Eigentums­wohnung Special

Wer eine Eigentums­wohnung kauft, wird Teil einer Gemeinschaft. Diese Eigentümer­gemeinschaft beschließt alle Maßnahmen an Haus und Hof gemein­sam. Hier lesen Sie, welche Regeln in der Eigentümer­gemeinschaft gelten und worauf Sie als Wohnungs­käufer vor dem Kauf achten sollten. Noch viele weitere nützliche Tipps & Tests rund um die Eigentums­wohnung, das Haus und die Immobilien­finanzierung finden sie im Finanztest Spezial Meine Immobilie.

Wohnungs­eigentum – das Wichtigste in Kürze

Kosten. Verlangen Sie vor dem Kauf einer Wohnung vom Verkäufer Einblick ins Grund­buch und lesen Sie die Teilungs­erklärung. Dort steht, wie die laufenden Kosten der Wohn­anlage verteilt werden. Oft wird nach Quadrat­metern abge­rechnet.

Ausstattung. Reicht Ihnen die Wohnungs­ausstattung? Das ist wichtig, weil Sie nach dem Einzug bei Umbauten, etwa Arbeiten am Balkon, womöglich die Zustimmung der anderen Eigentümer brauchen.

Beschlüsse. Fragen Sie den Wohnungs­verkäufer nach wichtigen Beschlüssen der Eigentümer­versamm­lung. Eventuell hat die Gemeinschaft besondere Regeln zur Kosten­verteilung verabschiedet. Zum Einblick in die Beschluss­samm­lung wenden Sie sich an den Verwalter.

Gemein­schafts­ordnung. Schauen Sie im Grund­buch in die Gemein­schafts­ordnung. Dort kann die Nutzung der Wohnung einge­schränkt sein. Es könnte etwa verboten sein, dass Sie Ihre Wohnung auch gewerb­lich nutzen.

Beirat. Wollen Sie Beirat werden, sollte Ihre Haftung für leichte Fahr­lässig­keit ausgeschlossen sein. Am besten ist, wenn die Gemeinschaft eine Haft­pflicht­versicherung für Beiräte bezahlt.

Voll­macht. Wenn der Kauf noch nicht abge­schlossen ist, Sie aber schon in eine Versamm­lung gehen wollen, können Sie sich vom Noch-Eigentümer bevoll­mächtigen lassen.

Rechts­schutz. Ihre Rechts­schutz­versicherung sollte den Baustein „Schutz für Wohnungs­eigentümer“ enthalten.

Der Traum von der eigenen Wohnung

Mit dem Kauf einer Wohnung geht oft ein lang gehegter Traum in Erfüllung. In einem Mehr­familien­haus oder einer Wohn­anlage müssen sich frisch geba­ckene Eigentümer aber auch in eine Gemeinschaft einfügen. Einzel­kämpfer haben es schwer; in einer Eigentümer­gemeinschaft herr­schen demokratische Verhält­nisse. Ihre Mitglieder müssen sich unter­einander abstimmen, etwa wenn Baumaß­nahmen am Haus geplant sind. Wer eine Eigentums­wohnung kauft, sollte daher wissen, was ihn erwartet.

Gemein­schafts­eigentum und Sonder­eigentum

Inner­halb der eigenen vier Wände können Eigentümer in der Regel schalten und walten, wie sie wollen. Sie dürfen ihre Räume innen­architekto­nisch verändern, ohne dass sie die übrigen Hausbe­wohner fragen müssen. Das ändert sich, wenn Teile der Wohnung allen gehören. Was alleiniges Eigentum ist (Sonder­eigentum) und was allen Eigentümern gehört (Gemein­schafts­eigentum), ist in Teilungs­erklärung und Gemein­schafts­ordnung geregelt. Beide Dokumente legen auch die Rechte und Pflichten aller Eigentümer unter­einander fest und bestimmen, welchen Anteil jeder Eigentümer an der gesamten Gemeinschaft erhält. Dies wird im Grund­buch vermerkt.

Zum Sonder­eigentum gehören alle Räume inner­halb der Wohnung, deren Decken­verkleidungen, Wand- und Fußbodenbeläge, Innenwände und Innentüren und sanitäre Anlagen. Eine Besonderheit besteht bei der Wohnungs­tür. Sie steht im gemeinschaftlichen Eigentum und zwar selbst dann, wenn die Teilungs­erklärung etwas anderes bestimmt. Sie darf nicht ohne Zustimmung der Eigentümer­gemeinschaft verändert werden.

