FAQ Energieausweis: Antworten auf die wichtigsten Fragen
Den Energieausweis brauchen fast alle Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen oder vermieten wollen. Ihnen droht sogar ein Bußgeld bis zu 15 000 Euro, wenn sie ihre Immobilie ohne Angaben aus dem Energieausweis inserieren. Das gilt auch für Makler, wie der Bundesgerichtshof jüngst klargestellt hat. Welche Angaben müssen in die Anzeige? Brauche ich einen Energiebedarfsausweis oder reicht der billigere Verbrauchsausweis? Wir beantworten die wichtigsten Fragen.
Wer ihn braucht, und was drin steht
Wer braucht einen Energieausweis?
Den Energieausweis brauchen alle Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen oder vermieten wollen. Spätestens wenn Kauf- oder Mietinteressenten ihre Immobilie besichtigen, müssen sie ihn vorlegen oder deutlich sichtbar aushängen.
Geben sie ein Inserat in kommerziellen Medien auf, etwa in der Tageszeitung oder auf einem Internetportal, muss die Anzeige Pflichtangaben aus dem Energieausweis enthalten. Nach Vertragsabschluss muss der Eigentümer dem Käufer oder Mieter den Ausweis oder eine Kopie davon geben. Ausnahmen gelten nur für Eigentümer von Baudenkmälern und Gebäuden mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche.
Welche Informationen stehen im Energieausweis?
Der Energieausweis informiert darüber, wie viel Energie in einem Gebäude für Heizung und Warmwasser nötig ist. Wichtigste Angabe ist – je nach Ausweistyp – der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, ausgedrückt in Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr. Der Wert entspricht der Energiemenge, die dem Gebäude von außen zugefügt werden muss.
Der Energiebedarf oder -verbrauch wird im Ausweis auf einer Farbskala von grün (gering) bis rot (hoch) eingeordnet. Neue, ab 1. Mai 2014 ausgeteilte Ausweise geben zusätzlich die Energieeffizienzklasse an – so wie Verbraucher es von Elektrogeräten gewohnt sind. Die Effizienzklasse liegt je nach energetischem Zustand zwischen A+ und H.
Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis
Welche Arten von Energieausweisen gibt es?
Es gibt zwei Ausweisarten: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis zeigt den Energiebedarf, der anhand der Gebäudeeigenschaften berechnet wird, etwa der Dämmqualität von Wänden und Fenstern sowie der Qualität der Heizanlage. Dafür kommt in der Regel ein Experte ins Haus, der Gebäude und technische Anlagen begutachtet sowie Grundrisse und sonstige Bauunterlagen auswertet.
Der Verbrauchsausweis stützt sich dagegen auf den bisherigen Energieverbrauch der Bewohner. Er wird auf Basis der vergangenen drei Heizkostenabrechnungen berechnet und um besondere Witterungseinflüsse und längere Leerstände bereinigt. Der Deutsche Mieterbund und der Verbraucherzentrale Bundesverband bemängeln, dass der Verbrauchsausweis vor allem das Nutzerverhalten der Bewohner des Hauses und nicht die energetische Gebäudequalität abbildet. Zum Beispiel wird nicht berücksichtigt, ob eine Wohnung von einer Einzelperson oder einer fünfköpfigen Familie bewohnt wird.
Einen Nachteil haben beide Ausweise: Sie gelten immer nur für das gesamte Gebäude. Ein Rückschluss auf die Heizkosten für die einzelnen Wohnungen ist deshalb aus den Angaben nicht oder nur sehr eingeschränkt möglich.
Welchen Ausweis muss ich mir ausstellen lassen?
Für Neubauten darf nur ein Bedarfsausweis ausgestellt werden. Das Gleiche gilt für Häuser mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde – es sei denn, sie wurden nachweislich bereits nach dem Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 gebaut oder modernisiert. Alle anderen Eigentümer können frei wählen, ob sie sich einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis erstellen lassen.
