
Pausenplatz. Auch Urlaub auf fremden Balkonen hat seinen Reiz. © Getty Images Nikada
Portale wie Airbnb und Wimdu vermitteln Übernachtungen in Privatwohnungen. Wann ist das zulässig? Wer muss die Einnahmen versteuern? Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Diese Regelungen gelten
- Regeln kennen.
- Je nach Stadt oder Gemeinde kann eine tage- und wochenweise Vermietung erlaubt sein, wenn mehr als die Hälfte der Wohnung weiterhin durch den Wohnungsinhaber genutzt wird. Andere Gemeinden regeln, dass die die vorübergehende kurzzeitige Vermietung (tage- oder wochenweise) von Wohnungen auf zweimal im Jahr beschränkt ist oder das Vermieten an Feriengäste von nicht mehr als 50 Prozent der eigengenutzten Wohnung laut Zweckentfremdungssatzung möglich ist.
- Genehmigung einholen.
- Wegen der Wohnungsknappheit beschränken vor allem Großstädte mit sogenannten Zweckentfremdungssatzungen das kurzzeitige Vermieten von Wohnungen. Fragen Sie bei Ihrer Gemeindeverwaltung nach, welche Regeln für Ihre Stadt gelten, bevor Sie Ihre Wohnung online inserieren. Holen Sie gegebenenfalls eine Genehmigung ein, ansonsten drohen hohe Geldbußen.
- Steuerpflichtige Einnahmen.
- Wer seine Wohnung ganz oder teilweise über Onlineportale vermietet, muss diese Einnahmen beim Finanzamt angeben. Eigentümer nutzen dafür die Anlage V, Zeile 9. Mieter, die untervermieten, verwenden Zeile 31.
- Freigrenze.
- Einnahmen bis 520 Euro pro Jahr bleiben steuerfrei. Wer sich auf diese Vereinfachungsregel beruft, kann im Gegenzug keine Kosten absetzen, die ihm durch die Vermietung entstanden sind.
- Finanzämter nicht unterschätzen.
- Die Ämter überwachen zunehmend Verdienstmöglichkeiten im Internet. Das Bundeszentralamt für Steuern hat etwa Airbnb im Frühling 2018 zur Herausgabe von Vermieterdaten aufgefordert.
Alle Fragen im Überblick
- Muss ich als Mieter meinen Vermieter um Erlaubnis fragen?
- Was steckt hinter der Entscheidung des Bundesgerichtshofs?
- Darf mein Vermieter kündigen, wenn ich ohne Erlaubnis vermiete?
- Droht eine Kündigung auch, wenn ich nur einmal vermietet habe?
- Kann mein Vermieter seine Erlaubnis verweigern?
- Wer haftet für entstandene Schäden an meiner Mietwohnung?
- Kann eine Weitervermietung auch seitens der Stadt verboten sein?
- Was regelt ein solches Zweckentfremdungsverbot?
- Sind die öffentlichen Vorschriften überall gleich?
- Wo kann ich mich über die konkrete Regelung informieren?
- Was passiert, wenn ich mich nicht an das Verbot halte?
- Gibt es auch Ausnahmen vom Zweckentfremdungsverbot?
Rechte des Vermieters
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Muss ich als Mieter meinen Vermieter um Erlaubnis fragen?
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Ja, für eine Vermietung Ihrer Wohnung an Feriengäste benötigen Sie die ausdrückliche Zustimmung Ihres Vermieters. Eine bloße Untervermietungserlaubnis, die eventuell bereits im Mietvertrag steht, reicht für das kurzzeitige Vermieten an beliebige Gäste nicht aus. Die tageweise Vermietung an wechselnde Feriengäste ist etwas völlig anderes als eine auf Dauer, zumindest auf Monate oder Jahre, angelegte klassische Untervermietung, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 210/13).
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Was steckt hinter der Entscheidung des Bundesgerichtshofs?
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Im konkreten Fall hatte der Mieter für seine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin eine Untervermietungserlaubnis seines Vermieters. Er bot seine Wohnung online tageweise für Touristen an. Das hielt der Vermieter für vertragswidrig und mahnte ihn ab. Nachdem das Angebot erneut im Internet abrufbar war, kündigte er ihm. Die Richter gaben dem Vermieter recht: Der Mieter hätte nicht an Touristen vermieten dürfen, da die Überlassung an beliebige Gäste etwas anderes sei als eine klassische Untervermietung.
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Darf mein Vermieter kündigen, wenn ich ohne Erlaubnis vermiete?
