Eigentums­wohnung Grund­regeln der Eigentümer­gemeinschaft

Ratgeber der Stiftung Warentest

Unser Handbuch Eigentumswohnung informiert umfang­reich zum Wohn­eigentum. Zum Inhalt gehören Themen wie die Finanzierung für Selbst­nutzer und Vermieter, Fördermöglich­keiten, die Verwaltung und Pflege der Immobilie und Modernisierungs­maßnahmen. Der Ratgeber hat 240 Seiten und ist im Buch­handel oder im test.de-Shop für 34,90 Euro erhältlich.

Teilungs­erklärung und Gemein­schafts­ordnung

Was alleiniges Eigentum ist (Sonder­eigentum) und was allen Eigentümern gehört (Gemein­schafts­eigentum), ist in der Teilungs­erklärung geregelt. Die Berliner Rechts­anwältin Dorte Jüstel, spezialisiert auf das Wohnungs­eigentums­recht, erklärt: „Die Teilungs­erklärung ist zwingende Voraus­setzung beim Wohnungs­kauf.“ Außerdem gibt es die Gemein­schafts­ordnung. „Beide Dokumente regeln das Verhältnis der Wohnungs­eigentümer unter­einander.“ Sie bestimmen, welchen Anteil jeder Eigentümer an der gesamten Gemeinschaft erhält. Dies wird im Grund­buch vermerkt – einem öffent­lichen Verzeichnis, in dem die Eigentums­verhält­nisse von Grund­stücken geregelt sind.

Was gehört zum Sonder­eigentum?

Zum Sonder­eigentum gehören alle Räume inner­halb der Wohnung, Decken­verkleidungen, Wand- und Fußbodenbeläge, Innenwände und -türen und sanitäre Anlagen. Die Wohnungs­tür steht im gemeinschaftlichen Eigentum und zwar selbst dann, wenn die Teilungs­erklärung etwas anderes bestimmt (BGH, Az. V ZR 212/12). Sie darf nicht ohne Zustimmung der Eigentümer­gemeinschaft verändert werden.

Was gehört zum Gemein­schafts­eigentum?

Für die Instandhaltung des Gemein­schafts­eigentums müssen alle aufkommen. Dazu gehören das Grund­stück, alle baulichen Teile, die für den Erhalt des Gebäudes erforderlich sind, etwa tragende Wände; darüber hinaus Treppenhäuser, Aufzüge, Dächer, Balkonteile, Estrich, Decken, Heizungs­anlagen, Versorgungs­leitungen bis zur Wohnung und in aller Regel Fenster und Fens­terrahmen.

Beispiel 1: Die Bodenplatten von Balkonen gehören allen Wohnungs­eigentümern, ebenso wie Balkongitter. Müssen solche Gebäudeteile repariert werden, trägt in der Regel die gesamte Gemeinschaft die Kosten, auch wenn es um den Balkon eines einzelnen Eigentümers geht.

Beispiel 2: Kann ein Eigentümer seine Räume wegen durch­feuchteter Wände nicht nutzen, muss die Gemeinschaft die Schäden beseitigen lassen. Die Sanierungs­pflicht gilt auch für im Souterrain eines Altbaus liegende Räume, die laut Teilungs­erklärung als Büros oder Läden genutzt werden. Das hat der Bundes­gerichts­hof entschieden (Az. V ZR 203/17).

Eigentümer­versamm­lung: Das Parlament der Eigentümer

Wesentliche Entscheidungen über die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, bauliche Maßnahmen daran und dessen Verwaltung trifft die Eigentümer­versamm­lung – das zentrale Gremium der Eigentümer. Der Verwalter muss mindestens einmal jähr­lich dazu einladen, meist am Ende oder am Anfang eines Kalender­jahrs, weil die Eigentümer mit dem Wirt­schafts­plan das Hausgeld für das folgende Jahr beschließen müssen. Es kann in der Versamm­lung aber um alles Mögliche gehen – vom Lift­einbau bis zum Anbringen eines Fahr­radständers.

