Steuervorteile für Vermieter

Immobilienanleger können mit Verlusten gut leben – solange sie nur in ihrer Steuererklärung zu Buche schlagen.

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, erzielt steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Vermieter müssen daher mit der Steuererklärung eine Überschussrechnung abgeben, in der sie Mieteinnahmen und Werbungskosten gegenüberstellen.

Steuern sparen mit Verlusten

Dieser Teil der Steuererklärung ist für Vermieter meist eine lohnende Angelegenheit. Denn in den ersten Jahren nach dem Bau oder Kauf liegen die Werbungskosten durch Abschreibungen und Kreditzinsen meist deutlich höher als die Mieteinnahmen. Der Anleger schreibt steuerlich Verluste, die er mit seinen übrigen Einkünften verrechnen kann. Dadurch spart er Steuern.

Erst mit zunehmender Entschuldung und steigenden Mieteinnahmen wird die steuerliche Gewinnzone erreicht. Aber zumindest ein Teil der Mieteinnahmen bleibt durch die Abschreibung weiterhin steuerfrei.

Abschreibung für Neu- und Altbau

Hier die wichtigsten Werbungskosten:

Abschreibungen: Käufer gebrauchter Immobilien können 50 Jahre lang jährlich 2 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten (inklusive Nebenkosten) absetzen. Für Altbauten mit Baujahr bis 1924 beträgt die Abschreibung 40 Jahre lang je 2,5 Prozent.

Großzügiger ist die „degressive“ Abschreibung für Neubauten. Hat der Eigentümer nach dem 31. Dezember 2003 den Bauantrag gestellt oder den Kaufvertrag abgeschlossen, kann er

  • in den ersten zehn Jahren 4 Prozent
  • im 11. bis 18. Jahr je 2,5 Prozent und
  • weitere 32 Jahre lang 1,25 Prozent abschreiben.

Die Abschreibung steht Eigentümern nur für die Gebäudekosten, nicht aber für Kosten des Grund und Bodens zu. Bei Eigentumswohnungen müssen daher die anteiligen Grundstückskosten – meist 10 bis 30 Prozent – von den Gesamtkosten abgezogen werden.

Sonderabschreibungen: Ausgaben für die Sanierung von Baudenkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten können Eigentümer in nur zwölf Jahren abschreiben. In den ersten acht Jahren erkennt das Finanzamt jeweils 9 Prozent, in den restlichen vier Jahren je 7 Prozent der Sanierungskosten an.

Instandhaltungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten: Dazu gehören zum Beispiel Ausgaben für Reparaturen, das Haus- oder Wohngeld für die Betriebskosten sowie die Verwaltervergütung.

Finanzierungskosten: Das Finanzamt erkenntdie laufenden Zinsen sowie einmalige Kosten wie ein Disagio (Abschlag vom Darlehen), Bearbeitungs- und Wertermittlungsgebühren sowie Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuldbestellung an. Nur die Tilgung des Darlehen zählt nicht mit.

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