FAQ Mietrecht Antworten auf die häufigsten Fragen

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FAQ Mietrecht - Antworten auf die häufigsten Fragen
Mietrecht. Einziehen, ausziehen, Miet­vertrag, reno­vieren, Staffelmiete – rund ums Wohnen stellen sich viele Rechts­fragen. © Adobe Stock

Was darf im Miet­vertrag stehen? Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter? Sind Haustiere erlaubt? Was gilt bei Kaution und Kündigung? Wir liefern Antworten.

Alle Fragen im Überblick

Miete, Miet­minderung und Kaution

Gibt es Ober­grenzen für die Miete?

Vermieter dürfen so viel Miete kassieren, wie Mieter ihnen bereit sind zu zahlen. Grenze ist stets der Miet­wucher. Er liegt vor, wenn der Vermieter unter Ausnutzung eines Mangels an Wohnungen 20 Prozent mehr kassiert, als für eine solche Wohnung sonst üblich ist. Wo die Länder per Verordnung einen Mangel an Wohn­raum fest­gestellt haben, gilt die Miet­preisbremse. Der Vermieter darf dann für nach Inkraft­treten dieser Verordnung vermietete Wohnungen höchs­tens 10 Prozent mehr als die übliche Miete kassieren. Einzel­heiten dazu in unserem Special Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren.

Darf der Vermieter eine Staffelmiete verlangen?

Bei Vereinbarung einer Staffelmiete erhöht sich die Miete nach bestimmten Zeiträumen auto­matisch um einen fest­gelegten Betrag. Der Vermieter darf ­diese nur verlangen, wenn er die Staffelmiete bereits im Miet­vertrag ausdrück­­lich mit dem Mieter vereinbart hat. Die Vereinbarung muss auch wirk­sam sein. Hierbei sind diverse Formalien zu beachten. Gemäß Paragraf 557a BGB muss die Miete immer mindestens ein ganzes Jahr unver­ändert bleiben. Die Höhe der Miete oder der Erhöhungs­betrag müssen für jede geplante Erhöhung konkret ausgewiesen werden. In der Praxis werden hier häufig Form­fehler gemacht. Ist die Vereinbarung formal unwirk­sam, bleibt es bei der anfäng­lichen Höhe der Miete.

Darf der Vermieter Kaution und Bürg­schaft verlangen?

Ob und welche Mietsicherheiten Vermieter und Mieter im Miet­vertrag vereinbaren, bleibt ihnen über­lassen. Kaution und Bürg­schaft sind grund­sätzlich beide zulässig. Der Vermieter darf nur die Miet­sicherheit verlangen, die im Miet­vertrag wirk­sam vereinbart wurde. Gemäß Paragraf 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit höch­stens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebs­kosten­vor­auszahlungen (beziehungs­weise Pauschale für ­Betriebs­kosten) betragen. Fazit: Vereinbarungen, die insgesamt die gesetzlich zulässige Höhe über­schreiten, sind unwirk­sam. Der Mieter kann in diesen Fällen die Vereinbarung unterzeichnen und später die Leistung der Mietsicherheit verweigern beziehungs­weise die bereits geleistete Mietsicherheit im laufenden Miet­verhältnis zurück­verlangen.

Tipp: Alle wichtigen Infos zu den Themen Miet­vertrag, Mietkaution und Wohnungs­über­gabe sowie viele praktische Formulare zum Heraus­trennen finden Sie in unserem Buch Mieter-Set. Es hat 144 Seiten und ist für 12,90 Euro (PDF/ePub: 9,99 Euro) im test.de-Shop erhältlich.

Darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Während des laufenden Miet­verhält­nisses nur dann, wenn die Kaution wirk­sam vereinbart wurde (siehe auch Darf der Vermieter Kaution und Bürgschaft verlangen?). Wenn das Miet­verhältnis beendet ist, muss der Vermieter die Kaution und die erzielten Zinsen nach Ablauf eines angemessenen Prüfungs­zeitraums zunächst abrechnen. Die Länge des Prüfungs­zeitraums ist umstritten (Details siehe Mieter-Set, Seite 69). Ein Monat nach Rück­gabe der Mietsache ist in der Regel ausreichend.

Die Pflicht zur Abrechnung bedeutet aber nicht, dass der Vermieter die gesamte Kaution damit sofort zurück­zahlen muss. Er darf mit eigenen Forderungen (Mietrück­ständen, Schaden­ersatz usw.) aufrechnen und Einbehalte in angemessener Höhe für künftig noch zu erwartende Forderungen (üblicher­weise aus noch folgenden Betriebs­kosten­abrechnungen) vornehmen. Die Höhe der Einbehalte muss allerdings realistisch sein. Hatte der Mieter zum Beispiel Guthaben aus den Betriebs­kosten­abrechnungen der Vergangenheit, ist ein Einbehalt regel­mäßig nicht zulässig.

Darf ich wegen Baulärm auf dem Nach­bargrund­stück die Miete mindern?