Das Haus gehört allen Wohnungs­eigentümern

Dass Teile der eigenen Wohnung allen gemein­sam gehören, ist manchmal aber auch ein Vorteil. Schließ­lich müssen für die Instandhaltung des Gemein­schafts­eigentums alle aufkommen. Dazu gehören das Grund­stück, alle baulichen Teile, die für den Erhalt des Gebäudes erforderlich sind, etwa tragende Wände, darüber hinaus Treppenhäuser, Aufzüge, Dächer, Balkonteile, Estrich, Decken, Heizungs­anlagen, Versorgungs­leitungen bis zur Wohnung und in aller Regel Fenster und Fens­terrahmen.

Beispiel 1: Die Bodenplatten von Balkonen gehören allen Wohnungs­eigentümern, ebenso wie Balkongitter. Müssen solche Gebäudeteile repariert werden, trägt in der Regel die gesamte Gemeinschaft die Kosten, auch wenn es um den Balkon eines einzelnen Eigentümers geht.

Beispiel 2: Kann ein Eigentümer seine Räume wegen durch­feuchteter Wände nicht nutzen, muss die Gemeinschaft die Schäden beseitigen lassen. Die Sanierungs­pflicht gilt auch für im Souterrain eines Altbaus liegende Räume, die laut Teilungs­erklärung als Büros oder Läden genutzt werden. Das hat der Bundes­gerichts­hof entschieden (Az. V ZR 203/17).

Feuchte Wände müssen saniert werden

Kann ein Eigentümer seine Räume wegen durch­feuchteter Wände nicht nutzen, muss die Gemeinschaft die Schäden beseitigen lassen. Die Sanierungs­pflicht gilt auch für im Souterrain eines Altbaus liegende Räume, die laut Teilungs­erklärung als Büros oder Läden genutzt werden. Das hat der Bundes­gerichts­hof entschieden (Az. V ZR 203/17). Büro und Laden­räume müssen dazu geeignet sein, als Aufenthalts­raum für Menschen zu dienen. Die Besitzer müssen feuchte Wände auch dann nicht hinnehmen, wenn gesund­heits­schädlicher Schimmel noch nicht aufgetreten ist. Die Sanierungs­pflicht entfalle höchs­tens bei einer Nutzung als Keller.

Eigentümer­versamm­lung – das Parlament der Eigentümer

Alle wesentlichen Entscheidungen über die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, bauliche Maßnahmen daran und dessen Verwaltung trifft die Eigentümer­versamm­lung. Sie ist das zentrale Gremium der Eigentümer und muss mindestens einmal jähr­lich statt­finden. Meist liegt der Termin am Ende oder am Anfang eines Kalender­jahrs, weil die Eigentümer mit dem Wirt­schafts­plan das Hausgeld für das folgende Jahr beschließen müssen. Es kann in der Versamm­lung aber um alles Mögliche gehen – vom Lift­einbau bis zum Anbringen eines Fahr­radständers.

Verlangen mehr als ein Viertel aller Wohnungs­eigentümer mit schriftlicher Begründung einen zusätzlichen Termin, muss eine außer­ordentliche Versamm­lung der Gemeinschaft statt­finden. Bei Abstimmungen hat jeder eine Stimme. Die Gemeinschaft kann aber auch von diesem Kopf­prinzip abweichen und zum Beispiel fest­legen, dass die Stimmen nach der Höhe der Eigentums­anteile zählen. Gehört eine Wohnung mehreren gemein­sam, müssen alle sich einigen. Eine geteilte Stimm­abgabe ist ungültig. Wie im Bundes­tag reicht im Parlament der Wohnungs­eigentümer manchmal die einfache Mehr­heit, um Entscheidungen zu fällen, und manchmal nicht.

Tipp: Noch viele weitere nützliche Tipps & Tests rund um die Eigentums­wohnung, das Haus und die Immobilien­finanzierung finden Sie im Finanztest Spezial Meine Immobilie.

Eigentümer­versamm­lung – wo die einfache Mehr­heit reicht

Mit einfacher Mehr­heit können die Betriebs­kosten geregelt werden. Es genügt, wenn die Eigentümer­versamm­lung mit mehr Ja- als Nein­stimmen entscheidet. Enthaltungen zählen nicht. Auch über Fragen der Haus­ordnung kann mit einfacher Mehr­heit abge­stimmt werden: Welche Ruhe­zeiten sind einzuhalten? Welche Haustiere dürfen gehalten werden? Bei solchen Problemen müssen nicht alle Eigentümer ihre Stimme abgeben.

