­parenten Aufzugs möglich ist, Miteigentümer die Montage einfach verlangen können, sofern sie die Kosten über­nehmen. Dann sind die übrigen Eigentümer allerdings von der Nutzung ausgeschlossen.

Rechts­lage kann sich ändern

Für Eigentümer, die heute noch keine Möglich­keit finden, den Einbau eines Aufzugs durch­zusetzen, die aber Zeit haben abzu­warten, ist also noch nicht alles verloren. Die Rechts­lage kann sich in einigen Jahren durch­aus zu ihren Gunsten ändern.

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