Falsche Versprechen

Um unrentable Eigentumswohnungen an Anleger zu verkaufen, greifen Vermittler oft tief in die Trickkiste.

Makler und Verkäufer preisen Eigentumswohnungen als sichere und lukrative Kapitalanlage. Dafür sollen gute Mieterträge, hohe Wertsteigerungen und Steuervorteile sorgen.

Die Realität sieht oft anders aus. Wertsteigerungen stehen nur auf dem Papier, weil dem Anleger eine Wohnung zu einem überhöhten Preis angedreht wurde. Mieten und Steuervorteile sind zu hoch, die Kreditbelastung zu niedrig angesetzt. Statt wie versprochen Überschüsse zu kassieren, muss der Anleger dauerhaft Geld nachschießen.

Überhöhte Kaufpreise

Vor allem bei so genannten Erwerbermodellen sind Verluste oft programmiert. Deren Strickmuster: Eine Immobiliengesellschaft kauft ganze Straßenzeilen in heruntergekommenen Stadtvierteln billig ein, lässt die Gebäude notdürftig sanieren ("Pinselsanierung") und teilt sie in Eigentumswohnungen auf. Dann werden die Wohnungen über ein bundesweites Vertriebsnetz an Kapitalanleger als Renditeobjekte verkauft ­ zum Doppelten des Einstandspreises.

Die Masche hat Erfolg, weil viele Anleger den Vermittlern allzu leichtgläubig vertrauen. Mitunter unterschreiben sie den Kaufvertrag nur aufgrund der Angaben im Prospekt ­ ohne die Wohnungen besichtigt zu haben. Das ist ein Kardinalfehler, der teuer zu stehen kommt. Denn auf dem Papier lässt sich jede noch so unrentable Immobilie in eine Goldgrube verwandeln.

Unrealistische Wertsteigerungen

So wird dem Anleger häufig vorgerechnet, wie viel seine Immobilie in 10 oder 20 Jahren wert sein wird. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Mark und einer jährlichen Wertsteigerung von 3 Prozent ergibt sich zum Beispiel schon nach zehn Jahren ein stolzer Wiederverkaufspreis von fast 270.000 Mark. Doch Vorsicht: Schon die Annahme einer durchschnittlichen Wertsteigerung ist immer mit einer Spekulation verbunden. Vor allem aber sind alle Prognosen wertlos, wenn der Kaufpreis überhöht ist. Ist die Wohnung tatsächlich nur 140.000 Mark wert, reicht selbst eine 3-prozentige Wertsteigerung pro Jahr nicht aus, um nach zehn Jahren wenigstens die Einstandskosten wieder hereinzubekommen.

Vielen Anlegern kommt jedoch gar nicht in den Sinn, dass sie beim Kaufpreis über den Tisch gezogen werden könnten. Denn zusammen mit der Wohnung wird Ihnen oft eine Vollfinanzierung durch ein Darlehen einer namhaften Bank angeboten. Daraus folgern viele, die Immobilie müsse das Geld wohl wert sein ­ ein gefährlicher Trugschluss.

In der Vergangenheit haben sich viele Banken auch an der Finanzierung überteuerter Objekte beteiligt. Dass die Bank den Beleihungswert womöglich nur auf die Hälfte des Kaufpreises taxiert hat, erfährt der Anleger jedoch nicht. Wer nicht draufzahlen will, kommt deshalb um eine Besichtigung und um eine Recherche des örtlichen Immobilienpreisniveaus nicht herum.

Trügerische Mietgarantien

Wenig verlässlich sind oft auch die Angaben der Vermittler über die künftigen Mieteinnahmen. Oft zeigt sich nach dem Kauf, dass die versprochene Miete am Markt gar nicht erzielbar ist.

Vor bösen Überraschungen sind Anleger auch nicht geschützt, wenn eine Gesellschaft die Miethöhe für einen Zeitraum von beispielsweise fünf oder zehn Jahren garantiert. Sofern die Garantiemiete die Marktmiete erheblich übersteigt, wird diese scheinbar attraktive Miete mit Sicherheit durch einen überhöhten Kaufpreis subventioniert. Unterm Strich zahlt der Anleger die Differenz zur tatsächlichen Miete selbst. Spätestens nach Ablauf der Garantiefrist muss er mit Einnahmeausfällen rechnen. Nicht zuletzt sind Mietgarantien nur so viel wert wie der Garantiegeber selbst. Geht der in Konkurs, schaut der Anleger in die Röhre.

Lückenhafte Finanzierungspläne

Vorsichtig sollten Anleger auch sein, wenn ihnen Finanzierungs- und Liquiditätspläne nur für die ersten Jahre vorgelegt werden. Die können über die langfristige Ertragslage täuschen. So profitieren Anleger in den ersten Jahren durch Sonderabschreibungen oder sofort absetzbare Finanzierungskosten von besonders hohen Steuervorteilen, die in den Folgejahren sinken.

Zudem lassen sich die Zinsausgaben durch ein hohes Disagio (Abschlag vom Darlehensbetrag) und eine kurze Zinsbindung in den Anfangsjahren nahezu beliebig manipulieren. Die Kreditraten sind dann anfangs sehr niedrig, die Darlehenssumme wird jedoch über den Kreditbedarf hinaus aufgebläht. Nach Ablauf der Zinsbindung ist ein steiler Anstieg der Raten programmiert, der durch steigende Kapitalmarktzinsen noch verstärkt werden kann.

Durch diesen Finanzierungsaufbau ist es möglich, dass Anleger selbst bei bescheidenen Mieteinnahmen und ohne Eigenkapitaleinsatz anfangs Überschüsse erzielen. Die verwandeln sich oft schon nach wenigen Jahren in dauerhafte Unterdeckungen. Doch das merken Anleger meist erst dann, wenn der Vermittler seine Schäfchen längst im Trockenen hat.

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