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Ja, selbst wenn Ihr Vermieter Ihnen erst einmal nur das tage- oder wochenweise Weitervermieten an wechselnde Gäste für die Zukunft verbietet, kann er Ihnen im schlimmsten Fall kündigen: Wenn Sie ohne Zustimmung an Touristen vermieten, verhalten Sie sich vertragswidrig und riskieren eine Kündigung, unter Umständen sogar fristlos (Landgericht Berlin, Az. 67 S 360/14).
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Droht eine Kündigung auch, wenn ich nur einmal vermietet habe?
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Nein, bei einer einmaligen tageweisen Weitervermietung eines Zimmers über ein Onlineportal, ohne Erlaubnis des Vermieters, ist der Vertragsverstoß nicht so schwerwiegend, dass er eine Kündigung rechtfertigen würde (AG Frankfurt, Az. 33 C 2762/15 (51)).
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Kann mein Vermieter seine Erlaubnis verweigern?
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Der gelegentlichen Vermietung einzelner Zimmer darf Ihr Vermieter kaum widersprechen. Vor allem nicht, wenn sich die Vermietung im Rahmen hält. Anders wenn es dadurch zu Beeinträchtigungen für Nachbarn kommt wie Lärm oder Schmutz. Ablehnen darf Ihr Vermieter aber, wenn Sie die komplette Wohnung untervermieten wollen.
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Wer haftet für entstandene Schäden an meiner Mietwohnung?
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Als Hauptmieter müssen Sie gegenüber Ihrem Vermieter für alle Beschädigungen, auch für Lärmbelästigungen durch Ihre Gäste geradestehen. Wiederholte Ruhestörungen durch lärmende oder betrunkene Gäste können in schweren Fällen zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führen.
Zweckentfremdungsverbot
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Kann eine Weitervermietung auch seitens der Stadt verboten sein?
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Ja, wenn es in Ihrem Bundesland oder Ihrer Stadt eine Bestimmung zur Zweckentfremdung von Wohnraum gibt. Dann kann das kurzzeitige Vermieten der kompletten Wohnung an Touristen unzulässig sein. Erkundigen Sie sich, was in Ihrer Ortschaft gilt. Ansonsten können hohe Geldbußen drohen.
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Was regelt ein solches Zweckentfremdungsverbot?
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Diese Verordnungen sollen verhindern, dass bestehender Wohnraum gewerblich genutzt wird. Daher verbieten vor allem Städte mit Wohnungsknappheit das Vermieten von Mietwohnungen als Geschäftsraum oder gewerbliche Ferienwohnung. Daran müssen sich Haus- und Wohnungseigentümer und Mieter gleichermaßen halten. Privatleute, die nur ab und an vermieten und lediglich einzelne Zimmer ihrer Wohnung, fallen aber meist nicht unter das Verbot.
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Sind die öffentlichen Vorschriften überall gleich?
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Die Regelungen sind im Detail sehr unterschiedlich. In den meisten Städten greift das Verbot nicht, wenn die Wohnung von dem Inhaber weiter bewohnt wird, er also nur zeitlich und räumlich begrenzt vermietet.
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Wo kann ich mich über die konkrete Regelung informieren?
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Wenn Sie vorhaben, Ihre Wohnung im Internet häufig für kurze Zeit zur Vermietung anzubieten, sollten Sie sich beim jeweiligen Bezirksamt Ihrer Stadt oder der Gemeindeverwaltung erkundigen, ob Sie das ohne Einschränkungen dürfen.
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Was passiert, wenn ich mich nicht an das Verbot halte?
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Bei Verstößen, etwa der Vermietung einer Mietwohnung als Ferienwohnung ohne behördliche Genehmigung, drohen hohe Bußgelder von bis zu 50 000 Euro, in Berlin sogar bis 100 000 Euro. München plant eine Erhöhung des Bußgeldrahmens auf eine halbe Million Euro. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung direkt an Feriengäste oder über Onlineportale vermietet wird. Vorsicht: In Berlin können Nachbarn illegale Ferienwohnungen anonym im Internet melden.
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Gibt es auch Ausnahmen vom Zweckentfremdungsverbot?
Ja, bei sinnlosem Leerstand durch eine Nutzungsuntersagung. Das hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof ( BayVGH, Az. 12 B 21.913, noch nicht rechtskräftig) in einem Beschluss entschieden. Danach darf eine Stewardess aus München ihre Wohnung trotz Zweckentfremdungsverbot über Airbnb vermieten, wenn sie selbst beruflich unterwegs ist.
