Von der Miete zur Rendite

Bei Immobilien bedeutet Rendite nicht immer dasselbe. Finanztest erklärt die wichtigsten Rendite-Begriffe.

Bruttomietrendite: Die anfängliche Bruttomietrendite ist das Verhältnis der Jahresmiete (Kaltmiete ohne Betriebskosten) zum Kaufpreis. Sie liegt bei Eigentumswohnungen im Schnitt zwischen 4 und 5 Prozent, hängt aber stark vom einzelnen Objekt ab.

Nettomietrendite: Die anfängliche Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich die einmaligen und die laufenden Nebenkosten. Dazu werden zunächst die Kaufnebenkosten dem Preis zugeschlagen. Ohne Makler sind das rund 5 Prozent des Kaufpreises (3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,5 Prozent für Notar- und Grundbuchgebühren). Beim Kauf über einen Makler kommen 3,5 bis 7 Prozent Provision hinzu.

Im zweiten Schritt müssen von der Nettokaltmiete die Verwaltungs- und die Instandhaltungskosten abgezogen werden, die ein Eigentümer nicht auf die Miete umlegen kann. Das sind 200 bis 275 Euro pro Jahr für die Hausverwaltung und meist 6 bis 12 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr für die Instandhaltung.

Für eine genaue Kalkulation dieser Kosten lassen sich Kaufinteressenten die Verwalterabrechnungen der letzten Jahre aushändigen.

Brutto- und Nettomietrendite

Kaufpreis: 100 000 Euro
+ Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten): 5 000 Euro
= Investitionskosten: 105 000 Euro

Nettokaltmiete pro Jahr: 5 400 Euro
– Verwaltungskosten pro Jahr: 250 Euro
– Instandhaltungskosten pro Jahr: 500 Euro
= Jahresreinertrag: 4  650 Euro

Nettokaltmiete pro Jahr: 5 400 Euro
: Kaufpreis: 100 000 Euro
= Bruttomietrendite: 5,40 Prozent

Jahresreinertrag: 4 650 Euro
: Investitionskosten: 105 000 Euro
= Nettomietrendite: 4,43 Prozent

Objektrendite: Die Objektrendite beruht auf einer Prognoserechnung der Einnahmen und Ausgaben für eine Anlagedauer von beispielsweise 20 Jahren. Darin gehen auch Annahmen über künftige Miet- und Kostensteigerungen und den späteren Verkaufserlös der Immobilie ein. Die Objektrendite soll vor allem einen Vergleich zwischen verschiedenen Immobilien erleichtern. Bei der Objektrendite wird unterstellt, dass die Immobilie komplett mit Eigenkapital gekauft wird. Die Finanzierung ist nicht berücksichtigt, weil sie über die Immobilie selbst nichts aussagt.

Eigenkapitalrendite: Sie gibt den durchschnittlichen Jahresertrag auf das eingesetzte Eigenkapital an und berücksichtigt alle Einnahmen und Ausgaben im Anlagezeitraum einschließlich der Finanzierung.

Die Eigenkapitalrendite ist entscheidend für den Vergleich mit anderen Kapitalanlagen. Doch Vorsicht: Sie ist das Ergebnis einer Prognoserechnung, deren Annahmen unsicher sind.

Je geringer das Eigenkapital im Verhältnis zum Kaufpreis, desto weniger verlässlich ist die Rechnung. Vor allem bei einer Vollfinanzierung kann die Rendite schon bei einer geringfügigen Änderung der Prognoseannahmen gewaltig in den Keller sinken. Liegt die Eigenkapitalrendite viel höher als die Objektrendite, spiegelt das nur eine risikoreiche Finanzierung wider.

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