Bei Abstimmungen hat jeder eine Stimme. Die Gemeinschaft kann auch fest­legen, dass die Stimmen nach der Höhe der Eigentums­anteile zählen. Gehört eine Wohnung mehreren gemein­sam, müssen alle sich einigen. Geteilte Stimm­abgabe ist ungültig. Wie im Bundes­tag reicht im Parlament der Wohnungs­eigentümer manchmal die einfache Mehr­heit, um Entscheidungen zu fällen, und manchmal nicht.

In diesen Fällen reicht die einfache Mehr­heit

Mit einfacher Mehr­heit können etwa die Betriebs­kosten geregelt werden. Es genügt, wenn die Eigentümer­versamm­lung mit mehr Ja- als Nein­stimmen entscheidet. Enthaltungen zählen nicht. Auch über Fragen der Haus­ordnung kann mit einfacher Mehr­heit abge­stimmt werden: Welche Ruhe­zeiten sind einzuhalten? Welche Haustiere sind erlaubt? Bei solchen Problemen müssen nicht alle Eigentümer ihre Stimme abgeben.

Die einfache Mehr­heit reicht ebenfalls, wenn es um eine notwendige Reparatur in der Anlage oder um die Einstellung eines Hausmeisters geht. Dasselbe gilt auch für „modernisierende Instandset­zungs­maßnahmen“. Hierzu zählt zum Beispiel der Austausch einer defekten Klingel­anlage gegen eine modernere Gegen­sprech­anlage.

Sogar bauliche Maßnahmen kann die Eigentümer­versamm­lung mit einfacher Mehr­heit beschließen. Es müssen aber zusätzlich alle Eigentümer zustimmen, die besonders betroffen sind (Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 29.05.2020, Aktenzeichen: V ZR 141/19). Das können bei größeren Bauarbeiten alle Eigentümer sein, so dass doch Einstimmig­keit nötig ist.

Stets zu beachten: Die Versamm­lung muss beschluss­fähig sein. Das ist der Fall, wenn die anwesenden Eigentümer mehr als die Hälfte aller Miteigentums­anteile repräsentieren.

In diesen Fällen müssen alle Eigentümer Ja sagen

Besonders hoch sind die Anforderungen, wenn die Gemeinschaft ein Bauvorhabenplant, das die Eigen­art der Wohn­anlage auf Dauer verändern und über die bloße Instandhaltung und Instandset­zung des Gebäudes hinaus­gehen würde. Solchen Vorhaben müssen alle im Grund­buch einge­tragenen Eigentümer zustimmen. Will zum Beispiel einer der Eigentümer den Balkon seiner Wohnung oder eine Loggia verglasen, verändert das die Anlage nach­haltig. Das gilt als bauliche Veränderung (Amts­gericht Berlin-Charlottenburg, Az. 73 C 220/10). Da sie jeden betrifft, müssen alle Ja sagen.

Nur wenn andere Eigentümer durch diese Maßnahme weder optisch noch finanziell beein­trächtigt werden, ist ihre Zustimmung entbehr­lich. Dann reicht sogar die einfache Mehr­heit aus (Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 29.05.2020, Aktenzeichen: V ZR 141/19).

Beispiel: Eine neu gebaute Terrasse muss wieder abge­rissen werden, weil sie Einblick in die Wohnung der Nach­barn gewährt. So urteilte das Amts­gericht Sinzig (10a C 8/18 WEG). Die Eigentümerin einer Wohnung hatte im hinteren Teil des Gemein­schafts­gartens eine 40 Quadrat­meter große, mit einer viersäuligen Pergola gezierte Terrasse auf einem Holz­aufbau errichtet. Von dieser aus konnte man in die Nach­barwohnung sehen. Die Kläger verlangten den Abbau der Terrasse und erhielten Recht. Der mögliche Blick in die Wohnung beein­trächtige ihre Privatsphäre. Zudem habe sich das Erscheinungs­bild des Gartens durch den Bau massiv verändert. Anstelle der Terrasse befand sich zuvor eine Wildbe­pflan­zung. Der Bau der Anlage hätte der Zustimmung der Wohnungs­eigentümer bedurft. Die hatten sie nicht erteilt.

