Energie­ausweis: Viele ältere Ausweise werden bald ungültig

Den Energie­ausweis brauchen alle Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen oder vermieten wollen. Spätestens wenn Kauf- oder Miet­interes­senten ihre Immobilie besichtigen, müssen sie ihn vorlegen oder deutlich sicht­bar aushängen.

Geben sie ein Inserat in kommerziellen Medien auf, etwa in der Tages­zeitung oder auf einem Internetportal, muss die Anzeige Pflicht­angaben aus dem Energie­ausweis enthalten. Nach Vertrags­abschluss muss der Eigentümer dem Käufer oder Mieter den Ausweis oder eine Kopie davon geben. Ausnahmen gelten nur für Eigentümer von Baudenkmälern und Gebäuden mit nicht mehr als 50 Quadrat­metern Nutz­fläche.

Der Energie­ausweis informiert darüber, wie viel Energie in einem Gebäude für Heizung und Warm­wasser nötig ist. Wichtigste Angabe ist – je nach Ausweis­typ – der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, ausgedrückt in Kilowatt­stunden pro Quadrat­meter Nutz­fläche und Jahr. Der Wert entspricht der Energiemenge, die dem Gebäude von außen zugefügt werden muss.

Der Energiebedarf oder -verbrauch wird im Ausweis auf einer Farb­skala von grün (gering) bis rot (hoch) einge­ordnet. Neue, ab 1. Mai 2014 ausgeteilte Ausweise geben zusätzlich die Energieeffizienz­klasse an – so wie Verbraucher es von Elektrogeräten gewohnt sind. Die Effizienz­klasse liegt je nach energetischem Zustand zwischen A+ und H.

Es gibt zwei Ausweis­arten: den Bedarfs­ausweis und den Verbrauchs­ausweis. Der Bedarfs­ausweis zeigt den Energiebedarf, der anhand der Gebäudeeigenschaften berechnet wird, etwa der Dämm­qualität von Wänden und Fens­tern sowie der Qualität der Heiz­anlage. Dafür kommt in der Regel ein Experte ins Haus, der Gebäude und tech­nische Anlagen begut­achtet sowie Grund­risse und sons­tige Bauunterlagen auswertet.

Der Verbrauchs­ausweis stützt sich dagegen auf den bisherigen Energieverbrauch der Bewohner. Er wird auf Basis der vergangenen drei Heiz­kosten­abrechnungen berechnet und um besondere Witterungs­einflüsse und längere Leerstände bereinigt. Der Deutsche Mieterbund und der Verbraucherzentrale Bundes­verband bemängeln, dass der Verbrauchs­ausweis vor allem das Nutzer­verhalten der Bewohner des Hauses und nicht die energetische Gebäudequalität abbildet. Zum Beispiel wird nicht berück­sichtigt, ob eine Wohnung von einer Einzel­person oder einer fünf­köpfigen Familie bewohnt wird.

Einen Nachteil haben beide Ausweise: Sie gelten immer nur für das gesamte Gebäude. Ein Rück­schluss auf die Heiz­kosten für die einzelnen Wohnungen ist deshalb aus den Angaben nicht oder nur sehr einge­schränkt möglich.

Für Neubauten darf nur ein Bedarfs­ausweis ausgestellt werden. Das Gleiche gilt für Häuser mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde – es sei denn, sie wurden nach­weislich bereits nach dem Stan­dard der Wärmeschutz­ver­ordnung 1977 gebaut oder modernisiert. Alle anderen Eigentümer können frei wählen, ob sie sich einen Bedarfs- oder Verbrauchs­ausweis erstellen lassen.

Der Preis hängt vom Ausweis­typ ab. Den Verbrauchs­ausweis gibt es schon für 25 bis 100 Euro. Der Bedarfs­ausweis ist deutlich aufwendiger und daher teurer. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern müssen ungefähr mit 300 bis 500 Euro rechnen. Je nach Aufwand kann es auch teurer werden.

Zusammen mit einer vom Bundes­amt für Wirt­schaft und Ausfuhr­kontrolle (Bafa) geförderten Energieberatung gibt es den Bedarfs­ausweis aber oft zum Sonderpreis. So eine Beratung durch einen Sach­verständigen ist sinn­voll, wenn Sie eine energetische Modernisierung Ihres Hauses planen. Bis zu 60 Prozent der Beratungs­kosten zahlt Bafa als Zuschuss. Details zur „Vor-Ort-Energiesparberatung“ gibt es auf der Bafa-Seite.

Den Energie­ausweis in beiden Formen dürfen nur Fachleute mit spezieller Aus- oder Weiterbildung ausstellen. Das können Architekten und Bauingenieure sein, aber auch Energieberater und Hand­werker wie Heizungs­installateure oder Schorn­steinfeger. Häufig stellen auch Energieversorgungs­unternehmen die Ausweise aus.

Die Eigentümer sind verantwort­lich dafür, dass sie den Energie­ausweis recht­zeitig vorlegen können. Sie haben aber Anspruch darauf, dass die Eigentümer­gemeinschaft den Verwalter damit beauftragt, den Ausweis zu besorgen. Die Kosten tragen die Eigentümer gemein­sam – auch diejenigen, die den Ausweis nicht benötigen.

