FAQ Airbnb & Co Special

Vor allem in Groß­städten sind in Messe­zeiten oder Ferien güns­tige Hotels oder Pensionen Mangelware. Kein Wunder, dass das Neben­geschäft mit der Vermietung von Privat­unterkünften boomt: Onlineportale wie Airbnb, 9flats oder Wimdu vermitteln jähr­lich mehr als 14,5 Millionen Über­nachtungen in Privatwohnungen. Doch ist das kurz­fristige Weitervermieten einer Miet­wohnung an Ferien­gäste über­haupt zulässig? Unsere FAQ geben Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Diese Rege­lungen gelten in deutschen Groß­städten

Berlin. Tage- und wochen­weise Vermietung ist erlaubt, wenn mehr als die Hälfte der Wohnung weiterhin durch den Wohnungs­inhaber genutzt wird.

Bonn. Die vorüber­gehende kurz­zeitige Vermietung (tage- oder wochen­weise) von Wohnungen ist auf zweimal im Jahr beschränkt.

Dort­mund. Das Vermieten an Ferien­gäste von nicht mehr als 50 Prozent der eigengenutzten Wohnung ist laut Zweck­entfremdungs­satzung möglich.

Freiburg. Die Vermietung einzelner Zimmer oder der kompletten Wohnung in Urlaubs­abwesenheit des Haupt­mieters ist erlaubt.

Hamburg. Mieter dürfen ihre Haupt­wohnung zu weniger als 50 Prozent der Fläche beziehungs­weise maximal sechs Monate im Jahr an Touristen vermieten.

Köln. Weniger als die Hälfte der Wohnung darf an Touristen unter­vermietet werden, wenn der größere Teil der Miet­wohnung bewohnt bleibt.

München. Das Vermieten ganzer Wohnungen ist sechs Wochen im Jahr (ab Januar 2018 acht Wochen lang) erlaubt, Teile unter 50 Prozent immer.

Münster. Vermietet werden darf ein Teil der selbst­bewohnten Wohnung oder die selbst­bewohnte Wohnung zeitlich vorüber­gehend.

Stutt­gart. Die Vermietung als Ferien­wohnung ist dann verboten, wenn sie regel­mäßig (gewerb­lich) zum Beispiel über Airbnb erfolgt.

Rechte des Vermieters

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Muss ich als Mieter meinen Vermieter um Erlaubnis fragen?

Ja, für eine Vermietung Ihrer Wohnung an Ferien­gäste benötigen Sie die ausdrück­liche Zustimmung Ihres Vermieters. Eine bloße Unter­vermietungs­erlaubnis, die eventuell bereits im Miet­vertrag steht, reicht für das kurz­zeitige Vermieten an beliebige Gäste nicht aus. Die tage­weise Vermietung an wechselnde Ferien­gäste ist etwas völlig anderes als eine auf Dauer, zumindest auf Monate oder Jahre, angelegte klassische Unter­vermietung, urteilte der Bundes­gerichts­hof (BGH, Az. VIII ZR 210/13).

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Was steckt hinter der Entscheidung des Bundes­gerichts­hofs?

Im konkreten Fall hatte der Mieter für seine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin eine Unter­vermietungs­erlaubnis seines Vermieters. Er bot seine Wohnung online tage­weise für Touristen an. Das hielt der Vermieter für vertrags­widrig und mahnte ihn ab. Nachdem das Angebot erneut im Internet abruf­bar war, kündigte er ihm. Die Richter gaben dem Vermieter recht: Der Mieter hätte nicht an Touristen vermieten dürfen, da die Über­lassung an beliebige Gäste etwas anderes sei als eine klassische Unter­vermietung.

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Darf mein Vermieter kündigen, wenn ich ohne Erlaubnis vermiete?

Ja, selbst wenn Ihr Vermieter Ihnen erst einmal nur das tage- oder wochen­weise Weitervermieten an wechselnde Gäste für die Zukunft verbietet, kann er Ihnen im schlimmsten Fall kündigen: Wenn Sie ohne Zustimmung an Touristen vermieten, verhalten Sie sich vertrags­widrig und riskieren eine Kündigung, unter Umständen sogar frist­los (Land­gericht Berlin, Az. 67 S 360/14).