Was er kostet, und wer ihn ausstellen darf
Wie viel kostet ein Energieausweis?
Der Preis hängt vom Ausweistyp ab. Den Verbrauchsausweis gibt es schon für 25 bis 100 Euro. Der Bedarfsausweis ist deutlich aufwendiger und daher teurer. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern müssen ungefähr mit 300 bis 500 Euro rechnen. Je nach Aufwand kann es auch teurer werden.
Zusammen mit einer vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) geförderten Energieberatung gibt es den Bedarfsausweis aber oft zum Sonderpreis. So eine Beratung durch einen Sachverständigen ist sinnvoll, wenn Sie eine energetische Modernisierung Ihres Hauses planen. Bis zu 60 Prozent der Beratungskosten zahlt Bafa als Zuschuss. Details zur „Vor-Ort-Energiesparberatung“ gibt es auf der Bafa-Seite.
Wer ist berechtigt, den Ausweis auszustellen?
Den Energieausweis in beiden Formen dürfen nur Fachleute mit spezieller Aus- oder Weiterbildung ausstellen. Das können Architekten und Bauingenieure sein, aber auch Energieberater und Handwerker wie Heizungsinstallateure oder Schornsteinfeger. Häufig stellen auch Energieversorgungsunternehmen die Ausweise aus.
Das müssen Verkäufer, Vermieter und Mieter beachten
Wer ist für Eigentumswohnungen zuständig?
Die Eigentümer sind verantwortlich dafür, dass sie den Energieausweis rechtzeitig vorlegen können. Sie haben aber Anspruch darauf, dass die Eigentümergemeinschaft den Verwalter damit beauftragt, den Ausweis zu besorgen. Die Kosten tragen die Eigentümer gemeinsam – auch diejenigen, die den Ausweis nicht benötigen.
Welche Angaben müssen in Immobilienanzeigen stehen?
Zu den Angaben aus dem Energieausweis sind nicht nur Verkäufer und Vermieter, sondern auch Makler verpflichtet. Das hat der Bundesgerichtshof in drei Urteilen klargestellt (Az. I ZR 229/16, I ZR 232/16 und I ZR 4/17). Die Deutsche Umwelthilfe hatte die Makler verklagt, weil sie in Zeitungsannoncen die Art des Energieausweises, den Heizenergieträger, das Baujahr des Gebäudes oder die Energieeffizienzklasse nicht nannten. Die Makler beriefen sich darauf, dass die Energieeinsparverordnung nur Verkäufer und Vermieter zu diesen Angaben verpflichtet. Die Richter sahen darin einen Verstoß gegen das Wettbewerbsrecht.
Immobilienanzeigen müssen folgende Angaben enthalten:
- die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
- den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch im Jahr
- den wesentlichen Energieträger fürs Heizen (zum Beispiel Öl, Gas, Holz)
- das Baujahr des Hauses
- bei ab 1. Mai 2014 ausgestellten Ausweisen die Energieeffizienzklasse.
Die Angaben können nur entfallen, wenn zum Zeitpunkt der Annonce noch kein Energieausweis vorliegt. Spätestens zur Besichtigung muss der Eigentümer den Ausweis aber zeigen können.
In älteren Verbrauchsausweisen ist der Energiewert oft noch ohne Warmwasserverbrauch angegeben. Dann müssen in der Annonce pauschal 20 Kilowattstunden pro Quadratmeter auf den im Ausweis genannten Wert aufgeschlagen werden.
Können Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen?
Nein, die Kosten für den Ausweis müssen die Eigentümer selbst tragen. Eigentümer vermieteter Wohnungen können die Kosten aber in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen.
Dürfen Mieter die Miete bei hohen Energiewerten mindern?
Nein, eine Mietminderung aus diesem Grund ist nicht möglich. Der Energieausweis dient nur zur Information. Das gilt auch dann, wenn der tatsächliche Energieverbrauch deutlich über dem Energieverbrauch liegt, der im Ausweis angegeben ist.