In diesen Fällen genügt die qualifizierte Mehr­heit

Modernisierungen, die nicht das Wesen einer Wohn­anlage verändern, können Eigentümer leichter durch­setzen. Dies ist zwar nicht mit einfacher, aber mit einer qualifizierten Mehr­heit möglich – etwa wenn es um den Einbau eines Aufzugs geht. Um solche baulichen Veränderungen zu beschließen, müssen drei Viertel aller Stimm­berechtigten zustimmen. Die Drei­viertelmehr­heit muss außerdem mehr als die Hälfte der im Grund­buch einge­tragenen Eigentums­anteile besitzen.

Wichtig: Bei der Frage, ob drei Viertel zuge­stimmt haben, zählen nicht nur Teilnehmer der Versamm­lung mit, sondern auch alle Abwesenden.

Auch wer dagegen ist, muss zahlen

Kann die qualifizierte Mehr­heit Einbauten wie einen sehr teuren Aufzug durch­drücken, sind die Kosten nach den Miteigentums­anteilen zu verteilen. Bezahlen müssen auch Eigentümer, die gegen die Maßnahme gestimmt haben. Es kann auch eine andere Kosten­verteilung beschlossen werden, wenn sich dafür eine qualifizierte Mehr­heit findet. Die muss bei der Verteilung dann aber berück­sichtigen, wie jeder Eigentümer den Aufzug nutzen kann. Möglich ist zum Beispiel, dass die Kosten gestaffelt nach Höhe des Stock­werks umge­legt werden.

Gegen Beschlüsse vorgehen

Kommt ein Beschluss zustande, den ein Eigentümer für fehler­haft hält, kann er ihn inner­halb eines Monats anfechten. Zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Dort reicht der Eigentümer eine Anfechtungs­klage ein. Dafür sollte er sich allerdings unbe­dingt recht­lichen Beistand holen, empfiehlt Juristin Jüstel. Denn allein die Frage, ob ein Beschluss fehler­haft oder sogar nichtig ist, kann ein juristischer Laie nur schwer beur­teilen.

Die Aufgaben des Verwalters

Wirt­schafts­plan. Eine Schlüssel­figur in der Eigentümer­gemeinschaft ist die Haus­verwaltung. Sie setzt die Beschlüsse der Eigentümer um, stellt aber auch Schäden in der Wohnungs­anlage fest, holt Kosten­vor­anschläge für Reparaturen ein und beauftragt Hand­werker. Der Verwalter erstellt den jähr­lichen Wirt­schafts­plan und verwaltet das Geld der Gemeinschaft. Aus dem Wirt­schafts­plan ergibt sich die monatliche Summe, die jeder Eigentümer zur Bewirt­schaftung leisten muss – das Hausgeld. Die Eigentümer müssen den Plan mit einfacher Mehr­heit absegnen. Wird für die Eigentümer­gemeinschaft ein neuer Verwalter bestellt, müssen die Eigentümer mindestens zwei Wochen vorher über die Angebote der Bewerber informiert werden (Bundes­gerichts­hof, Az. V ZR 110/19).

Haftung. Professionelle Verwalter verlangen je nach Region und Größe der Anlage oft zwischen 19 und 30 Euro pro Wohnung und Monat. Kleine Eigentümer­gemeinschaften können sich die Ausgabe aber auch sparen und ihre Wohn­anlage abwechselnd selbst verwalten. Ein externer Verwalter ist kein Muss. Die Verwaltung ist aber mit Risiken verbunden. Macht ein Verwalter zum Beispiel aus Nach­lässig­keit einen Baumangel erst nach Ablauf der Reklamations­frist beim Bauträger geltend und entstehen der Gemeinschaft hier­durch Schäden, muss er diese ersetzen.

Versicherung. Lassen sich Eigentümer ohne Bezahlung auf den Verwalterjob ein, sollten sie darauf drängen, dass die Gemeinschaft eine Vermögens­schaden-Haft­pflicht­versicherung abschließt und bezahlt. Professionelle Verwalter sollten selbst versichert sein, damit sie der Gemeinschaft Schäden ersetzen können.

