FAQ Rauchmelder Special

Weil Rauchmelder vor dem Tod durch Feuer und durch das Einatmen von Rauch schützen können, werden sie in immer mehr Bundes­ländern zur Pflicht. Inzwischen müssen Eigentümer von Häusern und Wohnungen vieler­orts sogar Altbauten mit den Warngeräten nach­rüsten. test und Finanztest beant­worten Fragen, was Eigentümer und Mieter dabei zu beachten haben.

Wo nachgerüstet werden muss

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In welchen Bundes­ländern müssen Rauchmelder einge­baut werden?

In Baden-Württem­berg, Bremen, Hamburg, Hessen, Meck­lenburg-Vorpommern, Nieder­sachsen, Rhein­land-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein müssen die Melder in allen Neu- und Altbauten installiert sein. In anderen Bundes­ländern gilt die Einbaupflicht erst einmal nur für Neubauten (in Berlin ab 1.1.2017). In den nächsten Jahren sind dort die Altbauten aber auch mit Rauchmeldern nach­zurüsten (siehe Karte).* Detaillierte Infos zu den Rege­lungen in den einzelnen Ländern finden Sie in unserer Meldung Rauchmelder: Welche Vorschriften in Ihrem Bundesland gelten.

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Gibt es spezielle Rauchmelder für hörgeschädigte Menschen?

Ja. Eines dieser Systeme war bereits im Schnelltest. Das Bundes­sozialge­richt hat in seinem Urteil vom 18.6.2014 (Az. B 3 KR 8/13 R) entschieden, dass gehörlose Versicherte gegen­über ihrer Krankenkasse einen Anspruch „auf Versorgung mit einem ihren Bedürf­nissen angepassten Rauchwarnmelde­system“ haben.

Wer in der Pflicht ist – und wer zahlen muss

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Wer muss die Rauchmelder in der Wohnung einbauen?

In der Regel der Eigentümer. Der Mieter muss den Vermieter zur Installation der Geräte in die Wohnung lassen. In Meck­lenburg-Vorpommern ist der Bewohner zur Installation der Geräte verpflichtet. In den Ländern Brandenburg, Hamburg, Rhein­land-Pfalz und Sachsen-Anhalt ist nicht klar geregelt, ob Vermieter oder Mieter die Rauchmelder einbauen müssen. „Hier sind die Eigentümer zuständig“, sagt Leif Peterson, Hamburger Fach­anwalt für Miet- und Wohnungs­eigentums­recht. Dies ergebe sich bereits aus der Verkehrs­sicherungs­pflicht des Eigentümers für das Gebäude. In Eigentums­anlagen entscheidet die Gemeinschaft per Mehr­heits­beschluss über den Einbau. Das bedeutet: Wer dagegen gestimmt hat, muss den Einbau dennoch bei sich dulden und auch mitbezahlen.

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Was gilt, wenn der Mieter selbst Rauchmelder montiert hat und jetzt der Vermieter andere Geräte einbauen will?

Will der Vermieter seiner Einbaupflicht nach­kommen, muss der Mieter die neuen Geräte dulden, auch wenn er zuvor schon eigene Melder installiert hatte. Das hat der Bundes­gerichts­hof im Sommer 2015 entschieden (Az. VIII ZR 216/14). Das Argument der Richter: Dadurch, dass nur eine Person (der Vermieter) den Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude erledigt, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewähr­leistet. Das verbessert auch die Wohn­verhält­nisse des betroffenen Mieters.
Gleiches gilt für Wohnungs­eigentümer: Beschließt die Eigentümer­versamm­lung mehr­heitlich den Einbau der Geräte, habe auch diejenigen Eigentümer den Einbau zu dulden, die vorher schon Rauchmelder in ihren vier Wänden montiert hatten (Land­gericht Düssel­dorf, Az. 25 S 167/14).

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Welche Räume müssen mit einem Rauchmelder ausgestattet werden?

Rauchmelder müssen in Schlafräumen, Kinder­zimmern und Fluren, die als Rettungsweg dienen können, installiert werden. Grund­lage dafür ist die Bauordnung des jeweiligen Bundes­landes. Rauchmelder sollten an der Zimmerdecke angebracht werden – am besten in der Mitte. Bei einem Brand sterben Menschen in den meisten Fällen, weil sie das Feuer nicht bemerken und im Schlaf ersti­cken.

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Kann der Vermieter die Ausgaben für Kauf und Einbau der Melder als Betriebs­kosten auf die Mieter umlegen?

Nein. Betriebs­kosten sind nur solche Ausgaben, die regel­mäßig, etwa monatlich oder jähr­lich, beim Betrieb einer vermieteten Immobilie entstehen. Wer Rauchmelder kauft und einbaut, hat diese Kosten aber nur einmalig. Statt Rauchmelder zu kaufen, können Vermieter diese aber auch von externen Firmen mieten. Ob die dann regel­mäßig fälligen Miet­kosten als Betriebs­kosten gelten, die der Mieter zahlen muss, ist umstritten. Der Deutsche Mieterbund sagt Nein. Es gibt aber ein Urteil des Land­gerichts Magdeburg, wonach die Miet­kosten umleg­bar sind (Az. 1 S 171/11). Ob sich diese Recht­sprechung durch­setzen wird, ist fraglich. Über die Miet­kosten eines Öltanks etwa hat der Bundes­gerichts­hof 2008 entschieden, dass der Vermieter diese nicht als Betriebs­kosten umlegen kann (Az. VIII ZR 92/08).

