FAQ Mietrecht Special

Eigentlich ist es ganz einfach. Man mietet ein Haus oder eine Wohnung, zahlt jeden Monat pünkt­lich seine Miete und möchte sich zu Hause einfach nur wohl­fühlen. Leider ist es in der Realität dann doch nicht so einfach: Was darf über­haupt im Miet­vertrag stehen? Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter? Sind Haustiere erlaubt? Was gilt bei Kaution und Kündigung? Im folgenden Auszug aus unserem Mieter-Set geben wir Antworten auf zehn häufig gestellte Fragen zum Thema Mietrecht.

Was der Vermieter darf – und was nicht

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Darf der Vermieter eine Staffelmiete verlangen?

Bei Vereinbarung einer Staffelmiete erhöht sich die Miete nach bestimmten Zeiträumen auto­matisch um einen fest­gelegten Betrag. Der Vermieter darf ­diese nur verlangen, wenn er die Staffelmiete bereits im Miet­vertrag ausdrück­­lich mit dem Mieter vereinbart hat. Die Vereinbarung muss auch wirk­sam sein. Hierbei sind diverse Formalien zu beachten. Gemäß § 557a BGB muss die Miete immer mindestens ein ganzes Jahr unver­ändert bleiben. Die Höhe der Miete oder der Erhöhungs­betrag müssen für jede geplante Erhöhung konkret ausgewiesen werden. In der Praxis werden hier häufig Form­fehler gemacht. Ist die Vereinbarung formal unwirk­sam, bleibt es bei der anfäng­lichen Höhe der Miete.

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Darf der Vermieter Kaution und Bürg­schaft verlangen?

Ob und welche Mietsicherheiten Vermieter und Mieter im Miet­vertrag vereinbaren, bleibt ihnen über­lassen. Kaution und Bürg­schaft sind grund­sätzlich beide zulässig. Der Vermieter darf nur die Miet­sicherheit verlangen, die im Miet­vertrag wirk­sam vereinbart wurde. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit höch­stens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebs­kosten­vor­auszahlungen (bzw. Pauschale für ­Betriebs­kosten) betragen. Fazit: Vereinbarungen, die insgesamt die gesetzlich zulässige Höhe über­schreiten, sind unwirk­sam. Der Mieter kann in diesen Fällen die Vereinbarung unterzeichnen und später die Leistung der Mietsicherheit verweigern beziehungs­weise die bereits geleistete Mietsicherheit im laufenden Miet­verhältnis zurück­verlangen.

Tipp: Alle wichtigen Infos zu den Themen Miet­vertrag, Mietkaution und Wohnungs­über­gabe sowie viele praktische Formulare zum Heraus­trennen finden Sie in unserem Buch Mieter-Set. Es hat 144 Seiten und ist für 12,90 Euro (PDF/ePub: 9,99 Euro) im test.de-Shop erhältlich.

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Darf der Vermieter einen Schlüssel der vermieteten ­Wohnung behalten?

Nein, der Vermieter muss dem Mieter sämtliche existierenden Schlüssel der Wohnung übergeben. Er hat auch kein Recht, nach­träglich einen Schlüssel zurück­zufordern, zum Beispiel wenn der Mieter längere Zeit verreist.

In solchen Fällen muss der Mieter allerdings dafür sorgen, dass bei begründeten Notfällen Dritte auf Verlangen ­Zutritt zur Wohnung gewähren können. Es empfiehlt sich deshalb, einen Schlüssel für die eigene Wohnung bei einem Nach­barn oder Bekannten zu deponieren. Informieren Sie den Vermieter hier­über und geben Sie ihm die Kontakt­daten Ihrer Vertrauens­person.

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Darf der Vermieter in die vermietete Wohnung?

Es gibt kein gesetzliches Besichtigungs­recht. Der Vermieter darf die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters nur in ­absoluten Notfällen wie bei Wohnungs­bränden oder Rohr­brüchen betreten. ­Ansonsten muss er zunächst die Zustim­mung des Mieters verlangen.