Auch großer Baulärm in der Nach­barschaft ist nicht immer Grund für eine Miet­minderung, urteilte der Bundes­gerichts­hof. Ein Mieter zog in ein Haus, das an eine Baulücke grenzte. Vier Jahre später wurde diese bebaut. Weil das mit Lärm und Schmutz verbunden war, über­wies er 10 Prozent weniger Miete. Zu Unrecht, so die Richter. Entscheidender Grund: Die Vermieterin selbst könne recht­lich auch nichts gegen die Bauarbeiten ausrichten. Sie hafte deshalb nicht für den Lärm. Das gilt auch für andere Veränderungen im Wohn­umfeld. Hat der Vermieter allerdings ein Recht, Lärm oder andere Einflüsse aus der Umge­bung abzu­wehren, dann sind davon beein­trächtigte Mieter auch dann zur Kürzung der Miete berechtigt, wenn der Vermieter seine Rechte nicht ausschöpft. Kriterium für Abwehr­rechte des Vermieters und damit auch die Minderung der Miete: Immissionen wie Gase, Dämpfe, Gerüche, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche Einwirkungen, die die Benut­zung des Grund­stücks wesentlich beein­trächtigen. Maßgeblich sind die in Gesetzen oder Rechts­ver­ordnungen fest­gelegten Grenz- oder Richt­werte.
Bundes­gerichts­hof,Urteil vom 29.04.2020
Aktenzeichen: VIII ZR 31/18

Ausnahme: Es gibt eine so genannte Beschaffen­heits­ver­einbarung über die Geräusch­immissionen. Dafür reicht nicht aus, wenn Mieter vor Abschluss des Miet­vertrags erkennen lassen, dass ihnen die Ruhe wichtig ist. Nur wenn der Vermieter sich darauf verbindlich einlässt, können Mieter später auch dann die Miete mindern, wenn der Lärm die jeweils gültigen Grenz­werte nicht über­schreitet.
Bundes­gerichts­hof,Urteil vom 24.11.2021
Aktenzeichen: VIII ZR 258/19

Meine Dach­geschoss­wohnung heizt sich im Sommer extrem auf. Kann ich ab einer bestimmten Temperatur die Miete mindern?

Es gibt keine gesetzliche Regelung, die bestimmt, ab welcher Innenraum­temperatur ein Mangel an der Miet­wohnung vorliegt. Einige Gerichte haben sich aber mit der Frage beschäftigt. So durfte ein Mieter einer Ober­geschoss­wohnung die Miete wegen Über­hitzung der Wohnung um 20 Prozent kürzen. Grund: Der vom Gericht hinzugezogene Sach­verständige hatte fest­gestellt, dass die zum Zeit­punkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen Wärmeschutz­vorschriften nicht einge­halten waren.

Lässt sich ein Mangel bei der Bauausführung nicht nach­weisen, besteht in der Regel kein Anspruch auf Abhilfe und Miet­minderung. Dann bleibt nichts anderes übrig, als mit dem Vermieter über dieses Problem zu sprechen und zu über­legen, ob Außenjalousien angebracht werden können und wer dies bezahlt.

Kündigung des Miet­vertrags

Kommt der Mieter früher aus dem Miet­vertrag, wenn er drei Nach­mieter vorschlägt?

Ein Mieter kann das Miet­verhältnis nicht einfach vor Ablauf der Kündigungs­frist beenden. Daran ändert sich auch nichts, wenn er Nach­mieter vorschlägt, die in den Miet­vertrag eintreten würden. Der Vermieter ist nämlich nicht verpflichtet, einen Nach­mieter zu akzeptieren.

Möchte der Mieter den Miet­vertrag beenden, muss er ihn kündigen und die Kündigungs­frist einhalten. Die Frist beträgt für den Mieter drei Monate, wenn es sich um ein ­unbe­fristetes Miet­verhältnis handelt.

Auch wenn der Mieter grund­sätzlich kein Recht darauf hat, einen Nach­mieter zu stellen, gibt es Ausnahmen, etwa wenn Vermieter und Mieter im Miet­vertrag ausdrück­lich eine Nach­mieter­regel vereinbart haben oder der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ daran hat, seine Wohnung vorzeitig aufzugeben. Unter einem „berechtigten Interesse“ sind persönliche oder wirt­schaftliche Gründe des Mieters zu verstehen.

Beispiele: Der Mieter muss in einem Alters­heim gepflegt werden oder er zieht weg, weil er an einem anderen Ort Arbeit gefunden hat. Außerdem muss das Interesse des Mieters, den Vertrag aufzuheben, schwerer wiegen als das Interesse des Vermieters, den Vertrag bestehen zu lassen. Zu guter Letzt muss der Nach­mieter geeignet sein. Es darf kein Zweifel daran bestehen, dass er die Miete pünkt­lich zahlen wird.

Wer einen unbe­fristeten Vertrag hat, den er mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann, hat praktisch nie einen Anspruch darauf, vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen.

