EuGH urteilt über Schrottimmobilien Meldung

Verbraucher, die ohne Belehrung über ihr Widerrufsrecht daheim oder bei der Arbeit einen Darlehensvertrag zur Finanzierung einer minderwertigen Immobilie abgeschlossen haben, dürfen nicht auf dem Schaden sitzen bleiben. Das hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) in seinem mit Spannung erwarteten Urteil zu den so genannten Schrottimmobilien heute vormittag entschieden. Das Risiko ausbleibender Mieteinnahmen oder eines überhöhten Kaufpreises müssen nach dem EuGH-Urteil die Geldinstitute und Bausparkassen tragen, wenn Geldanleger den Schaden bei ordnungsgemäßer Belehrung über das Widerrufsrecht hätten verhindern können. Details ließen die Richter in Luxemburg offen. Das sei Sache der nationalen Gesetze und Gerichte, erklärten sie nur.

Geldanlage ohne Wert

Das Urteil zu von der Deutsche Bausparkasse Badenia AG und der Crailsheimer Volksbank finanzierten Immobilien ist vorläufiger Schlusspunkt im Streit um Hunderttausende von Immobiliengeschäften in den 90er-Jahren. Banken und Bausparkassen hatten damals im großen Stil vermietete Wohnungen als steuersparende Kapitalanlage verkauft. Sie warben mit Sicherheit und der Aussicht auf Rendite. Besonders zur Altersvorsorge sei die Geldanlage per Immobilienkauf gut geeignet. Doch in den meisten Fällen gabs stattdessen herbe Verluste: Der Preis für die Wohnungen war in der Regel zu hoch angesetzt und stieg noch durch Gebühren und Provisionen. Die Mieteinnahmen dagegen waren meist geringer als erwartet und blieben später oft genug völlig aus. Die Folge für Käufer einer solchen Immobilie: Sie mussten die Raten für den Kredit weiter zahlen, oft noch zusätzliches Geld für Sanierungen aufbringen und hatten kaum eine Chance, die Wohnung für einen halbwegs anständigen Preis wieder zu verkaufen.

Verbraucherschutz mit Lücken

Die meisten Schrottimmobilien vermittelten Vertreter und besuchten ihre Kunden dazu oft zu Hause. Normale Folge bei Abschluss eines Vertrags in den eigenen vier Wänden: Verbraucher haben ein Widerrufsrecht. Nach deutschem Recht erstreckt sich das Widerrufsrecht jedoch nur auf den Darlehensvertrag. Immobilienkaufverträge sind ausdrücklich ausgenommen. Nur den Darlehensvertrag zu widerrufen, bringt Verbrauchern jedoch wenig: Auf der minderwertigen Immobilie bleiben sie sitzen. Außerdem müssen Sie nach einem Widerruf das gesamte Darlehen auf einem Schlag zurückzahlen. Das Landgericht Bochum und das Hanseatische Oberlandesgericht hatten darin einen Verstoß gegen die europäischen Regeln zum Verbraucherschutz gesehen. Das Widerrufsrecht für den Darlehensvertrag laufe ins Leere, wenn nicht auch die Schrottimmobilie zurückgegeben werden darf.

Fortschritt für Verbraucherschutz

Der EuGH urteilte anders: Der Ausschluss des Widerrufsrecht für Immobilienverträge geht nach Auffassung der Richter in Luxemburg in Ordnung und auch gegen die Pflicht zur Rückzahlung des Darlehens nach einem Widerruf des Vertrags sei nichts einzuwenden. In einer Konstellation allerdings haben Verbraucher nach dem EuGH-Urteil Anspruch auf Schutz vor Verlusten: Wenn die Belehrung über das Widerrufsrecht bei Abschluss des Darlehensvertrags fehlt, dann müssen die Kreditgeber das Risiko der Geldanlage insgesamt tragen. Voraussetzung allerdings: Der Schaden hätte durch einen Widerruf vermieden werden können. Ist der notarielle Kaufvertrag über die Immobilie bereits unter Dach und Fach, kommt es auf die korrekte Belehrung beim Abschluss des Darlehensvertrages nicht mehr an. Das jedoch betrifft zahlreiche Verträge. Banken und Bausparkassen gingen seinerzeit davon aus, dass es auch für den Darlehensvertrag kein Widerrufsrecht gibt. Die Belehrung fehlte deshalb in der Regel. Bei solchen Verträgen haben Verbraucher jetzt Anspruch auf Ausgleich ihrer Verluste. Wie das genau geschehen soll, ließen die Richter in Luxemburg offen. „Es ist Sache des nationalen Gesetzgebers und der nationalen Gerichte, den Schutz des Verbrauchers vor den Folgen der Verwirklichung dieser Risiken zu gewährleisten“, heißt es in der Presseerklärung des Gerichts lapidar.

Urteil mit Unklarheit

Wie weit das Urteil reicht, bleibt zunächst noch unklar. Nach Ansicht zahlreicher Verbraucheranwälte weitet das Gericht den Verbraucherschutz stark aus. Danach müssen Banken oder Bausparkasse Schäden bei Schrottimmobilien-Verträgen bei fehlender Widerrufsbelehrung auch dann tragen, wenn der Darlehensvertrag (noch) gar nicht widerrufen wurde. Auch auf eine Zusammenarbeit von Immobilienverkäufer und Kreditgeber kommt es nicht an.

Restloser Ausgleich

Nach Ansicht des Nürnberger Rechtsanwalts Klaus Kratzer müssen Darlehensnehmer, die nicht über ihr Widerrufsrechts informiert wurden, jetzt finanziell so gestellt werden, als ob sie das Geschäft mit der Schrottimmobilie nie abgeschlossen hätten. „Ich rechne damit, dass die Kreditinstitute infolge der EuGH-Entscheidung nun auf noch ausstehende Darlehensraten verzichten müssen und der Anleger im Gegenzug die Immobilie an das Kreditinstitut herausgeben muss. In einem weiteren Schritt muss die Bank dem Anleger alle Schäden aus der Vergangenheit erstatten. Das können beispielsweise die Beträge sein, die die Käufer etwa wegen ausbleibender Mieteinnahmen draufzahlen musste“, glaubt Kratzer.

Einschränkung bei frühem Notartermin

Erhebliche Einschränkungen sieht Hartmut Strube, Rechtsanwalt und Experte der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Aus seiner Sicht gilt das Urteil nur für Fälle, in denen der Darlehensvertrag vor dem Notarvertrag über den Immobilienkauf abgeschlossen wurde. Er verweist auf die Urteilsbegründung des EuGH. Dort heißt es: Das Risiko eines Vertrags müssen Banken und Sparkassen tragen, wenn der Verbraucher bei korrekter Widerrufsbelehrung die Chance gehabt hätte, vor Eintritt des Schadens auszusteigen. Wenn der Immobilienkaufvertrag bereits endgültig abgeschlossen ist und nicht mehr noch vom Darlehensvertrag abhängt, kommt es auf die fehlende Belehrung über das Widerrufsrecht nicht mehr an. Damit bleibt nach Ansicht von Hartmut Strube die Mehrzahl der Geschädigten außen vor. In den meisten Fällen sei der Darlehensvertrag erst nach dem Immobilienkaufvertrag abgeschlossen worden.

Urteile des Europäischen Gerichtshofes vom 25. Oktober
Aktenzeichen: C-350/03 und C-229/04

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