Auch eine Klausel im Miet­vertrag, die dem Vermieter eine jeder­zeitige Besichtigung ohne konkreten Anlass gestattet, ist unwirk­sam (BGH, Urteil vom 04. Juni 2014, Az. VIII ZR 289/13 –, juris). Der Vermieter darf den Zutritt verlangen, wenn er einen konkreten und berechtigten Grund hat. Den Termin sollte er in der Praxis 10 bis 14 Tage vorher mit Ihnen vereinbaren. Das gilt zum Beispiel bei der anstehenden Ablesung der Mess­geräte (Heizung, Strom, Wasser, Gas), bei notwendigen Reparaturmaß­nahmen, zur Erforschung von Schadens­ursachen, aber auch dann, wenn der Vermieter Kauf­interes­senten oder möglichen Nach­mietern die Wohnung zeigen will.

Ein unbe­rechtigtes Zutritts­verlangen darf der Mieter ablehnen. Dabei ist Vorsicht geboten. Verweigert der Mieter zu Unrecht den Zutritt, kann dies eine frist­lose Kündigung des Miet­verhält­nisses durch den Vermieter begründen.

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Darf der Vermieter Haustiere verbieten?

Auch hier kommt es auf die Regeln im Miet­vertrag an. Pauschale Verbote aller Arten von Haustieren sind allerdings auch im Miet­vertrag unwirk­sam. Kleintiere, von denen keinerlei Belästigungen anderer Mieter oder Gefahren für die Mietsache ausgehen, darf der Mieter in angemessener Zahl ohne Genehmigung des Vermieters halten. Daher sind Zier­fische und Hamster in der Regel unpro­blematisch.
Bei Ratten und lärmenden Kanarienvögeln kann dies schon wieder anders aussehen. Wilde oder gar gefähr­liche Tiere bedürfen in jedem Fall der Erlaubnis. Problematischer ist die Rechts­lage bei Katzen und Hunden. Hier sollte vorab die Zustimmung des Vermieters einge­holt und bei entsprechender Verweigerung zunächst die Rechts­lage geprüft werden.

Tipp: Weitere Informationen zum Thema Haustiere finden Sie in unserem Buch Mieter-Set. Es beant­wortet alle Fragen, mit denen Sie als Wohnungs­suchender oder Mieter konfrontiert werden: Mieter­selbst­auskunft, Fallen im Miet­vertrag, Mängel­anzeigen, Neben­kosten­abrechnung, Miet­minderung oder Kündigung

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Darf der Vermieter Wäschetrocknen in der Wohnung verbieten?

Hier ist recht­lich noch vieles ungeklärt. Solange dadurch keine Gefahren für die Mietsache (Schimmelpilz­bildung, Feuchtig­keits­schäden) ausgehen, darf der Vermieter dies wohl nicht verbieten. Ein pauschales Verbot im Miet­vertrag wird in der Regel unwirk­sam sein (LG Düssel­dorf, Beschluss vom 18. April 2008, Az. 21 T 38/08, juris). Das gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter dem Mieter keine anderen Möglich­keiten zur Trock­nung der Wäsche bereit­stellt (AG Wiesbaden, Urteil vom 29. März 2012, Az. 91 C 6517/ 11 (18), juris).

Als Mieter sollten Sie allerdings immer Alternativen in Betracht ziehen, da wegen der zunehmenden und häufig nicht fachgerecht ausgeführten Isolierungs­maßnahmen zur Wärmedämmung die Gefahr von Schimmelpilz­bildung und damit von gesundheitlichen Beein­trächtigungen besteht.

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Darf Ihnen der Vermieter den Strom abstellen?

Eine Versorgungs­sperre ist im laufenden Miet­verhältnis regel­mäßig unzu­lässig. Der Vermieter muss dem Mieter während des Miet­verhält­nisses die Mietsache zu Verfügung stellen und diese im vertraglich geschuldeten Zustand halten. Dazu gehört regel­mäßig auch die Bereit­stellung von Versorgungs­leistungen wie Strom, Wasser oder auch Heizung. Der Vermieter darf diese Leistungen daher nicht einfach unter­brechen. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter seinen ­eigenen Verpflichtungen (Zahlung der Miete oder der Neben­kosten) nicht oder nur unvoll­ständig nach­kommt.

