Eigentumswohnungen Meldung

Der Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung kann sich vor allem für Anleger mit hohem Einkommen rechnen.

Vermietete Eigentumswohnungen galten lange als solide und rentable Sachwertanlage. Doch der gute Ruf hat stark gelitten. In den vergangenen Jahren ist der Wert von Eigentumswohnungen in vielen Regionen gesunken.

Rentable Mieten sind oft schwer zu erzielen. Und Hunderttausende von Anlegern haben sich in den Neunzigerjahren überteuerte Wohnungen als Steuersparmodelle andrehen lassen, die sich als Pleiteobjekte entpuppt haben.

Kein Wunder, also dass Kapitalanleger um Eigentumswohnungen derzeit eher einen Bogen machen. Doch angesichts schlapper Renditen am Kapitalmarkt und starken Kursschwankungen an den Aktienbörsen sind Eigentumswohnungen jetzt wieder attraktiver geworden.

Niedrige Zinsen locken

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Vor allem die historisch niedrigen ­Zinsen sprechen für den Einstieg in den Immobilienmarkt. Hypothekenkredite mit zehn Jahren Zinsbindung gibt es ­bereits ab Effektivzinsen deutlich unter 5 Prozent. Die Mieteinnahmen reichen dann oft schon bei geringem Eigenkapital aus, um zumindest die laufenden Zinsen zu decken.

Eine günstige Finanzierung kann die Rendite deutlich erhöhen. Mit solide finanzierten Eigentumswohnungen sind daher Nachsteuerrenditen von 5 bis 6 Prozent durchaus realistisch.

Solche Renditen sind vor allem für Anleger mit hohem Einkommen ein Argument, wenn sie ihren Sparerfreibetrag ausgeschöpft haben und ihre Kapitalerträge hoch versteuern müssen.

Das zeigt der Vergleich mit einer alternativen Geldanlage. So müssten festverzinsliche Wertpapiere (Kurs 100) eine Rendite von 8,33 Prozent bringen, damit einem Anleger mit einem Steuersatz von 40 Prozent nach Steuern noch 5 Prozent bleiben. Doch sichere Pfandbriefe mit zehn Jahren Laufzeit bringen zurzeit gerade einmal die Hälfte der nötigen Rendite.

Der Vorsprung für Immobilienanleger könnte allerdings schmelzen. Die Bundesregierung plant, Zinseinnahmen pauschal mit 25 Prozent zu besteuern. Dann müsste ein festverzinsliches Wertpapier nur 6,67 Prozent Rendite bringen, damit nach Steuern 5 Prozent auf das Konto des Anlegers fließen.

Nur als langfristige Anlage

Für die Chance auf eine gute Nach-steuerrendite lassen sich Immobilienkäufer auf eine komplizierte, langfristige Geldanlage mit Risiken ein. Schon für die Suche des geeigneten Standorts und der Immobilie sollten sie sich viel Zeit nehmen. Und mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag ist es nicht getan. Die Wohnung muss finanziert, vermietet und verwaltet werden.

Von seiner Wohnung kann sich der Eigentümer außerdem nicht so leicht trennen. Er sollte deshalb sicher sein, dass er sein Geld mindestens für die nächsten 10 bis 20 Jahre nicht benötigt.

Je schneller er verkaufen will oder muss, desto eher muss er mit Preiseinbußen rechnen. Außerdem fallen beim Kauf mindestens 5 Prozent, häufig sogar mehr als 10 Prozent Nebenkosten an, die der Käufer durch Wertsteigerungen seiner Immobilie erst wieder hereinholen muss.

Einnahmen und Ausgaben können Immobilienanleger nicht fest kalkulieren. Mieten können sinken oder eine Zeit lang ausfallen, Instandhaltungskosten und Zinsen fallen vielleicht höher, Steuervorteile geringer aus als geplant. Vermieter brauchen daher Reserven, um nicht schon bei den ersten Schwierigkeiten ins Schleudern zu geraten.

Eine Eigentumswohnung zur Vermietung ist daher keine Basisanlage für die Altersvorsorge oder den Vermögensaufbau. Sie eignet sich nur für Anleger, die auch nach dem Einsatz ihres Eigenkapitals für die Wohnung noch über ­eine Mischung von verschiedenen Vermögensanlagen verfügen.

Rendite und Risiko hängen in erster Linie von der Lage und dem Zustand des konkreten Objekts ab. So wird die Wohnungsnachfrage entscheidend davon bestimmt, dass es für die Menschen in der Region qualifizierte Arbeitsplätze und gute Berufsperspektiven gibt.

Als wollten sie selbst einziehen

Vorsichtige Anleger bevorzugen daher Lagen und Immobilientypen, die heute schon gefragt sind. Sie kaufen ihre Wohnung in den wirtschaftlichen Ballungszentren und nicht in einer strukturschwachen Region.

Sie setzen auf modernisierte Altbauwohnungen oder Neubauwohnungen in überschaubaren Stadthäusern und meiden große Wohnkomplexe aus den 60er und 70er Jahren. Und sie suchen die Wohnung so sorgfältig aus, als wollten sie selbst einziehen.

Auf gute Mietrenditen achten

Eine attraktive Wohnung in guter Lage ist eine Voraussetzung, sie garantiert allerdings noch keine passable Rendite. Darüber entscheiden mehrere Faktoren: die Mietrendite – das ist das Verhältnis der Mieteinnahmen zum Kaufpreis –, die künftige Entwicklung von Mieten und Immobilienpreisen, die Steuervorteile und die Finanzierung.