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Der Vermieter hat Rauchmelder gekauft. Darf er die Miete erhöhen?

Ja. Der Einbau von Rauchmeldern ist eine Modernisierung der Wohnung. Dies recht­fertigt eine Miet­erhöhung. Der Vermieter darf die Jahres­miete laut Gesetz dauer­haft um 11 Prozent der Ausgaben erhöhen. Hohe Summen fallen so aber nicht an.

Beispiel Miet­erhöhung: Der Vermieter gibt 200 Euro aus, um Rauchmelder zu kaufen und in einer vermieteten Wohnung installieren zu lassen. Er darf die Jahres­miete daher um 22 Euro erhöhen. Die monatliche Miete steigt also um 1,83 Euro.

Sanktionen bei Verstößen

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Was passiert, wenn sich der Eigentümer nicht an die Einbaupflicht hält?

Unmittel­bar passiert nichts. Es ist kein Bußgeld für Sünder vorgesehen. Nach den Landes­bau­ordnungen ist aber dann ein Bußgeld möglich, wenn ein Eigentümer einen Rauchmelder ohne das EU-Sicher­heits­zeichen „CE“ installiert. In der Praxis dürften solche Bußgelder aber selten sein, da keine flächen­deckenden Kontrollen statt­finden. Beim Kauf von Rauchwarngeräten sollten sich Vermieter und Mieter an gut getesteten Geräten orientieren.

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Zahlt die Gebäude­versicherung nach einem Brand, wenn trotz Pflicht keine Rauchmelder installiert waren?

Das ist unklar. Es gibt noch keine Urteile. Die Versicherungs­gesell­schaft Allianz schreibt: „Ein Rauchmelder soll nicht vor Sach­schäden schützen, sondern Menschen­leben retten. Daher wird die Allianz deutsch­land­weit auch bei Verstoß gegen die Rauchmelder­pflicht den Versicherungs­schutz in vollem Umfang bieten.“ Anders das Amts­gericht Hamburg-Blankenese 2013: Eigentümer, die trotz Pflicht keine Melder einbauen, gefährden den Schutz aus einer Gebäude­versicherung (Az. 531 C 125/13). Nach Ansicht des Hamburger Rechts­anwalts Leif Peterson sollten Eigentümer gar kein Risiko eingehen. „Es ist nicht auszuschließen, dass Versicherer bei Schadenfällen in Zukunft die Leistung kürzen, wenn Rauchmelder trotz Pflicht in der Wohnung fehlen.“ Um Menschen­leben zu schützen und den eigenen Versicherungs­schutz nicht zu gefährden, sollten Eigentümer und Bewohner die Pflicht deshalb auf jeden Fall ernst nehmen.

Wartung von Rauchmeldern

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Wer kümmert sich um die Wartung der Rauchwarngeräte?

In Baden-Württem­berg, Bayern, Bremen, Hessen, Nieder­sachsen, Nord­rhein-West­falen und Schleswig-Holstein ist die Frage klar geregelt: Der Bewohner ist zuständig, es sei denn, der Eigentümer über­nimmt die Aufgabe freiwil­lig. In Sachsen ist laut Landes­bau­ordnung der Mieter zuständig, es sei denn, der Eigentümer über­nimmt diese Verpflichtung selbst. Da in Meck­lenburg-Vorpommern der Bewohner zum Einbau der Rauchmelder verpflichtet ist, muss er die Geräte auch warten lassen. In den Ländern wie Rhein­land-Pfalz und Sachsen-Anhalt, wo in der Landes­bau­ordnung niemand konkret zur Wartung verpflichtet wird, ist nach Ansicht von Rechts­anwalt Peterson auch wieder grund­sätzlich der Vermieter zuständig. Detaillierte Infos zu den Rege­lungen in den einzelnen Ländern finden Sie in unserer Meldung Rauchmelder: Welche Vorschriften in Ihrem Bundesland gelten.

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Was wird bei der Wartung von Rauchmeldern gemacht?

Die Wartung ist in der DIN 14676 geregelt. Danach wird etwa über­prüft, ob die Öffnungen des Rauchmelders frei von Staub und Flusen sind, und ein Probealarm ausgelöst. Notfalls werden Batterien ausgewechselt. Wenn Mieter zum Beispiel durch eine Klausel im Miet­vertrag für die Wartung zuständig sind, sollten sie aus recht­licher Sicht über­legen, einen Techniker zu beauftragen. Denn wer die Geräte selbst wartet und Fehler macht, haftet im Falle eines Brands möglicher­weise für Schäden.

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Der Vermieter will die Kosten für die jähr­liche Wartung als Betriebs­kosten umlegen. Darf er das?

Ja, das darf er, wenn die Kosten im Miet­vertrag erwähnt sind. Steht dort unter dem Stich­wort „Sons­tige Betriebs­kosten“ auch die Position „Wartung Rauchmelder“, muss der Mieter zahlen. Umstritten dagegen ist, was gilt, wenn die Wartungs­kosten nicht explizit im Miet­vertrag aufgeführt sind. Laut dem Land­gericht Magdeburg darf der Vermieter die Wartung dennoch auf die Mieter verteilen (Az. 1 S 171/11). Das Amts­gericht Biele­feld aber stellt sich auf die Seite des Mieters (Az. 17 C 288/11): Wartungs­kosten, die nicht im Vertrag stehen, muss er nicht bezahlen.

* Absatz am 20. September 2016 korrigiert.

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