Die einfache Mehr­heit reicht ebenfalls, wenn es um eine notwendige Reparatur in der Anlage oder die Einstellung eines Hausmeisters geht. Dasselbe gilt für „modernisierende Instandset­zungs­maßnahmen“. Hierzu zählt zum Beispiel der Austausch einer defekten Klingel­anlage gegen eine modernere Gegen­sprech­anlage. Die Versamm­lung muss allerdings beschluss­fähig sein. Das ist der Fall, wenn die anwesenden Eigentümer mehr als die Hälfte aller Miteigentums­anteile repräsentieren.

Eigentümer­versamm­lung – wo alle Ja sagen müssen

Besonders hoch sind die Anforderungen, wenn die Gemeinschaft ein Bauvorhaben plant, das die Eigen­art der Wohn­anlage auf Dauer verändern und über die bloße Instandhaltung und Instandset­zung des Gebäudes hinaus­gehen würde.

Solchen Vorhaben müssen alle im Grund­buch einge­tragenen Eigentümer zustimmen. Soll zum Beispiel eine Grünfläche zu einem Park­platz umge­wandelt werden, verändert das die Anlage nach­haltig. Das gilt als bauliche Veränderung. Da sie jeden betrifft, müssen alle Ja sagen. Genauso haben viele Gerichte für den Fall entschieden, dass einer der Eigentümer den Balkon seiner Wohnung oder eine Loggia verglasen will. Nur wenn andere Eigentümer durch diese Maßnahme weder optisch noch finanziell beein­trächtigt werden, ist ihre Zustimmung entbehr­lich.

Wann die qualifizierte Mehr­heit reicht

Modernisierungen, die nicht das Wesen einer Wohn­anlage verändern, können Eigentümer leichter durch­setzen. Dies ist zwar nicht mit einfacher, aber mit einer qualifizierten Mehr­heit möglich, etwa wenn es um den Einbau eines Aufzugs geht. Um solche baulichen Veränderungen zu beschließen, müssen drei Viertel aller Stimm­berechtigten zustimmen. Die Drei­viertelmehr­heit muss außerdem mehr als die Hälfte der im Grund­buch einge­tragenen Eigentums­anteile besitzen.

Wichtig: Bei der Frage, ob drei Viertel zuge­stimmt haben, zählen nicht nur Teilnehmer der Versamm­lung mit, sondern auch alle Abwesenden.

Eigentümer müssen zahlen – auch wider Willen

Kann die qualifizierte Mehr­heit Einbauten wie einen sehr teuren Aufzug durch­drücken, sind die Kosten nach den Miteigentums­anteilen zu verteilen. Bezahlen müssen auch Eigentümer, die gegen die Maßnahme gestimmt haben. Es kann auch eine andere Kosten­verteilung beschlossen werden, wenn sich dafür eine qualifizierte Mehr­heit findet. Die muss bei der Verteilung dann aber berück­sichtigen, wie jeder Eigentümer den Aufzug nutzen kann. Möglich ist zum Beispiel, dass die Kosten gestaffelt nach Höhe des Stock­werks umge­legt werden.

Eigentums­wohnung Special

Check­liste: Laufende Kosten Eigentums­wohnung

Kalte Betriebs­kosten. Eigentümer haben nicht nur Ausgaben für Versicherungen, Abwasser, Straßenreinigung, Garten­pflege oder Hausmeister. Sie zahlen auch Verwaltungs­kosten, die sie als Mieter nicht über­nehmen mussten.

Warme Betriebs­kosten. Dazu kommen die Kosten für Wasser und Heizung, die vom Verbrauch abhängig sind.

Rück­lage. Auch die Instandhaltungs­rück­lage für Reparaturen an der gemein­samen Wohn­anlage zählt zu den Neben­kosten. Üblich sind sechs bis zwölf Euro pro Quadrat­meter Wohn­fläche im Jahr.

Grund­steuer. Eigentümer müssen außerdem in der Regel alle drei Monate Grund­steuer direkt an die Gemeinde über­weisen.

Versicherungen. Eigentümer sollten sich für Schadens­fälle absichern. Handelt es sich um eine vermietete Eigentums­wohnung, kann eine Miet­ausfall­versicherung sinn­voll sein. Darüber hinaus sollten Eigentümer, die ihre Wohnung abbezahlen, über eine Rest­schuld- oder Risiko­lebens­versicherung nach­denken.

Der Verwalter in der Eigentümer­gemeinschaft

Eine Schlüssel­figur in der Eigentümer­gemeinschaft ist der Haus­verwalter. Er setzt die Beschlüsse der Eigentümer um, stellt aber auch Schäden in der Wohnungs­anlage fest, holt Kosten­vor­anschläge für Reparaturen ein und beauftragt Hand­werker. Der Verwalter stellt den jähr­lichen Wirt­schafts­plan auf und verwaltet das Geld der Gemeinschaft. Er leitet auch die Eigentümer­versamm­lung. Diese findet meist einmal im Jahr statt.

