Musterfeststellungsklage gegen die Max-Emanuel Immobilien GmbH
Das Hohenzollernkarree in München soll modernisiert werden. Es gehört der Max-Emanuel Immobilien GmbH. Die hat kurz vor Jahresende 2018 und lange vor Beginn der Arbeiten angekündigt: Die Mieten sollen dramatisch steigen. Doch daraus wird jetzt nichts. Der DMB Mieterverein München hatte Musterfeststellungsklage erhoben und das Oberlandesgericht München hat geurteilt: Es sind nur die Mieterhöhungen zulässig, die eine an Neujahr 2019 in Kraft getretene mieterfreundliche Gesetzesänderung zulässt.
Mieterhöhungs-Ankündigung Jahre im Voraus
Mieterhöhungs-Ankündigung Jahre im Voraus
Worum geht es bei dieser Klage?
Die Max-Emanuel Immobilien GmbH hatte den Mietern des Hohenzollernkarrees in München-Schwabing eine Modernisierung sowie dramatische Mieterhöhungen angekündigt, kurz bevor eine Gesetzesänderung in Kraft trat. Danach sollen derartig heftige Mieterhöhungen nicht mehr zulässig sein. Der DMB Mieterverein wollte festgestellt wissen, dass die Ankündigung unwirksam ist und dass die mit der Modernisierung angekündigten Mieterhöhungen jedenfalls auf höchstens drei Euro je Quadratmeter begrenzt sind.
Kann ich mich an der Klage beteiligen?
Nein, es fand bereits die Verhandlung vor dem Oberlandesgericht München statt. Das Gericht hat sogar schon sein Urteil verkündet. Anmeldungen waren nur bis Montag, 14. Oktober 2019 möglich.
Wie hat das Gericht geurteilt?
Das Gericht hat festgestellt, dass sich die Mieterhöhungen – gedacht für die in den kommenden Jahren geplante Modernisierung der Wohnungen im Hohenzollernkarree – nicht nach der bis Ende 2018 geltenden vermieterfreundlichen Rechtslage richten, sondern dass die seit Beginn 2019 geltenden Regeln zu Modernisierungsmieterhöhungen anzuwenden sind. Danach darf die Miete um je nach Ausgangsmiete und höchstens zwei oder drei Euro je Quadratmeter steigen. Außerdem darf die Vermieterin nicht elf, sondern nur acht Prozent der Kosten der Modernisierung auf die Mieter umlegen. Das Gericht hat das so begründet: Die Ankündigung der Modernisierung durfte nicht bereits im Dezember 2019 erfolgen. Die Pflicht zur Ankündigung dient dazu, dass Mieter sich auf die Arbeiten einstellen können. Dem läuft es zuwider, wenn die Vermieterin die Ankündigung bereits Jahre im Voraus schickt. Weil die Ankündigung der nicht vor 2020 beginnenden Bauarbeitern nicht ordnungsgemäß war, darf die Vermieterin sich wegen mit der Modernisierung begründeten Mieterhöhungen nicht auf bis Ende 2018 geltenden Regelungen stützen, sondern muss die zum Januar 2019 in Kraft getretene Rechtslage beachten, wonach die Miete wegen Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen darf. Bei bis zu sieben Euro je Quadratmeter günstigen Wohnungen liegt die höchstzulässige Mietsteigerung sogar bei nur zwei Euro je Quadratmeter und Monat.
Oberlandesgericht München, Urteil vom 15.10.2019
Aktenzeichen: MK 1/19
Verbrauchervertreter: Rechtsanwalt Volker Rastätter, München
Ist das Verfahren damit beendet?
Nein, das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Bei Musterfeststellungsurteilen ist stets die Revision zum Bundesgerichtshof zulässig. Die hat die Max-Emanuel-GmbH inzwischen eingelegt. Das Verfahren hat am Bundesgerichtshof das Aktenzeichen: VIII ZR 305/19. Wann dort eine Entscheidung fällt, ist unklar. Revisionsverfahren dauern mindestens etliche Monate, oft ein ganzes Jahr und gelegentlich sogar noch erheblich länger.
Wo finde ich aktuelle Informationen zur Musterfeststellungsklage gegen die Max-Emanuel Immobilien GmbH?
Der DMB Mieterverein München informiert auf seiner Homepage über den aktuellen Stand des Verfahrens. Über das Urteil des Oberlandesgerichts informiert er bereits. Die offiziellen Informationen gibts beim Bundesamt für Justiz. Die sind aber nicht ganz leicht zu verstehen. Außerdem dauert es stets etwas, bis die Informationen dort auf dem aktuellen Stand sind.