Darf der Vermieter kündigen, wenn einer von mehrere Haupt­mietern auszieht?

Genau genommen ist es anders­herum. Wenn es mehrere Haupt­mieter gibt und einer ausziehen und den Miet­vertrag für sich kündigen möchte, müssen auch sämtliche andere Haupt­mieter kündigen. Haupt­mieter sind all jene, die den Miet­vertrag unterzeichnet haben. Zieht einer von mehreren Haupt­mietern aus und kündigt das Miet­verhältnis nicht, bleibt er weiterhin Schuldner der gesamten Miete. Das heißt: Der Vermieter kann die Miete auch von ihm verlangen, etwa wenn die verbliebenen Mieter nicht zahlen.

Damit nicht alle Mieter kündigen müssen, können sich sämtliche Haupt­mieter und der Vermieter darauf einigen, dass derjenige, der ausziehen will, aus dem Miet­vertrag entlassen wird und die anderen das Miet­verhältnis zu denselben Bedingungen fortsetzen. Der Vermieter muss sich darauf nicht einlassen.

Besonderheiten gelten, wenn die Haupt­mieter verheiratet waren und nunmehr geschieden sind. Sind sich beide darüber einig, dass einer allein in der ehemaligen Ehewohnung bleiben soll, müssen sie dies beide dem Vermieter gegen­über erklären. Dann wird derjenige, der bleiben soll, alleiniger Haupt­mieter (Paragraf 1568a Absatz 3 BGB). Der Vermieter muss damit nicht einverstanden sein. Sind sich Ex-Partner uneins, kann die Wohnung einem der beiden gericht­lich zugewiesen werden.

Besonderheiten gelten auch für Wohn­gemeinschaften, siehe die Fragen und Antworten speziell zu ihnen.

Muss sich der Vermieter in einer Notlage befinden, um wegen Eigenbedarf kündigen zu dürfen?

Nein, eine Kündigung wegen Eigenbe­darfs ist zwar an Voraus­setzungen gebunden – eine Notlage des Vermieters gehört aber nicht dazu. Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse haben, das Miet­verhältnis zu beenden. Das hat er dann, wenn er die Wohnung für sich, seine Familien­angehörigen oder Angehörige seines Haus­halts benötigt. Das „Benötigen“ heißt nicht, dass der Vermieter oder die anderen genannten Personen ohne Dach über dem Kopf dastehen würden, könnten sie nicht in die fragliche Wohnung ziehen. Es genügt, wenn der Vermieter vernünftige und nach­voll­zieh­bare Gründe hat, die Wohnung zu nutzen.

Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht aber nicht. Gute Gründe für eine Eigenbe­darfs­kündigung sind zum Beispiel, dass sich die Lebens­umstände des Vermieters wegen Heirat oder eines Wechsels des Arbeits­platzes geändert haben. Oder der Vermieter braucht mehr Platz, weil sich die Familie vergrößert oder er einen pflegebedürftigen Angehörigen aufnimmt.

Darf der Vermieter dem Mieter einfach so kündigen und ihn rauswerfen?

Nein, das darf er nicht. Mieter von Wohn­raum sind gesetzlich sehr gut geschützt. Der Vermieter braucht für eine wirk­same Kündigung einen gesetzlich zulässigen Kündigungs­grund. In der Praxis am häufigsten ist sicher die Kündigung wegen Miet­rück­stands oder anderen schweren Vertrags­verstößen des Mieters (etwa unerlaubte Unter­vermietung, Beleidigung des Vermieters oder unerlaubte Zutritts­verweigerung).

Der sich vertrags­treu verhaltende Mieter muss vor allem die Eigenbe­darfs­kündigung fürchten (Details siehe Mieter-Set, „Kündigung durch den Vermieter“, Seite 64). Wer als Mieter eine Kündigung erhält, sollte diese zunächst recht­lich über­prüfen lassen.

Aber unabhängig davon, ob die Kündigung wirk­sam ist oder nicht: Der Vermieter darf den Mieter niemals einfach so vor die Tür setzen. Hierfür benötigt er einen Räumungs­titel, den er nur nach vorheriger Räumungs­klage vor dem Amts­gericht erhält. Eigenmächtige Inbesitz­nahmen durch den Vermieter sind regel­mäßig Straftaten (Haus­friedens­bruch) und müssen vom Mieter nicht geduldet werden.

Darf der Vermieter einen Vertreter damit beauftragen, Miet­verträge zu kündigen?

Ja, das darf er. Wenn Mieter den Vertreter nicht kennen und sich seine Berechtigung zur Vertretung nicht aus dem Handels­register ergibt, dann dürfen sie die Kündigung allerdings zurück­weisen. Die Kündigung ist dann zunächst unwirk­sam. Entweder legt der Vertreter eine Original-Voll­machts­urkunde vor oder der Vermieter bevoll­mächtigt ihn erneut direkt gegen­über den Mietern. Klar: Wenn derselbe Vertreter schon den Miet­vertrag unter­schrieben hat, dann können Mieter später sich nicht mehr darauf berufen, dass er nicht berechtigt ist, den Vermieter zu vertreten.