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Droht eine Kündigung auch, wenn ich nur einmal vermietet habe?

Nein, bei einer einmaligen tagew­eisen Weitervermietung eines Zimmers über ein Onlineportal, ohne Erlaubnis des Vermieters, ist der Vertrags­verstoß nicht so schwerwiegend, dass er eine Kündigung recht­fertigen würde (AG Frank­furt, Az. 33 C 2762/15 (51)).

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Kann mein Vermieter seine Erlaubnis verweigern?

Der gelegentlichen Vermietung einzelner Zimmer darf Ihr Vermieter kaum wider­sprechen. Vor allem nicht, wenn sich die Vermietung im Rahmen hält. Anders wenn es dadurch zu Beein­trächtigungen für Nach­barn kommt wie Lärm oder Schmutz. Ablehnen darf Ihr Vermieter aber, wenn Sie die komplette Wohnung unter­vermieten wollen.

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Wer haftet für entstandene Schäden an meiner Miet­wohnung?

Als Haupt­mieter müssen Sie gegen­über Ihrem Vermieter für alle Beschädigungen, auch für Lärmbelästigungen durch Ihre Gäste gerade­stehen. Wieder­holte Ruhe­störungen durch lärmende oder betrunkene Gäste können in schweren Fällen zu einer Kündigung des Miet­verhält­nisses führen.

Zweck­entfremdungs­verbot

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Kann eine Weitervermietung auch seitens der Stadt verboten sein?

Ja, wenn es in Ihrem Bundes­land oder Ihrer Stadt eine Bestimmung zur Zweck­entfremdung von Wohn­raum gibt. Dann kann das kurz­zeitige Vermieten der kompletten Wohnung an Touristen unzu­lässig sein. Finanztest hat alle 39 Groß­städte mit über 200 000 Einwohnern unter die Lupe genommen. In neun der Städte gilt derzeit ein sogenanntes Zweck­entfremdungs­verbot: in Berlin, Hamburg, München, Köln, Dort­mund, Bonn, Münster, Stutt­gart und Freiburg. Nieder­sachsen und Hessen planen bereits entsprechende gesetzliche Rege­lungen.

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Was regelt ein solches Zweck­entfremdungs­verbot?

Diese Verordnungen sollen verhindern, dass bestehender Wohn­raum gewerb­lich genutzt wird. Daher verbieten vor allem Städte mit Wohnungs­knapp­heit das Vermieten von Miet­wohnungen als Geschäfts­raum oder gewerb­liche Ferien­wohnung. Daran müssen sich Haus- und Wohnungs­eigentümer und Mieter gleichermaßen halten. Privatleute, die nur ab und an vermieten und lediglich einzelne Zimmer ihrer Wohnung, fallen aber meist nicht unter das Verbot.

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Sind die öffent­lichen Vorschriften über­all gleich?

Die Rege­lungen sind im Detail sehr unterschiedlich. In den meisten Städten – bis auf Berlin – greift das Verbot nicht, wenn die Wohnung von dem Inhaber weiter bewohnt wird, er also nur zeitlich und räumlich begrenzt vermietet. In Berlin gilt zurzeit die strengste Regelung: Wer hier seine komplette Wohnung auf Onlineportalen anbietet, verstößt – selbst wenn er nur während seines Urlaubs vermietet – gegen die Regel.

Aber auch in der Haupt­stadt ist die tage- und wochen­weise Vermietung erlaubt, wenn über die Hälfte der Wohnung weiter vom Inhaber bewohnt wird. In Hamburg darf nur maximal sechs Monate im Jahr und nur weniger als 50 Prozent der Wohnung vermietet werden. Bonn erlaubt zwei Vermietungen pro Jahr, in München darf die ganze Wohnung sechs Wochen pro Jahr vermietet werden. (siehe oben grauer Kasten)

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Wo kann ich mich über die konkrete Regelung informieren?

Wenn Sie vorhaben, Ihre Wohnung im Internet häufig für kurze Zeit zur Vermietung anzu­bieten, sollten Sie sich beim jeweiligen Bezirks­amt Ihrer Stadt oder der Gemeinde­verwaltung erkundigen, ob Sie das ohne Einschränkungen dürfen.