Auch im bereits beendeten Miet­verhältnis darf der Vermieter, von Ausnahme­fällen abge­sehen, nicht einfach die Versorgung beenden, zum Beispiel um den Mieter aus der Wohnung zu drängen.

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Darf der Vermieter dem Mieter einfach so kündigen und ihn rauswerfen?

Mieter von Wohn­raum sind gesetzlich sehr gut geschützt. Der Vermieter braucht für eine wirk­same Kündigung einen gesetzlich zulässigen Kündigungs­grund. In der Praxis am häufigsten ist sicher die Kündigung wegen Miet­rück­stands oder anderen schweren Vertrags­verstößen des Mieters (zum Beispiel unerlaubte Unter­vermietung, Beleidigung des Vermieters, unerlaubte Zutritts­verweigerung usw.). Der sich vertrags­treu verhaltende Mieter muss vor allem die Eigenbe­darfs­kündigung fürchten (Details siehe Mieter-Set „Kündigung durch den Vermieter“, Seite 64). Wer als Mieter eine Kündigung erhält, sollte diese zunächst recht­lich über­prüfen lassen.

Aber unabhängig davon, ob die Kündigung wirk­sam ist oder nicht: Der Vermieter darf den Mieter niemals einfach so vor die Tür setzen. Hierfür benötigt er einen Räumungs­titel, den er nur nach vorheriger Räumungs­klage vor dem Amts­gericht erhält. Eigenmächtige Inbesitz­nahmen durch den Vermieter sind regel­mäßig Straftaten (Haus­friedens­bruch) und müssen vom Mieter nicht geduldet werden.

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Darf der Vermieter eine Reno­vierung verlangen?

Grund­sätzlich nur dann, wenn die Durch­führung von Schön­heits­reparaturen im Miet­vertrag wirk­sam vereinbart wurde. Angesichts der sehr strengen Vorgaben des Bundes­gerichts­hofs zu solchen Vereinbarungen besteht eine Verpflichtung nur noch im Ausnahme­fall. Vereinbarungen, die starre Fristen für die Vornahme der Schön­heits­reparaturen (feste Intervalle) oder konkrete Ausführungs­bestimmungen (zum Beispiel Raufasertapete, weiß gestrichen) vorsehen, führen dazu, dass der Mieter nicht reno­vieren muss. Gleiches gilt, wenn die Wohnung ursprüng­lich vom Vermieter unreno­viert übergeben wurde beziehungs­weise der Mieter keine adäquate Gegen­leistung für die Vornahme der Schön­heits­reparaturen erhalten hat. Eine Reno­vierung kann aber ausnahms­weise dann geschuldet sein, wenn der Mieter die Mietsache stark beschädigt hat.

Tipp: Mehr Infos zum Thema Abwick­lung des Miet­verhält­nisses finden Sie in unserem Mieter-Set.

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Darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Während des laufenden Miet­verhält­nisses nur dann, wenn die Kaution wirk­sam vereinbart wurde (siehe dazu Frage 2). Wenn das Miet­verhältnis beendet ist, muss der Vermieter die Kaution und die erzielten Zinsen nach Ablauf eines angemessenen Prüfungs­zeitraums zunächst abrechnen. Die Länge des Prüfungs­zeitraums ist umstritten (Details siehe Mieter-Set, Seite 69). Ein Monat nach Rück­gabe der Mietsache ist in der Regel ausreichend. Die Pflicht zur Abrechnung bedeutet aber nicht, dass der Vermieter die gesamte Kaution damit sofort zurück­zahlen muss. Er darf mit eigenen Forderungen (Mietrück­ständen, Schaden­ersatz usw.) aufrechnen und Einbehalte in angemessener Höhe für künftig noch zu erwartende Forderungen (üblicher­weise aus noch folgenden Betriebs­kosten­abrechnungen) vornehmen. Die Höhe der Einbehalte muss allerdings realistisch sein. Hatte der Mieter zum Beispiel Guthaben aus den Betriebs­kosten­abrechnungen der Vergangenheit, ist ein Einbehalt regel­mäßig nicht zulässig.

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