Allerdings muss die Vertretung offen erkenn­bar sein. Die Kündigung mit dem Zusatz „i. A.“ zu unter­schreiben, reicht nicht aus. Mieter wissen dann nicht, ob der Unterzeichner oder die Unterzeichnerin als Vertreter handeln oder ob sie bloß ein vom Vermieter diktiertes Schreiben unterzeichnen und auf den Weg bringen. Sie sind dann im recht­lichen Sinne Boten. Recht­liche Folge: Die Kündigung ist nicht vom Vermieter unter­schrieben und damit die Schriftform nicht einge­halten. Sie ist endgültig unwirk­sam.
Land­gericht Wuppertal, Beschluss vom 04.08.2021
Aktenzeichen: 9 T 128/21

Was sollten Mieter tun, wenn sie nicht sicher sind, ob die Kündigung wirk­sam ist?

Sie sollten sich unbe­dingt sofort vom Mieter­ver­ein oder einem Rechts­anwalt beraten lassen. Wenn ein unbe­kannter Vertreter die Kündigung unter­schrieben hat, haben Mieter nur eine Woche Zeit, die Kündigung zurück­zuweisen. Wenn unklar bleibt, wer in welcher Rolle die Kündigung unter­schrieben hat, ist richtig, über­haupt nicht zu reagieren, damit der Vermieter seinen Fehler möglichst nicht so bald bemerkt und erneut und diesmal wirk­sam kündigt.

Wann darf der Vermieter mir denn kündigen?

Vereinfacht gesagt: Der Vermieter darf Mietern kündigen, wenn diese gegen ihr Vertrags­pflichten verstoßen haben und die Fortsetzung des Miet­vertrags dem Vermieter nicht zuzu­muten ist. So regelt es § 543 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Bei schweren Pflicht­verletzungen ist die Kündigung sofort zulässig. Bei nicht so gravierenden Verfehlungen ist zunächst eine so genannte „Abmahnung“ nötig.

Prototyp einer Abmahnung: „Wenn das noch einmal vorkommt, kündige ich Ihnen.“ Die Abmahnung muss klar erkennen lassen, was der Vermieter vom Mieter erwartet. Sie ist außerdem nur wirk­sam, wenn es sich tatsäch­lich um eine gewichtige Pflicht­verletzung handelt.

Darf der Vermieter auch kündigen, wenn Gäste oder Besucher den Haus­frieden stören oder sich sonst rechts­widrig verhalten?

Ja, dass darf er. Als Mieter sind Sie verpflichtet, dafür zu sorgen, dass Gäste und Besucher die Rechte des Vermieters respektieren. Juristen sagen: Sie sind Erfüllungs­gehilfen des Mieters. Er haftet für deren Pflicht­verletzungen genau wie für eigene. So muss eine Frau aus München ihre Wohnung nach 14 Jahren räumen, weil ihr Lebens­gefährte immer wieder mit anderen Mietern in Streit geriet und er sie beleidigte.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 25.08.2020.
Aktenzeichen: VIII ZR 59/20

Darf der Vermieter mir wegen vergangener Pflicht­verletzungen kündigen?

Wenn der Mieter seine Vertrags­pflichten über längere Zeit erfüllt hat, darf der Vermieter nicht mehr wegen früherer Versäum­nisse kündigen. So hat das Land­gericht Leipzig geur­teilt: Wenn der Mieter seine Miete zuletzt andert­halb Jahre lang zuver­lässig gezahlt hat, berechtigen länger zurück­liegende Verzögerungen bei der Mietzahlung den Vermieter nicht zur Kündigung. Die Kündigung ist nur berechtigt, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrags wegen der Pflicht­verletzungen des Mieters nicht zuzu­muten ist.
Land­gericht Leipzig, Urteil vom 12.05.2020
A02 S 401/19: 02 S 401/19

Darf der Vermieter eine Reno­vierung verlangen?

Grund­sätzlich nur dann, wenn die Durch­führung von Schön­heits­reparaturen im Miet­vertrag wirk­sam vereinbart wurde. Angesichts der sehr strengen Vorgaben des Bundes­gerichts­hofs zu solchen Vereinbarungen besteht eine Verpflichtung nur noch im Ausnahme­fall. Vereinbarungen, die starre Fristen für die Vornahme der Schön­heits­reparaturen (feste Intervalle) oder konkrete Ausführungs­bestimmungen (zum Beispiel Raufasertapete, weiß gestrichen) vorsehen, führen dazu, dass der Mieter nicht reno­vieren muss.

Gleiches gilt, wenn die Wohnung ursprüng­lich vom Vermieter unreno­viert übergeben wurde beziehungs­weise der Mieter keine adäquate Gegen­leistung für die Vornahme der Schön­heits­reparaturen erhalten hat. Eine Reno­vierung kann aber ausnahms­weise dann geschuldet sein, wenn der Mieter die Mietsache stark beschädigt hat.