Wie lange ist der Energieausweis gültig?
Der Ausweis ist zehn Jahre gültig. Nach einem größeren Umbau oder einer Modernisierung kann allerdings schon vorher ein neuer Ausweis erforderlich sein.
Was passiert, wenn der Eigentümer keinen Ausweis vorlegt?
Wer den Energieausweis nicht, nicht rechtzeitig oder unvollständig einem Kauf- oder Mietinteressenten vorlegt, kann mit einem Bußgeld bis zu 15 000 Euro bestraft werden. Das Gleiche gilt, wenn Pflichtangaben aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen fehlen. Bisher haben die zuständigen Behörden der Bundesländer kaum kontrolliert, ob die Vorschriften eingehalten werden. Verlassen sollten sich Eigentümer darauf aber nicht. Viel besser ist es, sich den Energieausweis rechtzeitig zu besorgen.
Müssen Makler Pflichtangaben zum Energiebedarf machen?
Makler müssen in Annoncen über die energetische Beschaffenheit von Immobilien informieren. In den beiden vom Oberlandesgericht Hamm entschiedenen Fällen (Az. 4 U 137/15 und Az. 4 U 8/16) ging es um zwei Makler, die versäumt hatten, Pflichtangaben in Inseraten zu machen. Geklagt hatte die Deutsche Umwelthilfe – zu Recht. Die Anzeigen genügten nicht den Anforderungen der Energieeinsparverordnung (Enev). Nach dieser Verordnung müssen Verkäufer, Vermieter oder Verpächter die Energieangaben machen. Es ist noch nicht höchstrichterlich geklärt, ob die Enev auch Makler direkt dazu verpflichtet. Laut Gericht verstoße es aber gegen Wettbewerbsrecht, wenn Makler die Angaben zum energetischen Zustand einer Immobilie unterlassen. Verbrauchern würden so wesentliche Informationen vorenthalten, die sie für eine Miet- oder Kaufentscheidung benötigten. Die Pflichtangaben können nur entfallen, wenn dem Eigentümer zum Zeitpunkt der Annonce noch gar kein Energieausweis vorliegt.
Wie nutzen unseriöse Abzocker die neuen Informationspflichten aus?
Abzocker nutzen Versäumnisse bei neuen Informationspflichten gerne aus. Ein Beispiel: Die E-Mail von „Bunkering Logistic Inc.“ aus Panama hat es in sich: „Sie haben die EnEV 2014 noch nicht umgesetzt“, steht da. Es geht um die Energie-Einsparverordnung. Seit 1. Mai 2014 muss jede Immobilienanzeige, egal ob Zeitung oder Internet, Daten aus dem Energieausweis enthalten, beispielsweise Effizienzklasse oder Heizungsart. Nun sei eine Unterlassungserklärung nötig, droht die E-Mail. Sonst könne das Ganze am Ende bis zu 2 500 Euro kosten.
Die E-Mails seien reine Abzocke, sagt Rudolf Koch, Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland. „Die gehören in den Papierkorb.“ Die Absenderadresse sei exotisch, der Inhalt allzu vage. Etwa 60 000 gleichlautende E-Mails wurden verschickt, schätzt er anhand der fortlaufenden Aktenzeichen.
Müssen Mieter ihrem Vermieter Daten zum Energieverbrauch überlassen?
Ja, Mieter müssen ihrem Vermieter die Daten über ihren Heizenergieverbrauch überlassen, wenn er sich einen Energieausweis für das Haus ausstellen lassen will. Rechnet der Mieter den Verbrauch der Gasetagenheizung direkt mit dem Energieversorger ab, benötigt der Eigentümer die Daten. Nur damit kann er einen Ausweis auf Basis des Energieverbrauchs der letzten drei Jahre bekommen. Der Mieter darf die Auskunft nicht unter Berufung auf das Bundesdatenschutzgesetz verweigern, entschied das Landgericht Karlsruhe (Az. 9 S 523/08).