Eigentumswohnungen als Kapitalanlage Meldung

Sorglos-Immobilien sind oft ein Flop. Das spüren derzeit 10.000 Kunden der Bast-Bau-Gruppe, denen für ihre vermietete Eigentumswohnung eine Miete garantiert wurde.

"Bis zu 20 Jahre Anmietungsgarantie" und "professionelles Management mit Full-Service-Betreuung" versprach eine Anzeige der Bast-Bau noch am 7. Dezember 2000 in der "Wirtschaftswoche". Dabei hatte die Bast-Bau-Gruppe aus Erkrath bei Düsseldorf bereits am 28. November 2000 beim Amtsgericht Wuppertal das Insolvenzverfahren beantragt. "Die rückläufigen Mieten und die in den letzten Jahren stark gesunkene Bautätigkeit in Deutschland lassen die Erfüllung der Mietgarantien nicht mehr länger zu", hieß es dazu lapidar bei Bast-Bau.

Das Problem Bast-Bau ist kein Einzelfall. Immer häufiger werden als so genannte Sorglos-Immobilien verkaufte vermietete Eigentumswohnungen zum Sorgenkind. Erst kürzlich stellte auch die Prisma Privatfinanz AG in Eschborn bei Frankfurt sämtliche Mietgarantiezahlungen für rund 3000 Eigentumswohnungen ein.

Bei Bast-Bau trifft es etwa 10.000 Anleger. Die meisten von ihnen kennen nicht einmal ihren Wohnungsmieter, geschweige denn die Höhe der zurzeit tatsächlich gezahlten Miete. Sie haben die Bast-Bau als Zwischenvermieter eingeschaltet und von der Firma die garantierte Miete erhalten. Das Sorglospaket brach zusammen, nachdem die von Bast-Bau gezahlten Garantiemieten bereits 1999 rund 21 Millionen Mark oder satte 12 Prozent über den tatsächlichen Mieten lagen. Dieses Zuschussgeschäft ruinierte die Firma.

Gerangel um Mieten

Eigentumswohnungen als Kapitalanlage Meldung

Bast-Bau-Immobilie in Erkrath.

Der vorläufige Insolvenzverwalter von Bast-Bau, Hans-Peter Runkel, hat die Anleger darauf hingewiesen, dass ihre Ansprüche auf die garantierten Mieten nun in die Insolvenzmasse fließen. Anleger sollen diese Ansprüche nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens dann bei ihm geltend machen.

Ein schlechter Deal für Kapitalanleger. Sie würden die Mieten jetzt lieber direkt vom Mieter kassieren. Denn ihre beim Verwalter angemeldeten Ansprüche auf Überweisung der Garantiemiete auf ihr Konto werden sehr wahrscheinlich nicht befriedigt werden. Denn die Bast-Bau-Gruppe hat allein Steuerschulden von 56 Millionen Mark beim Finanzamt. Forderungen vom Finanzamt werden nach Auskunft Runkels gleichrangig mit den Garantieansprüchen der Anleger behandelt.

Mehrere Hundert Anleger haben inzwischen eine "Interessengemeinschaft Anleger Bast-Bau-Gruppe" in Neu-Ulm gegründet, um ihre Interessen im Gläubigerausschuss über einen Anwalt wirksam zu vertreten. Eigentümergemeinschaften aus Bochum, Düsseldorf und Köln haben sich angeschlossen.

Eins steht aber fest: Mietgarantien fallen künftig weg. Die Mieten werden sich dann am Markt orientieren.

Verwalter Runkel hat inzwischen alle Wohnungsmieter aufgefordert, die Mieten nicht mehr an den Zwischenvermieter Bast-Bau, sondern auf ein so genanntes Insolvenz-Anderkonto zu überweisen. Laut Runkel halten sich etwa 90 Prozent der Mieter daran.

Gleichzeitig versucht Runkel, die Anleger bei der Stange zu halten, indem er die BIM Bast Immobilien Management GmbH gründete. Diese Auffanggesellschaft soll dafür sorgen, dass die Endmieten künftig an die Anleger gezahlt werden, die das Mietverwaltungsangebot der BIM annehmen. Außerdem lockt er Anleger damit, dass auch diese Gesellschaft wieder eine Rundum-Verwaltung anbietet, diesmal natürlich ohne Mietgarantie.

Selbsthilfe ist besser

Aus Sicht von Finanztest ist es jedoch besser, dieses Angebot abzulehnen und selbst die Initiative zu ergreifen. Dazu sollten Anleger zunächst den mit Bast-Bau abgeschlossenen Zwischenmietvertrag gegenüber dem vorläufigen Insolvenzverwalter fristlos wegen Zahlungsverzugs kündigen, da bereits die Mieten für Dezember 2000 und Januar 2001 ausstehen.

Sobald die fristlose Kündigung rechtswirksam wird, endet das mit Bast-Bau vereinbarte Zwischenmietverhältnis. Es sei denn, der Verwalter zahlt die Miete für die Wohnung nach und macht damit die Kündigung wirkungslos. Gleichzeitig sollten Anleger die BIM als Auffanggesellschaft der Bast-Bau-Gruppe auffordern, den Namen des Mieters sowie den laufenden Mietvertrag herauszurücken.