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Was passiert, wenn ich mich nicht an das Verbot halte?

Bei Verstößen, etwa der Vermietung einer Miet­wohnung als Ferien­wohnung ohne behördliche Genehmigung, drohen hohe Bußgelder von bis zu 50 000 Euro, in Berlin sogar bis 100 000 Euro. München plant eine Erhöhung des Bußgeld­rahmens auf eine halbe Million Euro. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung direkt an Ferien­gäste oder über Onlineportale vermietet wird. Vorsicht: In Berlin können Nach­barn illegale Ferien­wohnungen anonym im Internet melden.

Steuerliche Aspekte

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Muss ich meine Einnahmen aus der Vermietung versteuern?

Grund­sätzlich müssen Sie Ihre Miet­einnahmen in Ihrer Steuererklärung in der „Anlage V“ angeben. Gelegen­heits­vermieter profitieren aber von einer Frei­grenze: Einnahmen bis zu 520 Euro im Jahr bleiben steuerfrei. In diesem Fall können Sie aber keine Kosten aus der Vermietung absetzen. Wichtig: Über­schreiten Sie die genannte Bagatell­grenze, müssen Sie alle Einnahmen voll versteuern, dürfen dafür aber Ihre Kosten gegen­rechnen.

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Kann ich meine eigene Miete gegen­rechen?

Ja, Ihre Einnahmen tragen Sie auf die Vorderseite der „Anlage V“ ein. Dazu zählen neben der Zimmermiete auch Brötchengeld, Wäsche­service oder Endreinigungs­kosten. Ihre Werbungs­kosten kommen auf die Rück­seite. Mieter setzen hier Ihre anteilige Miete plus Neben­kosten sowie Gebühren für Inserate, Vermitt­lungs­provision für Onlineportale und Reinigungs­kosten an. Sogar Geräte, wie Wäschetrockner oder Kaffee­maschine, die Sie extra für die Vermietung ange­schafft haben, können Sie absetzen.

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Ab wann gelte ich steuerlich als gewerb­licher Gast­geber?

Die Grenzen zwischen privater Vermietung und Gewerbe­betrieb sind fließend: Bieten Sie neben einem Zimmer, einem Brötchen- und Wäsche­service keine weiteren Dienst­leistungen an, bleiben Sie privater Vermieter (FG Berlin-Brandenburg, Az. 14 K 1355/06 B). Die Gewerbe­steuer ist erst ein Thema, wenn Sie sich mit der Kurz­zeit­vermietung ein zweites berufliches Stand­bein aufgebaut haben und Ihr Geschäfts­betrieb mit dem eines Hotels oder einer Pension vergleich­bar ist. Dann müssen Sie bei Ihrer Stadt­verwaltung ein Gewerbe anmelden. Gewerbe­steuer zahlen Sie aber auch dann erst, wenn Ihr Gewinn einen Frei­betrag von 24 500 Euro pro Jahr über­schreitet.

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Bin ich bei mehr­maligem Vermieten umsatz­steuer­pflichtig?

Nein. Umsatz­steuer müssen Sie erst zahlen, wenn Ihre Miet­erlöse im ganzen Jahr mehr als 17 500 Euro betragen. Über­schreiten Ihre Einnahmen brutto diese Grenze nicht, können Sie sich als Klein­unternehmer von der Umsatz­steuer­pflicht befreien lassen. Damit zahlen Sie keine Umsatz­steuer auf Ihre Einnahmen, können aber auch keine Vorsteuer aus Rechnungen in Abzug bringen.

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Merkt das Finanz­amt, wenn ich meine Einnahmen nicht angebe?

Verdientes Geld sollten Sie nicht unver­steuert einstecken, das Entdeckungs­risiko ist hoch: Die Finanz­ämter über­wachen immer stärker Verdienst­möglich­keiten im Internet, auch Online-Vermitt­lungs­portale wie Airbnb, 9flats oder Wimdu. Auf Nach­fragen der Behörden müssen die Portale alle vermittelten Vermietungen offenlegen.

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