Wer ein altes Fach­werk­haus kauft und dann Holz­würmer im Gebälk fest­stellt, möchte den Kauf am liebsten rück­gängig machen. Die Kauf­verträge enthalten aber meist ­einen Haftungs­ausschluss für Mängel der Immobilie. Käufern kann es trotzdem gelingen, vom Vertrag zurück­zutreten, wie zwei Entscheidungen des Ober­landes­gerichts Braun­schweig zeigen.

Kein Haftungs­ausschluss bei bekanntem Mangel

In einem Fall verklagte der Käufer eines 85 000 Euro teuren Fach­werk­hauses den Verkäufer erfolg­reich wegen des Schädlings­befalls. Es gelang ihm, weil der Haftungs­ausschluss im ­Vertrag nicht greift, wenn der Verkäufer zum Zeit­punkt des Kaufs einen versteckten Mangel kennt, dem Käufer aber nichts darüber sagt. Käufer müssen dem Verkäufer die Kennt­nis des Mangels nach­weisen können.

Sach­verständigen­gut­achten liefert den Beweis

Über ein Sach­verständigen­gut­achten kam im Laufe des Verfahrens heraus, dass der Verkäufer die durch Schädlings­fraß ­entstandenen Löcher Jahre vor dem Verkauf einfach verfüllt und über­strichen hatte. Daraus schloss das Gericht, dass der Verkäufer den Mangel zum Verkaufs­zeit­punkt kannte (Az. 9 U 51/17).

Verborgene Mängel ungefragt nennen

In einem anderen Fall hatte ein Haus­eigentümer die Bohr­löcher von Holz­würmern ebenfalls einfach über­pinselt, ohne den Käufer über den Schädlings­befall zu informieren. Der Hauskauf wurde rück­gängig gemacht, obwohl im Vertrag ein Gewähr­leistungs­ausschluss stand. Das Ober­landes­gericht Braun­schweig (Az. 9 U 51/17) hatte entschieden, dass der Verkäufer solche verborgenen Mängel ungefragt hätte nennen müssen.

Massiver Insektenbefall

Das Fach­werk­haus wies hier sogar einen massiven Insekten- und Pilzbefall auf. Der Käufer verlangte sein Geld zurück und wollte das Grund­stück zurück­über­tragen. Der Verkäufer hatte ihn nicht darüber aufgeklärt, dass das Haus von Schädlingen befallen war. Solch ein Schädlings­befall habe Einfluss auf die Kauf­entscheidung, so das Gericht. Auf den Gewähr­leistungs­ausschluss könne sich der Verkäufer nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Davon ging das Gericht aus, weil er die Fach­werk­balken vorher wegen Befalls mit Holz­würmern bearbeitet und gestrichen hatte.

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