Führt dies nicht zum Erfolg, muss sich der Eigentümer wohl oder übel selbst auf die Suche nach dem Endmieter machen. Dazu muss er die Eigentumswohnanlage aufsuchen und sich anhand der Wohnungsnummer sowie Größe und Lage seiner Wohnung so lange durchfragen, bis er den Nutzer seiner Wohnung gefunden hat.

Der Wohnungseigentümer steigt jetzt, nachdem er den Zwischenmietvertrag mit Bast-Bau gekündigt hat und dies auch dem derzeitigen Mieter mitgeteilt hat, so schnell wie möglich in den Mietvertrag des Endmieters mit allen Rechten und Pflichten ein. Er tritt praktisch in die Fußstapfen von Bast-Bau als Vermieter. Die Zwischenvermietung erlischt und wird durch die direkte Vermietung ersetzt. Dafür reicht eine einfache Mitteilung an den Mieter mit der Aufforderung, die Miete jetzt an den neuen Vermieter zu zahlen. Der Vermieterwechsel ist weder für Anleger noch für den Mieter ein Problem. Der Mieter braucht keine Kündigung zu fürchten, denn es gilt der Grundsatz "Vermieterwechsel bricht nicht Miete". Laut dem noch mit Bast-Bau abgeschlossenen Mietvertrag hat er sogar ausdrücklich in den Vermieterwechsel eingewilligt, sofern das Mietverhältnis zwischen dem Eigentümer und Bast-Bau endet.

Vermietung neu organisieren

Fast alle Bast-Anleger müssen Vermietung und Verwaltung ihrer Wohnung völlig neu organisieren. Am lukrativsten für den Anleger ist es, wenn er seine Wohnung selbst vermietet und verwaltet. Dann fließen die monatlichen Mieten einschließlich Nebenkosten direkt auf sein Konto. Vor möglichen Mietausfällen wegen Leerstands der Wohnung oder Zahlungsunfähigkeit des Mieters ist der Eigentümer jedoch nicht geschützt. Außerdem erfordert die Selbstverwaltung Zeit.

Wer weder Zeit noch Lust hat, sich um seine Wohnung selbst zu kümmern, ist auf eine Mietverwaltung in fremder Regie angewiesen. Dies kann die BIM sein mit ihrem abgespeckten Rundum-Paket, das wegen der fehlenden Mietgarantie jedoch vom ehemaligen Sorglos-Modell weit entfernt ist.

Wer den auf zunächst drei Jahre befristeten Mietverwaltungsvertrag der BIM abschließt, muss eine Gebühr von 5,8 Prozent der laufenden Nettomiete zahlen. Sofern die Wohnung nicht vermietet ist, wird die Gebühr von der zuletzt erzielten Nettomiete berechnet. Bei Neuvermietung durch den Mietverwalter sind zwei weitere Monatskaltmieten fällig. Sämtliche Kosten der Vermietung wie Handwerkerrechnungen, Bewirtschaftungskosten bei eventuellem Leerstand oder Kosten aus Rechtsstreitigkeiten trägt allein der Anleger. Auch andere Verwalter bieten den Bast-Anlegern ihre Dienste an. Die Landwehrmann GmbH in Aschaffenburg, die nach eigenen Angaben bereits eine vierstellige Anzahl von Bast-Wohnungen verwaltet, stellt den Eigentümern dafür eine satte Gebühr in Höhe von 10 Prozent der Nettokaltmiete in Rechnung. Üblich sind 4 bis 6 Prozent der erzielten Nettokaltmiete.

Ein Verkauf der Wohnung könnte möglicherweise den Ärger beenden. Panikverkäufe können allerdings erhebliche steuerliche Nachteile bringen, sofern seit dem Kauf noch keine zehn Jahre vergangen sind.

Vorsicht beim Verkauf

In eine besondere Steuerfalle tappen Verkäufer, die ihre Wohnung erst nach dem 31. Juli 1995 erworben haben. Hier werden die bisher aufgelaufenen Abschreibungen dem Verkaufspreis zugeschlagen. So kann der ärgerliche Fall eintreten, dass der Verkäufer einen Veräußerungsgewinn (einschließlich Abschreibungen) versteuern muss, obwohl er aus wirtschaftlicher Sicht einen echten Verlust (ohne Abschreibungen) erleidet, weil er weniger für die Wohnung bekommt, als er bezahlt hat.

Die Lage auf dem Immobilienmarkt und die steuerliche Situation sprechen in aller Regel gegen einen Verkauf. Doch keine Regel ohne Ausnahme. Ist die Zehn-Jahres-Frist bereits überschritten und kann die Wohnung ausnahmsweise mit Gewinn verkauft werden, fließt dieser Gewinn dem Verkäufer steuerfrei zu. Außerdem hat der Anleger zehn Jahre lang von hohen steuerlichen Abschreibungen profitiert, sofern er die Bast-Immobilie als Neubau-Eigentumswohnung im Jahr der Fertigstellung erwarb.

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