FAQ Bauspar­verträge Special

Neue Gerichts­urteile stärken Bausparern den Rücken.

Nach neuen Urteilen im Streit zwischen Bausparkassen und Kunden haben Bausparer jetzt gute Chancen, gezahlte Gebühren zurück­zufordern oder sich gegen eine Kündigung zu wehren. Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Streitfragen.

Das Wichtigste in aller Kürze

Gebühren. Fordern Sie Darlehens- und Konto­gebühren für Ihr Bauspardarlehen zurück! Erstattungs­ansprüche für vor 2014 gezahlte Gebühren sind aber eventuell schon verjährt.

Kündigung. Wider­sprechen Sie schriftlich, wenn die Bausparkasse kündigt, obwohl Ihr Guthaben die Bausparsumme noch nicht erreicht hat und seit der Zuteilungs­reife noch keine zehn Jahre vergangen sind. Einen Muster­brief finden Sie unter verbraucherzentrale-bawue.de/bausparkassen.

Verbraucherzentrale. Viele Streitfragen rund ums Bausparen sind ungeklärt. Die Rechts­lage hängt außerdem von den genauen Vertrags­klauseln ab. Lassen Sie sich im Zweifel von der Verbraucherzentrale beraten, wie Sie vorgehen sollten.

Schlichter. Im Streitfall hilft eventuell auch eine Schlichtungs­stelle. Zuständige Stellen für die Landes­bausparkassen finden Sie unter lbs.de und für private Kassen unter schlichtungsstelle-bausparen.de.

Bessere Chancen für Kunden denn je

Im November 2016 urteilte der Bundes­gerichts­hof (BGH), dass Bausparkassen keine Darlehens­gebühr zusätzlich zu den Zinsen verlangen dürfen – und pulverisierte damit die zuvor herr­schende Recht­sprechung. Und im Streit um die Kündigung von Bauspar­verträgen haben sich inzwischen mehrere Ober­landes­gerichte auf die Seite der Bausparer gestellt: Solange sie noch Anspruch auf ein Bauspardarlehen haben, darf ihnen die Bausparkasse nicht kündigen. Bausparer haben deshalb bessere Chancen als je zuvor, sich gezahlte Gebühren zurück­zuholen oder sich zu wehren, wenn die Bausparkasse ihren Vertrag kündigt oder einseitig die Vertrags­bedingungen ändert.

Der Umgang wird rauer

Lange Zeit sah das anders aus. Im Jahr 2010 hatte der BGH entschieden, dass Abschluss­gebühren der Bausparkassen wegen der Besonderheiten des Bauspar­systems zulässig sind. Seitdem genossen Bausparkassen bei vielen Gerichten eine Art Sonder­status. Für Bank­kredite sind Bearbeitungs- und Konto­gebühren nach BGH-Recht­sprechung schon lange unzu­lässig. Klagen gegen die gleichen Gebühren der Bausparkassen schmetterten Amts- und Land­gerichte dagegen regel­mäßig ab. Auch die Kündigung gut verzinster Altverträge ging vor Gericht lange Zeit glatt durch. Doch nun scheint der juristische Sieges­zug der Kassen gestoppt. Streit gibt es mehr als genug. Denn die Bausparkassen gehen in Zeiten nied­riger Zinsen zunehmend rauer mit ihren Kunden um. Sie kündigen massenhaft gut verzinste Altverträge, kürzen die Sparbeiträge, verlangen Nach­zahlungen oder weigern sich, umstrittene Gebühren zu erstatten. Finanztest gibt Antworten auf die wichtigsten Streitfragen.

So bekommen Sie unzu­lässige Gebühren zurück

Kann ich eine bereits gezahlte ­Darlehens­gebühr für mein ­Bauspardarlehen zurück­fordern?