Tipp: Mehr Infos zum Thema Abwick­lung des Miet­verhält­nisses finden Sie online in unserem Special Schönheitsreparaturen: Mieter müssen oft weder renovieren noch zahlen.

Endet das Miet­verhältnis auto­matisch, wenn der Mieter stirbt?

Der Tod des Mieters führt nicht dazu, dass das Miet­verhältnis auto­matisch erlischt. Oft treten Mitbewohner des Verstorbenen – per Gesetz – in dessen Miet­vertrag ein. Sie müssen also keinen neuen Vertrag mit dem Vermieter aushandeln, wenn sie in der Wohnung bleiben möchten. Wollen sie das nicht, können sie den Eintritt in den Miet­vertrag ablehnen. Das muss inner­halb der Frist von einem Monat passieren, nachdem der Mitbewohner vom Tod erfahren hat.

Wenn sich der oder die Mitbewohner entscheiden, das Miet­verhältnis nicht fort­zuführen, tritt der Erbe in den Vertrag ein. Der Erbe muss den Vertrag kündigen, wenn er kein Interesse an der Wohnung hat. Das muss er inner­halb eines Monats nach Kennt­nis vom Tod tun. Das Miet­verhältnis endet dann mit der gesetzlichen Drei­monats­frist.

Wenn außer dem Verstorbenen noch weitere Personen den Miet­vertrag geschlossen haben und auch ausdrück­lich darin stehen – zum Beispiel der Ehepartner des Verstorbenen –, bleibt das Miet­verhältnis natürlich auch bestehen.

Besonderheiten bei Wohn­gemeinschaften

Dürfen Wohn­gemeinschaften, bei denen alle Mitbewohner den Miet­vertrag für die gemein­same Wohnung unter­schrieben haben, Mieter auswechseln?

Erst vor kurzem hat sich der Bundes­gerichts­hof (BGH) mit diesem Thema beschäftigt: In dem Fall ging es um eine Berliner WG mit sieben Haupt­mietern, von denen vier im Miet­vertrag ausgetauscht werden sollten. Das wollte der Vermieter nicht erlauben. Der BGH gab ihm Recht: Nicht für jede WG ergebe sich auto­matisch ein Anspruch auf Mieter­wechsel. Auch die Zustimmung zu früheren Wechseln stelle keine generelle Erlaubnis dar. Der Tausch muss nur erlaubt werden, wenn für beide Seiten von Anfang an klar ist, dass die Mieter regel­mäßig wechseln – etwa in Studierenden-WGs.

Für WGs mit mehreren Haupt­mietern heißt das, sie können sich künftig nicht mehr darauf verlassen, regel­mäßig Mitbewohner austauschen zu können. Der BGH weist zwar auf die Untermiete als Ersatz­möglich­keit hin, eine gleich­wertige Alternative ist das jedoch nicht. Der Haupt­mieter haftet so schließ­lich immer noch für die Miete und Schäden in der Wohnung. Um sich abzu­sichern, sollten WGs eine generelle Erlaubnis zum Mieter­wechsel in den Miet­vertrag aufnehmen lassen.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 27. April 2022
Aktenzeichen: VIII ZR 304/21

Darf der Vermieter auch jedes WG-Zimmer einzeln vermieten?

Ja, das darf er. Er kann das eigentliche WG-Zimmer einzeln vermieten und dem Mieter oder der Mieterin das Recht einräumen, Küche, Bad und weitere Gemein­schafts­räume mit zu benutzen. Vermieter machen das aber nicht so gern, weil der Aufwand für die Verwaltung sehr hoch. Jedes Mal, wenn es in der WG Streit gibt, ist auch der Vermieter gefragt.

Darf der Vermieter die WG-Wohnung auch nur einem der Mitbewohner vermieten und es ihm über­lassen, sich um Mitbewohner zu kümmern?

Ja, auch das ist ohne weiteres zulässig. Der Haupt­mieter schließt dann mit den weiteren Mitbewohner separate Untermiet­verträge. Der Vermieter hält sich dann ausschließ­lich an den Haupt­mieter. Nur von diesem kann er Zahlung der Miete und Erfüllung aller anderen miet­vertraglichen Pflichten verlangen. Für den Haupt­mieter ist das Risiko hoch. Er allein ist dem Vermieter gegen­über verantwort­lich. Wenn Mitbewohner die Miete nicht zahlen, muss er die Miete für die ganze Wohnung dennoch zahlen. Denk­bar ist aber, dass der Vermieter verlangt, dass Mitbewohner sich ihm gegen­über jedenfalls für einen Teil der Miete verbürgen. Er kann dann auch von ihnen Zahlung verlangen, wenn der Haupt­mieter die Miete schuldig bleibt.

Zugang zur Wohnung und Unter­vermietung

Darf der Vermieter einen Schlüssel der vermieteten ­Wohnung behalten?

