Wer ein altes Fachwerkhaus kauft und dann Holzwürmer im Gebälk feststellt, möchte den Kauf am liebsten rückgängig machen. Die Kaufverträge enthalten aber meist einen Haftungsausschluss für Mängel der Immobilie. Käufern kann es trotzdem gelingen, vom Vertrag zurückzutreten, wie zwei Entscheidungen des Oberlandesgerichts Braunschweig zeigen.
Kein Haftungsausschluss bei bekanntem Mangel
In einem Fall verklagte der Käufer eines 85 000 Euro teuren Fachwerkhauses den Verkäufer erfolgreich wegen des Schädlingsbefalls. Es gelang ihm, weil der Haftungsausschluss im Vertrag nicht greift, wenn der Verkäufer zum Zeitpunkt des Kaufs einen versteckten Mangel kennt, dem Käufer aber nichts darüber sagt. Käufer müssen dem Verkäufer die Kenntnis des Mangels nachweisen können.
Sachverständigengutachten liefert den Beweis
Über ein Sachverständigengutachten kam im Laufe des Verfahrens heraus, dass der Verkäufer die durch Schädlingsfraß entstandenen Löcher Jahre vor dem Verkauf einfach verfüllt und überstrichen hatte. Daraus schloss das Gericht, dass der Verkäufer den Mangel zum Verkaufszeitpunkt kannte (Az. 9 U 51/17).
Verborgene Mängel ungefragt nennen
In einem anderen Fall hatte ein Hauseigentümer die Bohrlöcher von Holzwürmern ebenfalls einfach überpinselt, ohne den Käufer über den Schädlingsbefall zu informieren. Der Hauskauf wurde rückgängig gemacht, obwohl im Vertrag ein Gewährleistungsausschluss stand. Das Oberlandesgericht Braunschweig (Az. 9 U 51/17) hatte entschieden, dass der Verkäufer solche verborgenen Mängel ungefragt hätte nennen müssen.
Massiver Insektenbefall
Das Fachwerkhaus wies hier sogar einen massiven Insekten- und Pilzbefall auf. Der Käufer verlangte sein Geld zurück und wollte das Grundstück zurückübertragen. Der Verkäufer hatte ihn nicht darüber aufgeklärt, dass das Haus von Schädlingen befallen war. Solch ein Schädlingsbefall habe Einfluss auf die Kaufentscheidung, so das Gericht. Auf den Gewährleistungsausschluss könne sich der Verkäufer nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Davon ging das Gericht aus, weil er die Fachwerkbalken vorher wegen Befalls mit Holzwürmern bearbeitet und gestrichen hatte.
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