Ja, sofern Ihr Erstattungs­anspruch noch nicht verjährt ist. Die in vielen älteren Bauspar­verträgen obliga­torische Darlehens­gebühr von meist 2 oder 3 Prozent der Kreditsumme ist nach dem Urteil des Bundes­gerichts­hofes (BGH) unzu­lässig (Az. XI ZR 552/15). Denn die Bausparkasse lasse sich mit der Gebühr ihren eigenen Aufwand für die Kredit­bearbeitung vergüten, ohne dafür eine Leistung für den Kreditnehmer zu erbringen. Die Darlehens­gebühr sollten Sie zuzüglich Zinsen schriftlich von der Bausparkasse zurück­fordern. Dafür können Sie unseren Muster­brief Kreditbearbeitungsgebühr nutzen.

Wann verjähren Ansprüche auf Gebühren­erstattung?

Sie verjähren frühestens drei Jahre nach Ablauf des Kalender­jahres, in dem die Gebühr bezahlt oder vom Darlehens­konto abge­bucht wurde. 2014 oder später gezahlte Gebühren können Bausparer daher auf jeden Fall noch zurück­fordern. Bearbeitungs­gebühren für Bank­kredite durften Kunden nach der BGH-Recht­sprechung sogar bis zu zehn Jahre rück­wirkend geltend machen. Ob das auch für Bauspardarlehen gilt, hat der BGH allerdings noch nicht entschieden.

Ist ein „Agio“ das gleiche wie eine Darlehens­gebühr?

Das ist strittig und hängt auch vom Wort­laut der Vertrags­klausel ab. Markus Feck von der Verbraucherzentrale Nord­rhein-West­falen geht davon aus, dass Bausparkassen meist auch ein Agio erstatten müssen. „Auch beim Agio handelt es sich in der Regel um ein lauf­zeit­unabhängiges Entgelt. Das ist nach der BGH-Recht­sprechung unzu­lässig.“ Wüstenrot etwa hat in den Bausparbedingungen „Darlehens­gebühr“ lediglich durch „Agio“ (Aufschlag) ersetzt, die Klausel aber sonst nicht verändert. Allein die Umbe­nennung der Gebühr dürfte kaum reichen, um die BGH-Recht­sprechung zu umgehen. In den Bedingungen einiger Landes­bausparkassen ist dagegen ausdrück­lich fest­gelegt, dass es sich beim Agio um eine von der Lauf­zeit abhängige Zins­voraus­zahlung handelt. Deshalb wird die Gebühr anteilig erstattet, wenn der Kreditnehmer Sondertilgungen leistet und das Darlehen dadurch schneller zurück­zahlt. So eine Vertrags­klausel dürfte zulässig sein.

Müssen Bausparkassen auch ­Konto­gebühren erstatten?

Vermutlich ja, entschieden ist das aber noch nicht. Die Verbraucherzentrale Nord­rhein-West­falen führt derzeit ein Muster­verfahren gegen die Deutsche Bausparkasse Badenia, die eine jähr­liche Konto­gebühr von 9,48 Euro kassiert. Das Ober­landes­gericht Karls­ruhe hat die Klage zwar abge­wiesen, doch die Verbraucherzentrale hat Revision beim Bundes­gerichts­hof einge­legt (Az. XI ZR 308/15). Markus Feck ist nach dem BGH-Urteil zu den Darlehens­gebühren zuver­sicht­lich, dass die Richter auch die Konto­gebühr kippen. „Der Bundes­gerichts­hof hat deutlich gemacht, dass er in der Gebührenfrage keinen grund­sätzlichen Unterschied zwischen ­einem Bank- und einem Bauspardarlehen sieht.“ Und die Konto­gebühr für Bank­darlehen hat der BGH schon 2011 für unzu­lässig erklärt.

So wehren Sie sich gegen eine Kündigung

Darf die Bausparkasse kündigen, wenn das Guthaben die Bausparsumme über­steigt?

Ja, da sind sich die Gerichte bisher einig. Wenn das Guthaben höher ist als die Bausparsumme, hat der Bausparer keinen Anspruch mehr auf ein Darlehen, weil sich dieses bei den meisten Tarifen aus der Differenz zwischen der Bausparsumme und dem Guthaben ergibt. Der Vertrag gilt dann als erfüllt und die Bausparkasse darf mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Darf die Bausparkasse Bonus­zinsen in das Guthaben einrechnen, um früher kündigen zu können?