Nein, der Vermieter muss dem Mieter sämtliche existierenden Schlüssel der Wohnung übergeben. Er hat auch kein Recht, nach­träglich einen Schlüssel zurück­zufordern, zum Beispiel wenn der Mieter längere Zeit verreist.

In solchen Fällen muss der Mieter allerdings dafür sorgen, dass bei begründeten Notfällen Dritte auf Verlangen ­Zutritt zur Wohnung gewähren können. Es empfiehlt sich deshalb, einen Schlüssel für die eigene Wohnung bei einem Nach­barn oder Bekannten zu deponieren. Informieren Sie den Vermieter hier­über und geben Sie ihm die Kontakt­daten Ihrer Vertrauens­person.

Hat der Vermieter das Recht, die vermietete Wohnung zu betreten?

Es gibt kein gesetzliches Besichtigungs­recht. Der Vermieter darf die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters nur in ­absoluten Notfällen wie bei Wohnungs­bränden oder Rohr­brüchen betreten. ­Ansonsten muss er zunächst die Zustim­mung des Mieters verlangen.

Das gilt auch, wenn eine Schlüssel­über­gabe geplant war und der Mieter nicht erscheint, wie ein Beispiel aus Köln zeigt. Dort hatte sich eine Vermieterin mit Hilfe eines Wand­durch­bruchs Zugang zur Wohnung verschafft, um diese zu sanieren. Die Mieter sollten eigentlich während der Sanierung in eine andere Wohnung im Haus ziehen. Weil die in einem schlechtem Zustand war, weigerten sie sich, den Schlüssel zu ihrer Wohnung heraus­zugeben. Das Amts­gericht Köln urteilte: Die Vermieterin dürfe sich nicht ohne die vorherige Schlüssel­über­gabe Zutritt zur Wohnung verschaffen. Sie muss die Wohnung wieder in einen bewohn­baren Zustand versetzen.
Amts­gericht Köln, Urteil vom 07.05.2020
Aktenzeichen: 222 C 84/20

Auch eine Klausel im Miet­vertrag, die dem Vermieter eine jeder­zeitige Besichtigung ohne konkreten Anlass gestattet, ist unwirk­sam. Der Vermieter darf den Zutritt verlangen, wenn er einen konkreten und berechtigten Grund hat. Den Termin sollte er 10 bis 14 Tage vorher mit Ihnen vereinbaren. Das gilt zum Beispiel bei der anstehenden Ablesung der Mess­geräte (Heizung, Strom, Wasser, Gas), bei notwendigen Reparaturmaß­nahmen, zur Erforschung von Schadens­ursachen, aber auch dann, wenn der Vermieter Kauf­interes­senten oder möglichen Nach­mietern die Wohnung zeigen will.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 04.06.2014
Aktenzeichen: VIII ZR 289/13

Ein unbe­rechtigtes Zutritts­verlangen darf der Mieter ablehnen. Dabei ist Vorsicht geboten. Verweigert der Mieter zu Unrecht den Zutritt, kann dies eine frist­lose Kündigung des Miet­verhält­nisses durch den Vermieter begründen.

Kann der Vermieter dem Mieter verbieten, die Wohnung teil­weise unter­zuver­mieten?

Ein generelles Verbot im Miet­vertrag, die Wohnung teil­weise unter­zuver­mieten, ist unzu­lässig.

Wenn Mieter einen Untermieter aufneh­men wollen, brauchen sie allerdings die Zustimmung des Vermieters. Geht es um die ­gesamte Wohnung, kann der Vermieter entscheiden, ob er der Unter­vermietung zustimmt oder nicht. Will der Mieter nur einen Teil unter­vermieten, kann er einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters haben. Das ist der Fall, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Unter­vermietung hat – etwa persönliche oder wirt­schaftliche Gründe. Der Vermieter muss also zumindest eine teil­weise Unter­vermietung gestatten – es sei denn, er hat berechtigte Einwände. Aber auch die muss der Vermieter sachlich begründen. Verweigert ein Vermieter seinem Mieter eine teil­weise Unter­vermietung grund­los, muss er sogar Schaden­ersatz zahlen.

Darf der Mieter jeder­zeit Part­nerin oder Partner in die Wohnung aufnehmen?

Bevor Part­nerin oder Partner einziehen dürfen, muss der Mieter der betreffenden Wohnung den Vermieter um Erlaubnis fragen. Eine Erlaubnis ist auch nötig, wenn Freunde und Freundinnen oder andere Menschen auf Dauer einziehen sollen, mit denen den Mieter keine Part­nerschaft verbindet. In solchen Fällen darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern.

Anders sieht es aus, wenn es sich um den Ehepartner oder die eigenen Kinder handelt. Der Vermieter muss keine Erlaubnis erteilen. Eine Mitteilung an diesen reicht aus.

Der Vermieter muss die Erlaubnis zum Einzug erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, dass der neue Partner einzieht und er selbst keine guten Argumente dagegen hat. Ein solches wäre zum Beispiel, dass die Wohnung nach Einzug des Part­ners überbelegt sein würde.

