Wie Vermieter rechnen müssen

Das folgende Beispiel zeigt die Investitionsrechnung für eine als Kapitalanlage gekaufte Eigentumswohnung.

Objekt: Dreizimmerwohnung, Baujahr 1985. Kaufpreis 100 000 Euro plus 5 000 Euro Nebenkosten (insgesamt 84 000 Euro fürs Gebäude und 21 000 Euro für den Grundstücksanteil). Die Nettokaltmiete beträgt 5 400 Euro im Jahr (450 Euro im Monat). Verwaltungskosten 250 Euro, Instandhaltungskosten 500 Euro pro Jahr.

Finanzierung: Eigenkapital 25 000 Euro, Darlehen 80 000 Euro, Zinssatz 5,0 Prozent fest für zehn Jahre, Anfangstilgung 2 Prozent.

Steuern: 1 680 Euro Abschreibung pro Jahr (2 Prozent von 84 000 Euro Gebäudekosten), Steuersatz 40 Prozent.

Prognosen: Miet- und Kostensteigerung jährlich 1,5 Prozent, Kreditzins nach 10 Jahren 7 Prozent. Nach 20 Jahren Verkauf zum 18fachen der Jahreskaltmiete, das sind 128 980 Euro.

Liquiditätsrechnung 1. Jahr

Nettokaltmiete pro Jahr: 5 400 Euro
- Verwaltungskosten: 250 Euro
- Instandhaltungskosten: 500 Euro
= Jahresreinertrag: 4 650 Euro

– Kreditzinsen: 4 000 Euro
– Tilgung: 1 600 Euro
= Unterdeckung vor Steuern: - 950 Euro
+ Steuerersparnis: 412 Euro
= Unterdeckung nach Steuern: - 538 Euro

Berechnung der Steuerersparnis

Jahresreinertrag: 4 650 Euro
- Kreditzinsen: 4 000 Euro
- Abschreibungen: 1 680 Euro
= Steuerlicher Verlust: 1 030 Euro

x Steuersatz: 40 Prozent
= Steuerersparnis: 412 Euro

Renditen (siehe „Von der Miete zur Rendite“)

Bruttomietrendite: 5,40 Prozent
Nettomietrendite: 4,43 Prozent
Objektrendite nach Steuern 1): 4,38 Prozent
Eigenkapitalrendite nach Steuern 1): 5,69 Prozent

1) Berechnung nur mit Computerprogramm möglich.

Ergebnis: Der Anleger muss im ersten Jahr 538 Euro zuschießen. Nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung steigt die Unterdeckung auf bis zu 2 000 Euro (siehe Tabelle „Investitionsplan...“). Gleichzeitig baut er durch die Tilgung des Darlehens und Wertsteigerungen der Immobilie Vermögen auf. Die Eigenkapitalrendite beträgt 5,69 Prozent – nach Steuern ein ordentliches Ergebnis.

Die Tabelle „Rechnen mit Unbekannten“ zeigt: Vor allem bei höheren Mietsteigerungen kann die Rendite auch viel höher liegen. Umgekehrt können etwa höhere Kreditzinsen oder ein geringerer Verkaufserlös die Rendite drücken. Erzielt der Anleger von Anfang an weniger Mietrendite, verschlechtert sich das Ergebnis stark.

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