Zu den Angaben aus dem Energie­ausweis sind nicht nur Verkäufer und Vermieter, sondern auch Makler verpflichtet. Das hat der Bundes­gerichts­hof in drei Urteilen klar­gestellt (Az. I ZR 229/16, I ZR 232/16 und I ZR 4/17). Die Deutsche Umwelt­hilfe hatte die Makler verklagt, weil sie in Zeitungs­annoncen die Art des Energie­ausweises, den Heiz­energieträger, das Baujahr des Gebäudes oder die Energieeffizienz­klasse nicht nannten. Die Makler beriefen sich darauf, dass die Energie­einspar­ver­ordnung nur Verkäufer und Vermieter zu diesen Angaben verpflichtet. Die Richter sahen darin einen Verstoß gegen das Wett­bewerbs­recht.

Immobilien­anzeigen müssen folgende Angaben enthalten:
- die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchs­ausweis)
- den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch im Jahr
- den wesentlichen Energieträger fürs Heizen (zum Beispiel Öl, Gas, Holz)
- das Baujahr des Hauses
- bei ab 1. Mai 2014 ausgestellten Ausweisen die Energieeffizienz­klasse.

Die Angaben können nur entfallen, wenn zum Zeit­punkt der Annonce noch kein Energie­ausweis vorliegt. Spätestens zur Besichtigung muss der Eigentümer den Ausweis aber zeigen können.

In älteren Verbrauchs­ausweisen ist der Energiewert oft noch ohne Warm­wasser­verbrauch angegeben. Dann müssen in der Annonce pauschal 20 Kilowatt­stunden pro Quadrat­meter auf den im Ausweis genannten Wert aufgeschlagen werden.

Nein, die Kosten für den Ausweis müssen die Eigentümer selbst tragen. Eigentümer vermieteter Wohnungen können die Kosten aber in der Steuererklärung als Werbungs­kosten geltend machen.

Nein, eine Miet­minderung aus diesem Grund ist nicht möglich. Der Energie­ausweis dient nur zur Information. Das gilt auch dann, wenn der tatsäch­liche Energieverbrauch deutlich über dem Energieverbrauch liegt, der im Ausweis angegeben ist.

Der Ausweis ist zehn Jahre gültig. Nach einem größeren Umbau oder einer Modernisierung kann allerdings schon vorher ein neuer Ausweis erforderlich sein.

Wer den Energie­ausweis nicht, nicht recht­zeitig oder unvoll­ständig einem Kauf- oder Miet­interes­senten vorlegt, kann mit einem Bußgeld bis zu 15 000 Euro bestraft werden. Das Gleiche gilt, wenn Pflicht­angaben aus dem Energie­ausweis in Immobilien­anzeigen fehlen. Bisher haben die zuständigen Behörden der Bundes­länder kaum kontrolliert, ob die Vorschriften einge­halten werden. Verlassen sollten sich Eigentümer darauf aber nicht. Viel besser ist es, sich den Energie­ausweis recht­zeitig zu besorgen.

Makler müssen in Annoncen über die energetische Beschaffenheit von Immobilien informieren. In den beiden vom Ober­landes­gericht Hamm entschiedenen Fällen (Az. 4 U 137/15 und Az. 4 U 8/16) ging es um zwei Makler, die versäumt hatten, Pflicht­angaben in Inseraten zu machen. Geklagt hatte die Deutsche Umwelt­hilfe – zu Recht. Die Anzeigen genügten nicht den Anforderungen der Energieeinsparverordnung (Enev). Nach dieser Verordnung müssen Verkäufer, Vermieter oder Verpächter die Energie­angaben machen. Es ist noch nicht höchst­richterlich geklärt, ob die Enev auch Makler direkt dazu verpflichtet. Laut Gericht verstoße es aber gegen Wett­bewerbs­recht, wenn Makler die Angaben zum energetischen Zustand einer Immobilie unterlassen. Verbrauchern würden so wesentliche Informationen vorenthalten, die sie für eine Miet- oder Kauf­entscheidung benötigten. Die Pflicht­angaben können nur entfallen, wenn dem Eigentümer zum Zeit­punkt der Annonce noch gar kein Energie­ausweis vorliegt.

Abzo­cker nutzen Versäum­nisse bei neuen Informations­pflichten gerne aus. Ein Beispiel: Die E-Mail von „Bunkering Logistic Inc.“ aus Panama hat es in sich: „Sie haben die EnEV 2014 noch nicht umge­setzt“, steht da. Es geht um die Energie-Einspar­ver­ordnung. Seit 1. Mai 2014 muss jede Immobilien­anzeige, egal ob Zeitung oder Internet, Daten aus dem Energie­ausweis enthalten, beispiels­weise Effizienz­klasse oder Heizungs­art. Nun sei eine Unterlassungs­erklärung nötig, droht die E-Mail. Sonst könne das Ganze am Ende bis zu 2 500 Euro kosten.

Die E-Mails seien reine Abzocke, sagt Rudolf Koch, Vize­präsident des Immobilien­verbands Deutsch­land. „Die gehören in den Papierkorb.“ Die Absende­radresse sei exotisch, der Inhalt allzu vage. Etwa 60 000 gleichlautende E-Mails wurden verschickt, schätzt er anhand der fort­laufenden Aktenzeichen.

Ja, Mieter müssen ihrem Vermieter die Daten über ihren Heiz­energie­verbrauch über­lassen, wenn er sich einen Energie­ausweis für das Haus ausstellen lassen will. Rechnet der Mieter den Verbrauch der Gasetagenhei­zung direkt mit dem Energieversorger ab, benötigt der Eigentümer die Daten. Nur damit kann er einen Ausweis auf Basis des Energieverbrauchs der letzten drei Jahre bekommen. Der Mieter darf die Auskunft nicht unter Berufung auf das Bundes­daten­schutz­gesetz verweigern, entschied das Land­gericht Karls­ruhe (Az. 9 S 523/08).