Nein, entschied vor Kurzem das Ober­landes­gericht Celle gegen die BHW Bausparkasse (Az. 3 U 154/16; siehe Meldung Bausparen: Gericht erschwert Kündigung). Bonuszinsen zahlen die Bausparkassen in der Regel nur, wenn der Bausparer nach Zuteilung seines Vertrags auf ein Darlehen verzichtet. Das hatte der Kunde aber nicht getan, weil er seinen mit 5 Prozent verzinsten Vertrag so lange wie möglich behalten wollte. Deshalb darf die Bausparkasse den Zins­bonus nicht zum Guthaben zählen. Entschieden ist der Streit aber noch nicht. BHW hat gegen das Urteil Revision beim Bundes­gerichts­hof einge­legt.

Darf die Bausparkasse kündigen, wenn der Vertrag schon seit zehn Jahren zuteilungs­reif ist?

In der Regel ja, entschied der Bundes­gerichts­hof am 21. Februar 2017 (zum BGH-Urteil). Die Bausparkassen berufen sich auf Paragraf 489 Absatz 1 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetz­buchs (BGB). Danach darf ein Darlehens­nehmer mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, wenn er das Darlehen vor mehr als zehn Jahren „voll­ständig empfangen“ hat. Die Kasse argumentiert so: In der Spar­phase ist sie der Darlehens­nehmer, der vom Bausparer ein Darlehen erhält. Das Darlehen habe sie mit der Zuteilungs­reife voll­ständig empfangen – zum Zeit­punkt, an dem der Bausparer selbst das Recht auf ein Darlehen hat. Wie jedem Darlehens­nehmer stehe ihr zehn Jahre danach das gesetzliche Kündigungs­recht zu. Der BGH hat den Bausparkassen grund­sätzlich Recht gegeben. Allerdings gibt es eine Ausnahme: Sieht der Bauspar­vertrag im Falle eines Darlehens­verzichts einen Zins­bonus vor, darf die Bausparkasse erst kündigen, wenn nicht nur die Voraus­setzungen für die Zuteilung, sondern auch die Voraus­setzungen für den Zins­bonus seit mindestens zehn Jahren erfüllt sind.

Was kann ich tun, wenn mir die Bausparkasse kündigt?

Sie können von einer Verbraucherzentale prüfen lassen, ob die Kündigung recht­mäßig ist und sich über Ihr weiteres Vorgehen beraten lassen. Sind Sie der Auffassung, dass die Kündigung unwirk­sam ist, sollten Sie schriftlich wider­sprechen – am besten per Einschreiben mit Rück­schein, damit Sie den Zugang des Schreibens nach­weisen können. Wenn die Bausparkasse das Konto trotzdem auflöst und einen Verrechnungs­scheck über Ihr Guthaben schickt, können Sie den Scheck einlösen und das Geld auf einem Tages­geld­konto parken. Teilen Sie der Bausparkasse aber mit, dass Sie am Wider­spruch gegen die Kündigung fest­halten und den Scheck nur einlösen, um keine Haftung etwa für dessen Verlust über­nehmen zu müssen. Mehr zum Thema in unserem Special Die neuen Tricks der Bausparkassen.

Darf die Kasse Sparraten kürzen und Bonuszinsen streichen?

Darf die Bausparkasse den Sparbeitrag auf den Regelsparbeitrag herab­setzen?

Grund­sätzlich ja, aber nicht immer. Laut Bausparbedingungen sind Sonderzah­lungen von der Zustimmung der Bausparkasse abhängig. Darunter verstehen die Bausparkassen alles, was über den tariflichen Regelsparbeitrag von zum Beispiel 3 oder 5 Promille der Bausparsumme im Monat hinaus­geht. Doch häufig haben Bausparer einen individuellen Sparbeitrag vereinbart. Dieser geht vor. Außerdem haben die Unternehmen selbst häufig Verträge mit Bausparsummen empfohlen, bei denen die vom Kunden gewünschte Sparrate weit über dem Regelsparbeitrag liegt. In solchen Fällen sollten sich Bausparer wehren – vor allem, wenn die Bausparkasse wusste, dass sie auf Dauer eine höhere Rate als den Regelsparbeitrag zahlen wollten. Das lässt sich zum Beispiel durch den Bauspar­antrag oder einen von der Bausparkasse erstellten Sparplan belegen. Mitunter steht der individuelle Beitrag sogar in der Bauspar­urkunde, die Kunden nach Vertrags­abschluss ausgehändigt bekommen.

