Eigentümergemeinschaft Meldung

Zahlt ein Wohnungs­eigentümer sein Hausgeld nicht mehr, können die ­Miteigentümer ihm Heizung und Wasser abdrehen. Nur seine Mieter darf die Sperre nicht treffen.

Hausgeld und Sonderumlagen in Höhe von rund 20 000 Euro zahlte der bayerische Wohnungseigentümer nach. Nur so konnte er die Wassersperre abwenden. Er hatte sich mit allen Mitteln gewehrt, als die Eigentümergemeinschaft beschloss, ihm Heizung und Warmwasser abzudrehen. Doch das Amtsgericht Garmisch-­Partenkirchen gab den Miteigentümern recht.

„Ein erheblicher Zahlungsrückstand kann ausreichen, um eine Versorgungssperre zu rechtfertigen“, bestätigt Rechtsanwalt Stefan Althausen aus Berlin.

Der Fall ist nicht selten: Ein Eigentümer stellt sich quer und zahlt seinen Anteil an den laufenden Kosten nicht mehr. Die Gemeinschaft steht nun vor ­einem Problem. Heizkosten und Wasser muss sie weiter bezahlen und auch die Ausgaben für Versicherung, Hausreinigung und Verwaltung laufen weiter.

Da die Kosten für das Gemeinschaftseigentum von allen anteilig getragen ­werden, kommen auf die Miteigentümer höhere finanzielle Belastungen zu, wenn einer nicht zahlt.

„Ausfrieren“ als Druckmittel

Zunächst ist der Verwalter der Eigentümergemeinschaft am Zug. Er muss Rückstände bei säumigen Eigentümern einfordern und notfalls gerichtlich durchsetzen.

Solche Prozesse sind allerdings häufig langwierig. Sie können sogar auf den Entzug des Eigentums durch die Zwangsversteigerung hinauslaufen.

Bevor es so weit kommt, können die Miteigentümer auch den Beschluss fassen, die Versorgung zu unterbrechen, also Heizung und Warmwasser, gegebenenfalls auch das Kaltwasser, abzudrehen. „Ausfrieren“ heißt die Maßnahme im Fachjargon.

Bei vermieteten Eigentumswohnungen sieht die Rechtslage anders aus. Hier ist die Versorgungssperre umstritten. Viele Gerichte halten die Sperre nicht für gerechtfertigt, wenn nicht der Eigentümer, sondern ein Mieter in der Wohnung wohnt.

Rechte des säumigen Eigentümers

Auch dem säumigen Eigentümer darf die Gemeinschaft nicht nach Gutdünken den Hahn zudrehen. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist ein erheblicher Zahlungsrückstand von in der Regel mindestens sechs Monatsbeträgen des Hausgeldes Voraussetzung (BGH, Az. V ZR 235/04). Die Gemeinschaft muss die Versorgungssperre beschließen und diesen Beschluss dem Miteigentümer mitteilen. Sie muss ihm ­eine angemessene Frist zur Begleichung seiner Rückstände einräumen. „Eine Monatsfrist war wegen der Weihnachtszeit in dem Streit in Garmisch angemessen“, sagt Anwalt Althausen.

Liegen die Absperrhähne in einem zentralen Keller, lässt sich der Versorgungskreislauf nach Ablauf der Frist leicht unterbrechen. Das ist problematischer, wenn die Vorrichtungen in der Wohnung liegen. Verweigert der Eigentümer den Zutritt, muss dieser gerichtlich erzwungen werden.

Der Miteigentümer kann sich auch gleich zur Wehr setzen und den Beschluss anfechten. Dann geht der Streit vor Gericht. Die Richter prüfen auch, ob die Unterbrechung der Versorgung verhältnismäßig ist. Soziale Gründe wie minderjährige Kinder können dazu führen, dass ein Gericht die Sperre für unverhältnismäßig erachtet.

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