Muster­fest­stellungs­klage gegen die Max-Emanuel Immobilien GmbH

Das Hohen­zollernkarree in München soll modernisiert werden. Es gehört der Max-Emanuel Immobilien GmbH. Die hat kurz vor Jahres­ende 2018 und lange vor Beginn der Arbeiten angekündigt: Die Mieten sollen dramatisch steigen. Doch daraus wird jetzt nichts. Der DMB Mieter­ver­ein München hatte Muster­fest­stellungs­klage erhoben und das Ober­landes­gericht München hat geur­teilt: Es sind nur die Miet­erhöhungen zulässig, die eine an Neujahr 2019 in Kraft getretene mieterfreundliche Gesetzes­änderung zulässt.

Miet­erhöhungs-Ankündigung Jahre im Voraus

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Worum geht es bei dieser Klage?

Die Max-Emanuel Immobilien GmbH hatte den Mietern des Hohen­zollernkarrees in München-Schwabing eine Modernisierung sowie dramatische Miet­erhöhungen angekündigt, kurz bevor eine Gesetzes­änderung in Kraft trat. Danach sollen derartig heftige Miet­erhöhungen nicht mehr zulässig sein. Der DMB Mieter­ver­ein wollte fest­gestellt wissen, dass die Ankündigung unwirk­sam ist und dass die mit der Modernisierung angekündigten Miet­erhöhungen jedenfalls auf höchs­tens drei Euro je Quadrat­meter begrenzt sind.

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Kann ich mich an der Klage beteiligen?

Nein, es fand bereits die Verhand­lung vor dem Ober­landes­gericht München statt. Das Gericht hat sogar schon sein Urteil verkündet. Anmeldungen waren nur bis Montag, 14. Oktober 2019 möglich.

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Wie hat das Gericht geur­teilt?

Das Gericht hat fest­gestellt, dass sich die Miet­erhöhungen – gedacht für die in den kommenden Jahren geplante Modernisierung der Wohnungen im Hohen­zollernkarree – nicht nach der bis Ende 2018 geltenden vermieterfreundlichen Rechts­lage richten, sondern dass die seit Beginn 2019 geltenden Regeln zu Modernisierungs­miet­erhöhungen anzu­wenden sind. Danach darf die Miete um je nach Ausgangs­miete und höchs­tens zwei oder drei Euro je Quadrat­meter steigen. Außerdem darf die Vermieterin nicht elf, sondern nur acht Prozent der Kosten der Modernisierung auf die Mieter umlegen. Das Gericht hat das so begründet: Die Ankündigung der Modernisierung durfte nicht bereits im Dezember 2019 erfolgen. Die Pflicht zur Ankündigung dient dazu, dass Mieter sich auf die Arbeiten einstellen können. Dem läuft es zuwider, wenn die Vermieterin die Ankündigung bereits Jahre im Voraus schickt. Weil die Ankündigung der nicht vor 2020 beginnenden Bauarbeitern nicht ordnungs­gemäß war, darf die Vermieterin sich wegen mit der Modernisierung begründeten Miet­erhöhungen nicht auf bis Ende 2018 geltenden Rege­lungen stützen, sondern muss die zum Januar 2019 in Kraft getretene Rechts­lage beachten, wonach die Miete wegen Modernisierungen inner­halb von sechs Jahren um höchs­tens drei Euro je Quadrat­meter steigen darf. Bei bis zu sieben Euro je Quadrat­meter güns­tigen Wohnungen liegt die höchst­zulässige Miet­steigerung sogar bei nur zwei Euro je Quadrat­meter und Monat.
Ober­landes­gericht München, Urteil vom 15.10.2019
Aktenzeichen: MK 1/19
Verbraucher­vertreter: Rechtsanwalt Volker Rastätter, München

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Ist das Verfahren damit beendet?

Nein, das Urteil ist noch nicht rechts­kräftig. Bei Muster­fest­stellungs­urteilen ist stets die Revision zum Bundes­gerichts­hof zulässig. Die hat die Max-Emanuel-GmbH inzwischen einge­legt. Das Verfahren hat am Bundes­gerichts­hof das Aktenzeichen: VIII ZR 305/19. Wann dort eine Entscheidung fällt, ist unklar. Revisions­verfahren dauern mindestens etliche Monate, oft rund ein Jahr und gelegentlich noch erheblich länger.

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Wo finde ich aktuelle Informationen zur Muster­fest­stellungs­klage gegen die Max-Emanuel Immobilien GmbH?

Der DMB Mieterverein München informiert auf seiner Home­page über den aktuellen Stand des Verfahrens. Über das Urteil des Ober­landes­gerichts informiert er bereits. Die offiziellen Informationen gibts beim Bundesamt für Justiz. Die sind aber nicht ganz leicht zu verstehen. Außerdem dauert es etwas, bis die Informationen dort auf dem aktuellen Stand sind.

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