Eigentumswohnungen als Kapitalanlage Meldung

Total überteuert. In Potsdam drehte die Prisma Privatfinanz Anlegern vermietete Eigentumswohnungen ohne Grundstückseigentum an.

In den 80er und 90er Jahren machten dubiose Vermittler gute Geschäfte mit dem ­Verkauf total überteuerter vermieteter Eigentums­wohnungen. Die Prisma ­Privatfinanz trieb es besonders dreist beim Verkauf von Wohnungen ohne Grundstückseigentum.

Zehntausende Anleger haben in den 80er und 90er Jahren völlig überteuerte vermietete Eigentumswohnungen als Kapitalanlage gekauft. Damit wollten sie Steuern sparen und fürs Alter vorsorgen. Den Kauf der Wohnungen – oft ohne jedes Eigenkapital – ­organisierten Vermittler und Banken. Sie machten Anlegern weis, dass sie kein Eigenkapital einsetzen und sich um nichts kümmern müssten. Es handle sich um eine „bankgeprüfte“ Sorglos-Immobilie.

Die Prisma Privatfinanz AG – eine von Hunderten Vertriebsfirmen – drehte rund 3 000 Anlegern überteuerte ­Eigentumswohnungen an. Allerdings dachte sich die Prisma AG mit ihrem Vorstandsvorsitzenden Jürgen Dumschat für zwei Eigentumswohnanlagen in Potsdam und Darmstadt eine besondere Verkaufsmasche aus.

Die Vermittler der inzwischen Pleite gegangenen Firma schwatzten den Anlegern nicht nur überteuerte Wohnungen auf, sondern machten ihnen außerdem eine über 198 Jahre laufende Erbpacht schmackhaft. Dabei kaufen Anleger die Wohnung ohne Grundstückseigentum und müssen für das fremde Grundstück eine Pacht bezahlen.

Durch die Erbpacht wurden die Wohnungen nicht etwa deutlich billiger. Im Gegenteil: Anleger zahlen zusätzlich zum hohen Gesamtaufwand für die Wohnung noch eine hohe Erbpacht für das Grundstück.

So kaufte beispielsweise Karl Heinze* aus Köln im März 1997 über einen ­Pris­ma-Vermittler eine 43 Quadratme­ter große Neubaueigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz, aber ohne Grundstücksanteil am Fliederweg in Potsdam.

Mit allen Nebenkosten zahlte er am Ende für die Wohnung fast 3 450 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Dies sind 80 Prozent mehr als die Baukos­ten von rund 1 900 Euro pro Quadratmeter.

Zusätzlich muss Heinze für das anteilige Grundstück ab Anfang 1998 eine jährliche Erbpacht von 1 187 Euro an die Grundstückseigentümerin „Paarl GbR“ zahlen. Die Erbpacht läuft 198 Jahre, wobei die laufende Erbpacht auch noch an die Inflationsrate angekoppelt ist. Voraussichtlich ab Anfang 2004 steigt der Pachtzins  bereits auf 1 306 Euro im Jahr, wie die Paarl Grundbesitzverwaltung GmbH bestätigte.

Unwirtschaftliche Erbpacht

In Potsdam wurde vielen Anlegern das wirtschaftlich ungünstige Wohnungserbbaurecht aufgeschwatzt. Ungeniert bedienen sich die Anbieter dabei bei den Anlegern. Die müssen eine anfängliche Erbpacht zahlen, die bereits mehr als 7 Prozent des Grundstückspreises ausmacht, die die „Paarl GbR“ an den früheren Grundstückseigentümer im Jahr 1995 gezahlt hat. Da wäre es für Heinze besser gewesen, das Grundstück zu seiner Wohnung gleich mitzukaufen.

Den Anlegern wurde die Erbpacht damit schmackhaft gemacht, dass sie die laufende Erbpacht für eine vermietete Wohnung von der Steuer absetzen könnten. Doch dieses Argument ist unsinnig, denn die Zinsen für einen auf Kredit ­finanzierten Grundstücksanteil sind ebenfalls steuerlich abzugsfähig.

Ärgerlich für die Anleger ist auch,­ dass sie bis heute (November 2002) nicht in das Grundbuch eingetragen wurden. Heinze steht fast sechs Jahre nach dem Kauf noch nicht im Grundbuch. „Diese mehr als ungewöhnlichen Zeitabläufe“ seien auch durch unge­klärte Eigentums- und Grundstücksverhältnisse und das marode System im Grundbuchamt Potsdam bedingt, erklärt der Braunschweiger Notar Manfred Hofmeister, der die Eintragungen vornehmen soll.

Ohne Eintragung im Grundbuch und mit Belastung durch eine hohe ­Erbpacht sind die Wohnungen „nahezu unverkäuflich“, erklärt Rechtsanwalt Marc Grünbaum aus Frankfurt. Kein vernünftiger Mensch wird eine vermietete Eigentumswohnung von jemandem kaufen, der nicht im Grundbuch eingetragen ist und obendrein eine hohe Erbpacht zahlt, sagt Grünbaum, der mehrere Anleger berät.

Heinze bleibt also vorläufig nichts ­anderes übrig, als die Wohnung zu behalten und Monat für Monat Geld ­zuzuschießen. Hypothekenzinsen, Erbpacht, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten betragen insgesamt 8 232 Euro pro Jahr. Dem steht aber nur eine jährliche Nettokaltmiete von zur Zeit 3 430 Euro gegenüber. Heinze buttert also rund 4 800 Euro pro Jahr oder 400 Euro pro Monat zu. Schon ohne die Tilgung der Darlehen kann seine Rechnung also niemals aufgehen. Die Steuerersparnisse machen das laufende Minus bei weitem nicht wett.

BGH: Treuhandvertrag nichtig

Wie viele Anleger hat sich Heinze auf das häufig praktizierte Treuhandmodell eingelassen. Er hat einen notariell beurkundeten Geschäftsbesorgungsvertrag abgeschlossen und gab dem Treuhänder Gocksch, Michels & Partner in Köln eine unwiderrufliche Vollmacht zum Abschluss einer Fülle von Einzelverträgen wie Kauf-, Darlehens- und Mietgarantievertrag. Das hat die Sache besonders teuer und gefährlich gemacht.

Anleger sollten sich gegen solche Treuhandverträge wehren. Der Düsseldorfer Rechtsanwalt Julius Reiter hält die Treuhandmodelle für unseriös. Er sieht rechtliche Ansatzpunkte, um eine Rückabwicklung von Kauf und Darlehen, zumindest aber außergerichtlich einen Schuldenerlass zu erreichen.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28. September 2000 verstoßen solche Treuhandverträge gegen das Rechtsberatungsgesetz und sind nichtig, wenn der bevollmächtigte Treuhänder kein Rechtsanwalt ist (Az. III ZR 182/00). Das trifft im Fall Gocksch, Michels & Partner zu. Und die finanzierende Bank muss mit einer Rückabwicklung rechnen, wenn sie nicht beweisen kann, dass ihr bei Abschluss des Darlehensvertrags eine Originalvollmacht des Treuhänders vorlag.

* Name von der Redaktion geändert.

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