Eigentumswohnung als Kapitalanlage Meldung

Unter dem Motto „Stopp dem legalen, organisierten Massenbetrug mit Steuersparimmobilien“ demonstrierten geschädigte Immobilienkäufer Mitte September vor dem Berliner Reichstag.

Als Opfer von Kreditinstituten fühlen sich Anleger, die bei Kauf und Finanzierung ihrer vermieteten Eigentumswohnung falsch beraten wurden. Auch eine Bausparkasse mischte mit.

Zehntausende von Anlegern, die in den 90er Jahren völlig überteuerte ­Eigentumswohnungen als Kapitalanlage gekauft haben, stehen vor dem finanziellen Ruin. Viele von ihnen klagen gegen Kreditinstitute wie zum Beispiel die Hypovereinsbank in München.

Sie werfen den Instituten vor, wis­sentlich völlig überhöhte Kaufpreise voll ­finanziert und daran gut verdient zu haben. Dabei hätten sie gewusst, dass die Vermietung der Wohnungen nicht den erwarteten Erlös bringt. Inzwischen haben viele Käufer kein Geld mehr, um ihr Darlehen zurückzuzahlen.

Auch die Deutsche Bausparkasse Badenia (Badenia) in Karlsruhe mischte bei dem Geschäft mit. Sie finanzierte für 5 200 Anleger Immobilien, die meist aus dem Bestand der Allge­meinen Wohnungsvermögens-AG (Allwo) in Hannover stammten. Die Badenia ist mit mehr als 12 Prozent an der Allwo beteiligt. Von 1989 bis 2001 gehörte Badenia-Finanzvorstand Elmar Agostini dem Aufsichtsrat der Allwo an.

Vermittelt wurden die Immobilien, mit denen Kunden Steuern sparen und für ihr Alter vorsorgen sollten, von der Dortmunder Heinen-&-Biege-Gruppe, die im Jahr 2000 Pleite ging.

Die lukrativen Geschäfte kamen gleich drei Parteien zugute: der Heinen & Biege GmbH, der Allwo und der Badenia. Nicht aber den Anlegern.

Darlehen zu hoch und zu teuer

Typischerweise lagen die Badenia-Darlehen bei 110 bis 126 Prozent des notariellen Kaufpreises. Denn auf Kredit finanziert wurden außer dem überhöhten Kaufpreis auch alle Kaufnebenkosten. Die brandgefährliche Überfinanzierung führte dazu, dass sich viele Anleger die hohen monatlichen Zahlungen an die Badenia nicht mehr leisten können.

Um das Geschäft ausweiten zu können, bezog die Badenia ab 1993 die Bank für Gemeinwirtschaft BfG (heute SEB-Bank) ein. Bis 1996 gewährte diese Darlehen von rund 125 Millionen Euro. „Ein wirtschaftliches Risiko ging sie dabei allerdings nicht ein. Dies betraf nämlich allein die Badenia. Das geht aus einem Schreiben des BfG-Vorstands hervor“, erklärte Rechtsanwalt Hubert Menken aus Hamm. Demnach hätte die Badenia diese Kreditrisiken aber in ihrer Bilanz ausweisen müssen. „Die gesamten 125 Millionen Euro erscheinen aber erstmals in der Bilanz für 1997“, sagte Rechtsanwalt Menken. Die Badenia wollte dazu keine Stellung nehmen.

Die Überfinanzierungen werden nun zur Falle für die Anleger. Die Darlehensschulden übersteigen die gesunkenen Immobilienwerte meist um das Doppelte. Sofern ein Anleger seine Immo­bilie dennoch verkaufen will, bleibt er nach Abzug des Veräußerungserlöses noch auf hohen Restschulden sitzen.

Das Finanzierungsmodell der Badenia bestand aus einem Vorausdarlehen und zwei hintereinander geschalteten Bausparverträgen, die nach Zuteilung das Vorausdarlehen ablösen sollten.

Die Sparraten für den ersten Bausparvertrag wurden in den ersten drei Jahren mit 0,9 Prozent der Darlehenssumme bewusst niedrig gehalten und steigen erst ab dem zehnten Jahr auf mehr als 2,2 Prozent pro Jahr. Über diese Steigerung der Belastung ließen die Vermittler Anleger aber im Unklaren.

Schlimmer noch: Die Kettenverträge aus Vorausdarlehen und Bausparverträgen haben eine Standardlaufzeit von 31,5 Jahren. Wer bei Darlehensbeginn bereits älter als 35 Jahre war, wird die Entschuldung also erst im Rentenalter erleben.

Unwirtschaftliche Mietpools

Die Kunden mussten sich in den Darlehensverträgen der Badenia zum „Beitritt in eine Mieteinnahmegemeinschaft“ verpflichten. Diese Mietpools sollten laut Badenia „das Mietausfallrisiko für den Einzelnen durch diese Fairness-Gemeinschaft der Mieter reduzieren“. Die Mieten für ­alle Wohnungen sollten in einen Topf fließen und nach Abzug der laufenden Bewirtschaftungskosten vom Mietpool direkt an die Badenia überwiesen werden, um einen Teil der Kreditzinsen zu decken.

Erstaunlicherweise überwiesen die von Heinen-&-Biege-Unternehmen geführten Mietpools in den ersten Jahren deutlich mehr Mieten an die Badenia, als sie tatsächlich erzielten. So verschleier­ten sie gegenüber potenziellen weiteren Anlegern, dass die Angaben der Vermittler beim Kauf über die zu erwartenden Mieterträge falsch waren. Die Mietpoolkonten wurden dadurch kräftig überzogen.

Als dies in einzelnen Fällen Ende 1994 bekannt wurde, konnte Heinen & Biege nach Ansicht von Rechtsanwalt Menken „das Auffliegen dieses Betrugskonzepts nur verhindern, weil die Badenia den einzelnen Mietpools Vorausdarlehen in Höhe von über 1,7 Millionen Euro gewährte“. Die Zeche zahlten die Anleger, die nun die Mietpooldarlehen mit Zinsen zurückzahlen sollten und als Sicherheit sogar ihre Lohn- und Gehaltsansprüche abtreten mussten.

Anleger kontra Badenia

Die geprellten Käufer machen nun mobil ( www.badenia-opfer.de). Sie schließen sich zusammen. Viele klagen vor Gericht. Die Badenia hat aber schon in über 100 Prozessen gewonnen. Bisher konnte sie sich erfolgreich darauf berufen, lediglich Kreditgeberin gewesen zu sein und mit dem Immobilienverkauf nichts zu tun gehabt zu haben.

Der Berliner Anwalt Jochen Resch, der 1 000 Geschädigte vertritt, sieht das anders. „Die Rechtsprechung ist derzeit im Umbruch“, sagt Resch. Er glaubt, die Badenia doch noch haftbar machen zu können. Denn neue Beweise zeigten, dass die Badenia – anders als sie behauptet – weit mehr als nur Kreditgeberin für die dubiosen Geschäfte war.

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