Die Aufgaben des Verwaltungs­beirats

Drei WEG-Beiräte. Zur Unterstüt­zung des Verwalters gibt es einen Beirat. Ein Eigentümer ist Vorsitzender und zwei andere sind Beisitzer. Ihre Arbeit ist meist ehren­amtlich. Die Beiräte prüfen vor der Eigentümer­versamm­lung zum Beispiel den Wirt­schafts­plan des Verwalters. Sie helfen diesem, die Haus­ordnung durch­zusetzen und vermitteln oft, wenn es Streit zwischen Verwalter und Eigentümern gibt.

Streit­schlichter. Gesetzlich vorgeschrieben ist der Verwaltungs­beirat nicht, sinn­voll aber schon. Denn Streit zwischen Eigentümern und Verwaltung ist Alltag und etwa beim Verein Wohnen im Eigentum Anlass für mehr als die Hälfte aller Anfragen. Besonders häufig klagen Eigentümer dort über fehler­hafte, intrans­parente Jahres­abrechnungen und darüber, dass Haus­verwaltungen Beschlüsse nur schleppend oder gar nicht ausführen.

Welche Ausgaben haben Eigentümer?

Der Verwalter sammelt von den Eigentümern das Wohn- beziehungs­weise Hausgeld für die laufenden Kosten ein. Es ähnelt den Neben­kosten, die Mieter im Voraus zahlen. Die Höhe des Hausgeldes wird meist in Immobilien­anzeigen oder im Exposé zum Kauf­objekt genannt.

Welche Ausgaben auf eine Eigentümer­gemeinschaft zukommen, steht im Wirt­schafts­plan, den die Verwaltung einmal im Jahr aufstellt. Neben dem Wirt­schafts­plan erstellt sie am Ende des Abrechnungs­jahres die Jahres­abrechnung. Juristin Jüstel sagt: „Dabei werden alle tatsäch­lichen Einnahmen und Ausgaben für das zurück­liegende Jahr einander gegen­überge­stellt. Zeigt sich, dass die Eigentümer zu wenig gezahlt haben, müssen sie Geld nach­schießen.“

Wer eine Eigentums­wohnung kaufen will, sollte sich die jüngsten Jahres­abrechnungen und den Wirt­schafts­plan für das kommende Jahr zeigen lassen. Solche Unterlagen zeigen, ob das Hausgeld realistisch kalkuliert ist.

Ansparen für Reparaturen

Sehr wichtig ist die Instandhaltungs­rück­lage im Wirt­schafts­plan. Ihre Höhe sollte der Größe, dem Alter und dem aktuellen Zustand des Hauses angemessen sein. Liegt ein Reparatur- oder Reno­vierungs­stau vor, muss die Rück­lage höher ausfallen. Es lohnt sich nicht, hier zu knausern. Ist eine teure Sanierung nötig, für die nicht genug Geld vorhanden ist, müssen alle Eigentümer hierfür eine Sonder­umlage zahlen.

Die Umlage der Gemein­schafts­kosten

Natürlich ist das Hausgeld nicht für alle Eigentümer gleich hoch. Wenn nichts Besonderes geregelt ist, werden die Gemein­schafts­kosten nach dem „Miteigentums­anteil“ umge­legt. Er beziffert, wie viel einem Eigentümer vom gesamten Gebäude gehört. Die Zahl steht im Grund­buch in der sogenannten Teilungs­erklärung. Für einzelne Kosten­arten kann die Gemeinschaft unterschiedliche Verteilungs­schlüssel beschließen. Die Ausgaben für den Haus­verwalter werden manchmal zum Beispiel auf alle Wohnungen gleich­mäßig verteilt, die übrigen Kosten dagegen nach der Wohn­fläche. Manchmal bestimmt auch der Gesetz­geber spezielle Regeln für die Verteilung. So muss zumindest ein Teil der Heiz­kosten nach dem Verbrauch je Wohnung umge­legt werden.