Wenn das Paar zusammenzieht, ohne die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, kann das eine Menge Ärger mit sich bringen. Es besteht die Gefahr, dass der Vermieter den Mieter abmahnt und ihn darauf verklagt, dass der Partner umge­hend wieder auszieht.

Tiere, Mittags­ruhe und Co

Darf der Vermieter Haustiere verbieten?

Auch hier kommt es auf die Regeln im Miet­vertrag an. Pauschale Verbote aller Arten von Haustieren sind allerdings auch im Miet­vertrag unwirk­sam. Kleintiere, von denen keinerlei Belästigungen anderer Mieter oder Gefahren für die Mietsache ausgehen, darf der Mieter in angemessener Zahl ohne Genehmigung des Vermieters halten. Daher sind Zier­fische und Hamster in der Regel unpro­blematisch.

Bei Ratten und lärmenden Kanarienvögeln kann dies schon wieder anders aussehen. Wilde oder gar gefähr­liche Tiere bedürfen in jedem Fall der Erlaubnis. Problematischer ist die Rechts­lage bei Katzen und Hunden. Hier sollte vorab die Zustimmung des Vermieters einge­holt und bei entsprechender Verweigerung zunächst die Rechts­lage geprüft werden.

Ich würde Tiere nur auf meinem Balkon halten wollen. Ist das grund­sätzlich erlaubt?

Der Balkon zählt zum Wohn­bereich. Deshalb gilt dieselbe Regelung wie dort, also siehe Antwort oben. Von den im Prinzip erlaubten Tieren darf aber keine Belästigung ausgehen, etwa durch Gerüche oder ­herum­fliegendes Stroh. Sie müssen ­außerdem art­gerecht gehalten werden. Nutztiere wie Hühner sind nicht ­zulässig.
Amts­gericht Köln, Urteil vom 16.06.2010
Aktenzeichen: 214 C 255/09

Bienen fliegen in einer recht­lichen ­Grauzone. Es gibt Gerichte wie das Amts­gericht Hamburg-Harburg, die eine ­Bienenhaltung nicht mehr zum ­vertrags­mäßigen Gebrauch zählen. . Wer eine Bienenbox aufstellen möchte, sollte sich mit seinem Vermieter in Verbindung setzen.
Amts­gericht Hamburg-Harburg, Urteil vom 07.03.2014
Aktenzeichen: 641 C 377/13

Tipp: Weitere Informationen zum Thema Haustiere finden Sie in unserem Buch Mieter-Set. Es beant­wortet alle Fragen, mit denen Sie als Wohnungs­suchender oder Mieter konfrontiert werden: Mieter­selbst­auskunft, Fallen im Miet­vertrag, Mängel­anzeigen, Neben­kosten­abrechnung, Miet­minderung oder Kündigung

Darf der Vermieter Wäschetrocknen in der Wohnung verbieten?

Hier ist recht­lich noch vieles ungeklärt. Solange dadurch keine Gefahren für die Mietsache (Schimmelpilz­bildung, Feuchtig­keits­schäden) ausgehen, darf der Vermieter dies wohl nicht verbieten. Ein pauschales Verbot im Miet­vertrag wird in der Regel unwirk­sam sein.
Land­gericht Düssel­dorf, Urteil vom 18.04.2008
Aktenzeichen: 21 T 38/08
Das gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter dem Mieter keine anderen Möglich­keiten zur Trock­nung der Wäsche bereit­stellt.
Amts­gericht Wiesbaden, Urteil vom 19.03.2008
Aktenzeichen: 91 C 6517/ 11 (18)

Als Mieter sollten Sie allerdings immer Alternativen in Betracht ziehen, da wegen der zunehmenden und häufig nicht fachgerecht ausgeführten Isolierungs­maßnahmen zur Wärmedämmung die Gefahr von Schimmelpilz­bildung und damit von gesundheitlichen Beein­trächtigungen besteht.

Müssen Mieter eine Mittags­ruhe einhalten?

Eine generelle Regelung, die für sämtliche Miet­verhält­nisse gilt, gibt es nicht. Manchmal regeln Haus­ordnungen, dass eine Mittags­ruhe zwischen 13 und 15 Uhr einzuhalten ist. Aber nur, wenn solche Vorschriften Teil des Miet­vertrags sind, müssen Mieter sie befolgen. Und auch nur dann hat der Vermieter eine recht­liche Hand­habe, kann gegen lärmende Mieter vorgehen und gegebenenfalls eine Abmahnung aussprechen.

Hängt die Haus­ordnung nur im Flur, sieht das anders aus. Bei einem solchen Aushang handelt es sich nur um ordnende Hinweise. Der Vermieter kann in der Regel keine Abmahnung aussprechen, wenn ein Mieter ­dagegen verstößt. Ob eine Regelung zur Mittags­ruhe gilt oder nicht – gegen­seitige Rück­sicht­nahme ist für das Miteinander in Mehr­familien­häusern oberstes Gebot.