Das Zweckentfremdungsverbot solle verhindern, dass Wohnraum verloren geht. Die Eigentumswohnung der Stewardess würde jedoch nutzlos leer stehen, wenn sie diese während ihrer Dienstreisen nicht vermieten darf. Die Stadt München müsse ihr daher die Vermietung für bis zu acht Wochen pro Jahr genehmigen, beschlossen die Oberverwaltungsrichter in Ansbach. Die Stadt München kann aber noch beantragen, die Revision zum Bundesverwaltungsgericht zuzulassen (Az. 12 B 21.913).
Steuerliche Aspekte
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Muss ich meine Einnahmen aus der Vermietung versteuern?
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Grundsätzlich müssen Sie Ihre Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung in der „Anlage V“ angeben. Gelegenheitsvermieter profitieren aber von einer Freigrenze: Einnahmen bis zu 520 Euro im Jahr bleiben steuerfrei. In diesem Fall können Sie aber keine Kosten aus der Vermietung absetzen. Wichtig: Überschreiten Sie die genannte Bagatellgrenze, müssen Sie alle Einnahmen voll versteuern, dürfen dafür aber Ihre Kosten gegenrechnen.
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Kann ich meine eigene Miete gegenrechnen?
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Ja, Ihre Einnahmen tragen Sie auf die Vorderseite der „Anlage V“ ein. Dazu zählen neben der Zimmermiete auch Brötchengeld, Wäscheservice oder Endreinigungskosten. Ihre Werbungskosten kommen auf die Rückseite. Mieter setzen hier Ihre anteilige Miete plus Nebenkosten sowie Gebühren für Inserate, Vermittlungsprovision für Onlineportale und Reinigungskosten an. Sogar Geräte, wie Wäschetrockner oder Kaffeemaschine, die Sie extra für die Vermietung angeschafft haben, können Sie absetzen.
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Ab wann gelte ich steuerlich als gewerblicher Gastgeber?
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Die Grenzen zwischen privater Vermietung und Gewerbebetrieb sind fließend: Bieten Sie neben einem Zimmer, einem Brötchen- und Wäscheservice keine weiteren Dienstleistungen an, bleiben Sie privater Vermieter (FG Berlin-Brandenburg, Az. 14 K 1355/06 B). Die Gewerbesteuer ist erst ein Thema, wenn Sie sich mit der Kurzzeitvermietung ein zweites berufliches Standbein aufgebaut haben und Ihr Geschäftsbetrieb mit dem eines Hotels oder einer Pension vergleichbar ist. Dann müssen Sie bei Ihrer Stadtverwaltung ein Gewerbe anmelden. Gewerbesteuer zahlen Sie aber auch dann erst, wenn Ihr Gewinn einen Freibetrag von 24 500 Euro pro Jahr überschreitet.
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Bin ich bei mehrmaligem Vermieten umsatzsteuerpflichtig?
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Nein. Umsatzsteuer müssen Sie erst zahlen, wenn Ihre Mieterlöse im ganzen Jahr mehr als 17 500 Euro betragen. Überschreiten Ihre Einnahmen brutto diese Grenze nicht, können Sie sich als Kleinunternehmer von der Umsatzsteuerpflicht befreien lassen. Damit zahlen Sie keine Umsatzsteuer auf Ihre Einnahmen, können aber auch keine Vorsteuer aus Rechnungen in Abzug bringen.
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Merkt das Finanzamt, wenn ich meine Einnahmen nicht angebe?
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Verdientes Geld sollten Sie nicht unversteuert einstecken, das Entdeckungsrisiko ist hoch: Die Finanzämter überwachen immer stärker Verdienstmöglichkeiten im Internet, auch Online-Vermittlungsportale wie Airbnb, 9flats oder Wimdu. Auf Nachfragen der Behörden müssen die Portale alle vermittelten Vermietungen offenlegen.
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- Wer Wohnungen oder Häuser vermietet, muss Mieteinnahmen daraus versteuern. Gleichzeitig können Vermieter fast alle Kosten ihrer Immobilie absetzen. Wir zeigen, was zählt.
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- Reparieren, putzen, pflegen – führen Profis Arbeiten in und um Haus und Wohnung durch, gibt es dafür Steuerrabatt. 20 Prozent der Kosten gehen von der Steuerlast ab.
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- Wann darf ich untervermieten? Wir erklären die Rechtslage. Mit Musterschreiben-Antrag auf Untermieter-Genehmigung. Neu: Untervermietung auch bei Ein-Zimmer-Wohnung.
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