Für die Entscheidung zwischen Eigentumswohnungen, die hinsichtlich Wohn- und Verkehrslage, Größe, Baujahr und Ausstattung vergleichbar sind, ist die anfängliche Mietrendite ein wichtiges Auswahlkriterium. Sie gibt an, wie viel Prozent der Investitionskosten der Anleger über die Jahresmiete wieder hereinholt.

Nach Berücksichtigung einmaliger und laufender Nebenkosten soll die Nettomietrendite mindestens 4 Prozent betragen. Sonst rechnet sich die Wohnung nur bei hohen Wert- und Mietsteigerungen in der Zukunft, über die sich heute nur spekulieren lässt.

Wichtig ist, dass sich Anleger selbst ein genaues Bild über die erzielbare Miete machen. Eine meist zuverlässige Informationsquelle ist der örtliche Mietspiegel, aber auch ein Studium der Wohnungsanzeigen in Tageszeitungen ist zu empfehlen.

Auf Angaben des Verkäufers sollten sich Anleger dagegen ebenso wenig verlassen wie auf befristete Mietgarantien. Letztere sollen oft nur darüber hinweg- täuschen, dass die versprochene Miete langfristig gar nicht am Markt durchsetzbar ist.

Nie ohne Eigenkapital

Häufig raten Banken und Makler dazu, für vermietete Immobilien so wenig Eigenkapital wie möglich einzusetzen und am besten den Kaufpreis voll auf Kredit zu finanzieren. Denn Kapitalanleger können die Kreditzinsen steuerlich absetzen, sodass sie einen Teil der Finanzierungskosten über eine Steuerersparnis wieder zurückbekommen. Bei lohnenden Miet­objekten kann ein hoher Kreditanteil die Rendite auf das Eigenkapital noch beträchtlich erhöhen.

Die Argumente sind nicht falsch. Doch Anleger müssen wissen: Je geringer das Eigenkapital, desto höher ist auch ihr Risiko. Anleger sollten deshalb auch an die Finanzierung vorsichtig herangehen.

Die Kreditraten bleiben, auch wenn die Mieten sinken oder ein zahlungsunfähiger Mieter ganz ausfällt. Eine hohe Fremdfinanzierung führt außerdem dazu, dass die Mieteinnahmen bei weitem nicht reichen, um die laufenden Zins- und Tilgungsbeträge zu zahlen. Oft müssen Anleger dauerhaft Geld zuschießen. Außerdem wird der Kredit bei einer Vollfinanzierung durch Risikoaufschläge der Banken teurer.

Auch Kapitalanleger sollten daher in der Regel mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises und zusätzlich die gesamten Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln aufbringen.

Für die Höhe des Eigenkapitals ist außerdem wichtig, ob für den Käufer ein langfristiger Vermögensaufbau im Vordergrund steht oder ob er von Anfang an Überschüsse erzielen will. Letzteres wird ihm in der Regel nur gelingen, wenn er mehr als 30 Prozent der Kosten aus Eigenkapital aufbringt.

Langfristig kalkulieren

Vor jeder Immobilienanlage benötigen Anleger einen Investitionsplan und eine Renditeprognose für mindestens 15 bis 20 Jahre. Im Investitionsplan werden für jedes Jahr alle voraussichtlichen Ausgaben von den Einnahmen abgezogen.

Aus dieser Rechnung ergibt sich für jedes Jahr der Betrag, den der Eigentümer zuschießen muss (Unterdeckung) oder an Überschüssen kassiert. In die Renditerechnung geht auch der geschätzte Verkaufserlös am Ende des Anlagezeitraums ein.

Solche Rechnungen bieten eine wichtige Orientierung. Sie haben aber wie alle Prognosen einen Nachteil: Sie beruhen auf unsicheren Annahmen über die Entwicklung von Mieten, Immobilienpreisen und Hypothekenzinsen.

Anleger sollten daher stets mehrere Szenarien durchspielen, um Chancen und Risiken auszuloten. Besonders wichtig ist es, der Kalkulation vorsichtige Annahmen zugrunde zu legen.

Die meisten Experten gehen davon aus, dass auf absehbare Zeit nicht mit hohen Miet- und Preissteigerungen am Immobilienmarkt zu rechnen ist. Deshalb sollten Anleger auch nur mit einer durchschnittlichen Mietsteigerung von 1 bis 2 Prozent kalkulieren, die sich an der aktuellen Inflationsrate orientiert.

Den Wiederverkaufswert setzen vorsichtige Anleger nur mit dem 15- bis maximal 20fachen der künftigen jährlichen Nettokaltmiete an – obwohl heute viele Wohnungen teurer sind. Außerdem rechnen sie für die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der ersten Zinsbindung mit einer Zinserhöhung auf 7 bis 8 Prozent. Solche Vorgaben schützen davor, sich reichzurechnen oder auf windige Kalkulationen hereinzufallen.

Eines sollten Immobilienanleger stets im Hinterkopf behalten: Auch die ruinösen Steuersparmodelle der Neunzigerjahre haben sich für Anleger einmal gelohnt – vor dem Vertragsabschluss und leider nur auf dem Papier.

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