Darf der Vermieter dem Mieter den Strom abstellen?

Eine Versorgungs­sperre ist im laufenden Miet­verhältnis regel­mäßig unzu­lässig. Der Vermieter muss dem Mieter während des Miet­verhält­nisses die Mietsache zu Verfügung stellen und diese im vertraglich geschuldeten Zustand halten. Dazu gehört regel­mäßig auch die Bereit­stellung von Versorgungs­leistungen wie Strom, Wasser oder auch Heizung. Der Vermieter darf diese Leistungen daher nicht einfach unter­brechen. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter seinen ­eigenen Verpflichtungen (Zahlung der Miete oder der Neben­kosten) nicht oder nur unvoll­ständig nach­kommt.

Auch im bereits beendeten Miet­verhältnis darf der Vermieter, von Ausnahme­fällen abge­sehen, nicht einfach die Versorgung beenden, zum Beispiel um den Mieter aus der Wohnung zu drängen.

AirBNB, Unter- und Weitervermietung

Ich möchte meine Wohnung bei AirBNB anbieten oder sie sonst weiter- und unter­vermieten und habe dazu Fragen. Wo finde ich Antworten?

Antworten zu diesem Thema liefern wir in unseren FAQ Airbnb & Co.

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Profilbild Stiftung_Warentest am 07.10.2021 um 11:13 Uhr
Rosenkrieg von Herrn und Frau Vermieter

@JJT2604: Wir bitten um Verständnis, wir können hier keine individuelle Rechtsberatung bieten. Ihr Sohn kann sich mit der Frage an die örtliche Mieterberatung/ Mieterverein wenden.

JJT2604 am 05.10.2021 um 15:50 Uhr
Rosenkrieg von Herrn und Frau Vermieter

Mein Sohn ist bei denselben Vermietern von einer WG in die nächste umgezogen. Frau V. hat einen Mietvertrag ausgestellt, Herr V. zuerst auch, hat seinen dann einfach so widerrufen. Liegt wohl am Scheidungsverfahren/Rosenkrieg. Man weiss es nicht.
Nun wohnt mein Sohn aber bereits in der WG. Plötzlich kommt Herr V. vorbei und nimmt dessen Zimmertüre mit und tauscht auch noch im alten Zimmer, was wieder vermietet ist, die Zylinder aus.
Zu guter Letzt wurde meinem Sohn eine Klage des Herrn V. zugestellt.
Das kostet ganz schön Nerven, er hat auch schon Anzeige wegen Hausfriedensbruch erstattet. Er will auf keinen Fall aus der WG ausziehen.
Frau V. beruhigt ihn, alles sei in Ordnung.
Aber die Klage?!?
Was soll man da nur machen?
Müssen beide an ihn vermieten oder reicht Frau V.?

Profilbild Stiftung_Warentest am 05.07.2021 um 09:26 Uhr
Schließzylinder austauschen

@Raumsonde: Vermieter dürfen nur dann die Wohnungen ihrer Mieter betreten, wenn diese das ausdrücklich genehmigt haben. Nur in Notfällen ist das auch ohne Erlaubnis gestattet. Der Besuch des Schornsteinfeger oder eine Kleinreparatur sind keine Notfälle, sondern müssen vorher abgesprochen werden. Ob Sie deshalb die Schließanlage austauschen dürfen, können wir Ihnen nicht sagen. Bitte wenden Sie sich mit Ihren Vertragsunterlagen dafür an die Mieterberatung Ihres Wohnortes. (PH)

Raumsonde am 11.06.2021 um 12:57 Uhr
Schließzylinder austauschen

Darf ich als Mieter den Schließzylinder der Wohnungseingangstür austauschen ? Die Vermieterin hatte schon mal in unserer Abwesenheit die Tür geöffnet um die Scharniere zu ölen! Sie latscht auf rücksichtslos ohne zu fragen mit dem Schornsteinfeger zusammen rein. Wir haben Sie dann wieder rausgebeten, was Sie dann auch tat.
Jetzt hat Sie wegen Eigenbedarf gekündigt. Da wir schon 2-3 Wochen vor dem offiziellen Mietende ausziehen, wollen wir nicht dass die Vermieterin die Wohnung dann in unserer Abwesenheit betritt. Wir würden den Schließzylinder zur offiziellen Schlüsselübergabe natürlich wieder tauschen und den ursprünglichen einbauen.

Profilbild Stiftung_Warentest am 05.12.2019 um 10:19 Uhr
Kündigung

@Gabbergirl2020: Räumungs- und Vollstreckungsschutz ist immer nur in Ausnahmefällen (z.B. schwere Krankheit, hohes Alter etc.) möglich. Es gibt aber keinen Automatismus für bestimmte Fälle. Wenden Sie sich deshalb schnellstmöglich an die Mieterberatung in Ihrer Stadt und an die örtliche Sozialbehörde und lassen Sie sich dort beraten. (PH)