Setzen die Eigentümer einen externen Haus­verwalter ein, kostet das natürlich Geld. Professionelle Verwalter verlangen je nach Region und Größe der Anlage oft zwischen 19 und 30 Euro pro Wohnung und Monat. Letzt­lich ist der Preis Verhand­lungs­sache. Kleine Eigentümer­gemeinschaften können sich die Ausgabe aber auch sparen und ihre Wohn­anlage abwechselnd selbst verwalten. Ein externer Verwalter ist kein Muss. Die Verwaltung ist aber mit Haftungs­risiken verbunden. Reklamiert ein Verwalter zum Beispiel aus Nach­lässig­keit einen Baumangel erst nach Ablauf der Reklamations­frist und entstehen der Gemeinschaft dadurch Schäden, muss er diese ersetzen.

Ein Beirat unterstützt den Verwalter

Lassen sich Eigentümer ohne Bezahlung auf den Verwalterjob ein, sollten sie darauf dringen, dass die Gemeinschaft eine Vermögens­schadenhaft­pflicht­versicherung abschließt und bezahlt. Professionelle Verwalter sollten hingegen selbst versichert sein, damit sie der Gemeinschaft Schäden ersetzen können. Dazu sind sie spätestens bis zum 1. März 2019 gesetzlich verpflichtet. Zur Unterstüt­zung des Verwalters gibt es einen Beirat. Ein Eigentümer ist Vorsitzender und zwei andere sind Beisitzer. Ihre Arbeit ist meist ehren­amtlich. Die Beiräte prüfen vor der Eigentümer­versamm­lung zum Beispiel den Wirt­schafts­plan des Verwalters. Sie helfen diesem, die Haus­ordnung durch­zusetzen und vermitteln oft, wenn es Streit zwischen Verwalter und Eigentümern gibt. Gesetzlich vorgeschrieben ist der Verwaltungs­beirat nicht.

Eigentümer müssen Hausgeld zahlen

Der Verwalter sammelt von den Eigentümern auch die Voraus­zahlungen für die laufenden Kosten ein. Das ist das sogenannte Hausgeld. Es wird auch Wohn­geld genannt, was jedoch zu Verwechs­lungen mit dem Wohn­geld führen kann, das Mieter als Sozial­leistung erhalten. Das Hausgeld ähnelt den Neben­kosten, die Mieter im Voraus zahlen. Die Höhe des Hausgeldes wird meist in Immobilien­anzeigen oder im Exposé zum Kauf­objekt genannt. Im Hausgeld enthalten sind zum Beispiel:

Reinigung. Die Abgaben für Müll­abfuhr, Straßenreinigung und Treppen­haus- und Garten­pflege.

Energie. Strom­kosten für den Hausflur, Betriebs­kosten für den Aufzug und die Vergütung des Haus­verwalters.

Wärme. Eine Voraus­zahlung auf die Heiz­kosten, wenn die Wohn­anlage zentral beheizt wird.

Instandhaltung. Die Instandhaltungs­rück­lage, die quasi ein Spar­buch für künftige Reparaturen in der Wohn­anlage ist.

Der Verwalter erstellt den Wirt­schafts­plan

Welche Ausgaben auf eine Eigentümer­gemeinschaft zukommen, steht im Wirt­schafts­plan, den der Verwalter einmal im Jahr aufstellt. Die Eigentümer müssen den Plan mit einfacher Mehr­heit absegnen. Am Ende des Abrechnungs­jahrs erstellt der Verwalter außerdem die Jahres­abrechnung. Darin werden die Ausgaben den Einnahmen gegen­überge­stellt. Zeigt sich, dass die Eigentümer zu wenig gezahlt haben, müssen sie Geld nach­schießen. Wer eine Eigentums­wohnung kaufen will, sollte sich die jüngsten Jahres­abrechnungen und den Wirt­schafts­plan für das kommende Jahr zeigen lassen. Solche Unterlagen zeigen, ob das Hausgeld realistisch kalkuliert ist. Soll die Eigentums­wohnung vermietet werden, ist zu beachten, dass das Hausgeld nicht komplett auf die Neben­kosten des Mieters abge­wälzt werden kann. Einige einzelne Posten darf der Eigentümer nicht umlegen, etwa die Vergütung des Verwalters.