Darf meine Bausparkasse eine Nach­zahlung verlangen, wenn ich lange keine Sparraten gezahlt habe?

Ja. Bausparer sind nach den Tarifbedingungen verpflichtet, den Regelsparbeitrag zu zahlen. Sind sie mit einer im Tarif fest­gelegten Anzahl von zum Beispiel sechs oder neun Sparraten im Rück­stand, kann die Bausparkasse eine Nach­zahlung verlangen und dafür eine Frist setzen. Kommt der Bausparer dem nicht nach, droht die Kündigung. Nach Auffassung der Verbraucherzentrale Baden-Württem­berg dürfen Bausparkassen aber höchs­tens verlangen, dass der Bausparer die Anzahl der Sparraten nach­zahlt, die eine Kasse laut Tarif zur Mahnung berechtigen. Hat die Kasse einen Spar­stopp jahre­lang untätig geduldet, darf sie nicht plötzlich hohe Nach­zahlungen für mehrere Jahre fordern.

Darf die Kasse die Bonuszinsen streichen, wenn ich zu viel spare?

Viele Bausparkassen drohen damit, den Zins­bonus zu streichen, falls der Kunde mehr als die Bausparsumme spart. Begründung: Den Bonus gibt es laut Tarif nur bei Darlehens­verzicht. Über­spart der Kunde die Bausparsumme, hat er keinen Darlehens­an­spruch mehr. Also könne er auch nicht darauf verzichten. Verbraucherzentralen halten dagegen: Die Bonuszinsen stehen dem Bausparer zu. Mit dem Über­sparen des Vertrags verzichtet er still­schweigend auf ein Darlehen. Wie die Gerichte so einen Streitfall entscheiden, ist offen. Wenn Sie die Bonuszinsen nicht aufs Spiel setzen wollen, sollten Sie sich Ihr Guthaben auszahlen lassen, kurz bevor es die Bausparsumme erreicht.

Darf die Bausparkasse einfach so neue Gebühren einführen?

Mehrere Bausparkassen versuchen derzeit, für alte Bauspar­verträge neue Gebühren oder Service­pauschalen von zum Beispiel 15 oder 24 Euro im Jahr einzuführen (siehe unsere Meldung Debeka: Neue Gebühren für alte Bausparverträge – Widerspruch lohnt sich). Die Mitteilung über die dafür nötige Änderung der Bausparbedingungen verschi­cken sie zusammen mit dem Konto­auszug.

Für die meisten Bausparer ist es am besten, der neuen Gebühr sofort zu wider­sprechen. Denn die Einführung einer Service­pauschale oder Konto­gebühr ist allenfalls mit ihrer Zustimmung möglich. Diese gilt nach den Bausparbedingungen als erteilt, wenn der Bausparer nicht inner­halb einer bestimmten Frist wider­spricht. Im Falle der Debeka sind das zwei Monate.

Ein Wider­spruch führt dazu, dass Bausparer die Gebühr nicht zahlen müssen. Nachteile haben sie in der Regel nicht zu befürchten. Denn die üblichen Bausparbedingungen sehen für diesen Fall kein Kündigungs­recht der Bausparkasse vor.

Aber Vorsicht: In einigen sehr alten Bauspar­verträgen gibt es mitunter die Klausel, dass die Bausparkasse gegen Erstattung der Abschluss­gebühr kündigen kann, wenn der Bausparer einer Bedingungs­änderung wider­spricht. Ob so eine Klausel zulässig ist, ist umstritten. Bausparer müssen in diesem – seltenen – Fall aber damit rechnen, dass die Bausparkasse einen Wider­spruch zum Vorwand für eine Kündigung des Bauspar­vertrags nimmt. Ob es ausnahms­weise so ein Kündigungs­recht gibt, finden Bausparer in den Allgemeinen Bausparbedingungen ihres Vertrags unter dem Abschnitt „Bedingungs­änderungen“.

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