Instandhaltungs­rück­lage – Ansparen für Reparaturen

Sehr wichtig ist die Instandhaltungs­rück­lage, die der Verwalter im Wirt­schafts­plan fest­gelegt hat. Die Höhe sollte dem Alter, der Größe und dem aktuellen Zustand des Hauses angemessen sein. Liegt ein Reparatur- oder Reno­vierungs­stau vor, muss die Instandhaltungs­rück­lage höher ausfallen. Üblich sind Instandhaltungs­rück­lagen in Höhe von sechs bis zwölf Euro pro Quadrat­meter Wohn­fläche im Jahr. Bei älteren Gebäuden kann die Rück­stellung noch höher ausfallen. Es lohnt sich nicht, bei der Rück­lage zu knausern. Ist eine teure Sanierung nötig, für die unterm Strich nicht genug Geld vorhanden ist, müssen alle Eigentümer eine Sonder­umlage zahlen.

Die Umlage der Gemein­schafts­kosten

Natürlich ist das Hausgeld nicht für alle Eigentümer gleich hoch. Wenn nichts Besonderes geregelt ist, werden die Gemein­schafts­kosten nach dem sogenannten „Miteigentums­anteil“ umge­legt. Er beziffert, wie viel einem Eigentümer vom gesamten Gebäude gehört. Die Zahl steht im Grund­buch in der sogenannten Teilungs­erklärung. Gehören einem Eigentümer 10 Prozent an der Wohn­anlage, muss er zum Beispiel von 500 Euro Müll­gebühr pro Jahr 50 Euro zahlen.

Die Eigentümer­gemeinschaft darf auch einen anderen Kosten­schlüssel wählen. Oft legt sie die Kosten nach Wohn­fläche um. Das kann ungünstig sein. In der Regel entspricht der Miteigentums­anteil zwar dem Verhältnis der Wohnungs­größe zur gesamten Fläche der Anlage. Es kommt aber vor, dass einer kleinen Wohnung früher bei der Errichtung der Wohn­anlage ein recht hoher Miteigentums­anteil zugeteilt worden ist. Der Eigentümer dieser Wohnung zahlt dann über­proportional viel, wenn die Gemein­schafts­kosten nach Miteigentums­anteilen abge­rechnet werden.

Eigentümer­gemeinschaft beschließt Verteilungs­schlüssel

Wer es genau wissen will, prüft vor dem Kauf im Grund­buch, wie viele Eigentums­anteile zu seiner Wohnung gehören. Für einzelne Kosten­arten kann die Gemeinschaft unterschiedliche Verteilungs­schlüssel beschließen. Die Ausgaben für den Haus­verwalter werden manchmal zum Beispiel auf alle Wohnungen gleich­mäßig verteilt, die übrigen Kosten dagegen nach der Wohn­fläche. Manchmal bestimmt auch der Gesetz­geber spezielle Regeln für die Verteilung. So muss zumindest ein Teil der Heiz­kosten nach dem Verbrauch je Wohnung umge­legt werden.

Die anderen Kosten für die Eigentums­wohnung

Besitzer von Eigentums­wohnungen müssen noch mit anderen Kosten rechnen. Die meisten Eigentümer werden der Bank jeden Monat Zins und Tilgung zahlen müssen, weil sie ihre Immobilie zumindest teil­weise auf Pump kaufen. Wer seinen Kredit mit einer Rest­schuld- oder Risiko­lebens­versicherung abge­sichert hat, muss regel­mäßig Beiträge dafür zahlen. Es gibt außerdem Posten, die nicht mit im Hausgeld enthalten sind. Dazu gehört die Grund­steuer, die in der Regel alle drei Monate an die Gemeinde gehen muss.

Der Versicherungs­schutz des Hauses

Mitunter wird unter Wohnungs­eigentümern auch heftig gestritten, sodass Anwälte konsultiert und Gerichte einge­schaltet werden. Für alle, die eine Eigentums­wohnung kaufen, kann deshalb eine Rechts­schutz­versicherung für Eigentümer sinn­voll sein. Die Versicherung über­nimmt die Anwalts- und Gerichts­kosten, wenn sich der Versicherte mit der Gemeinschaft oder mit einzelnen Mitgliedern vor Gericht streitet.

Wer eine allgemeine Rechts­schutz­versicherung, aber keinen Wohnungs­rechts­schutz hat, kann diesen gegen einen Aufpreis dazu­buchen. Mitglieder von Verbänden wie Haus & Grund, „wohnen im eigentum“ oder Verband Wohn­eigentum können den Schutz dort oft besonders günstig bekommen.

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