Eigentümergemeinschaft Meldung

Sie wollen ihrem Hochhaus ein neues Gesicht geben (von links nach rechts): Energieberaterin und Architektin Gudrun Langmack, Hausmeister und Wohnungseigentümer Witali Neugebauer, Architektin Waltraud Clever, Beiratsvorsitzende Petra Hamberger und Verwalterin Astrid Schultheis.

Neue Regeln für die Abstimmung machen es Eigentümergemeinschaften seit gut einem Jahr leichter, ihr Haus zu modernisieren. Jetzt legen die ersten damit los.

Das Hochhaus in der Straße „Zum Renngraben“ in Köln-Erftstadt hat viele Vorzüge: Es liegt mitten im Grünen und doch im Zentrum einer Kleinstadt. Die Wohnungen sind altersgerecht und barrierefrei. Die Anlage ist gepflegt.

Doch der Bau trägt die Merkmale der 70er Jahre: Der tunnelartige Eingang mit seinen altmodischen, dunklen Fliesen wirkt abweisend, die langen, schluchtartigen Etagenflure wirken eng und anonym.

„Wir müssen uns neu erfinden“, sagt Astrid Schultheis, Verwalterin des Mehrfamilienhauses. „Wenn an Immobilien wie diesen nichts getan wird, werden die Eigentümer in wenigen Jahren einen rasanten Werteverfall erleben und mit hohen Leerstandsquoten zu kämpfen haben.“

Gemeinsam mit Architektin Waltraud Clever und der Energieberaterin Gudrun Langmack überzeugte sie die Eigentümergemeinschaft davon, die Modernisierung des Gebäudes anzugehen.

Große Wirkung – geringe Kosten

Als Erstes soll der triste Betonklotz ein neues Gesicht bekommen. „Wir haben die Fachhochschule Köln gebeten, Ideen zu entwickeln, die nicht viel kosten, aber den Charakter des Hauses verändern.“

Herausgekommen ist ein Konzept für die Farbgestaltung, das nicht nur die Optik auffrischen, sondern auch die Anonymität des Hochhausblocks aufheben könnte.

Jede Wohnung und jede Etage soll außen und innen eine eigene Farbe bekommen, die schon unten am Klingelschild eingeführt wird. Statt durch eintönige Flure zu gehen, könnten sich Bewohner und Besucher an „ihrer Farbe“ orientieren.

Das Haus muss zukunftsfähig werden

Auch ein Energiesparkonzept ist schon erarbeitet. Darin schlägt Energieberaterin und Architektin Langmack vor, die Balkone zu verglasen und die zum Teil noch einfach verglasten Fenster auszutauschen.

Langmack rät der Gemeinschaft außerdem, Fassade, Dach und Keller dämmen zu lassen. Je nachdem, wie dick die Dämmung ist, könnte der Energiebedarf des Hauses damit mindestens auf das Niveau eines Neubaus sinken.

Doch bis die Eigentümer der 120 Wohnungen für diese Maßnahmen einen Beschluss gefasst haben, ist es noch ein weiter Weg: „Die Entscheidungsfindungen von Eigentümergemeinschaften sind ein langer Prozess“, sagt Schultheis. Das neue Gesetz habe zwar „ein paar Erleichterungen“ gebracht, in großen Gemeinschaften seien die erforderlichen Mehrheiten aber noch immer schwer zu bekommen.

Die Mehrheit genügt

Das neue Wohnungseigentumsgesetz vom 1. Juli 2007 sollte helfen, den Sanierungsstau in den alternden Wohnanlagen abzubauen. Um das zu erreichen, wurden die Abstimmungsregeln verändert: Statt wie bisher nur einstimmig, können die Eigentümer jetzt mit Mehrheit beschließen, ihr Haus zu modernisieren.

Für einen Modernisierungsbeschluss genügt nun die Zustimmung von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Sie müssen aber zusammen über mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile verfügen (siehe Text Stimmrechte).

Einzelne Querulanten können den Investitionswillen einer ganzen Hausgemeinschaft nicht mehr blockieren.

Thomas Brandt, auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierter Rechtsanwalt in Köln: „Die Neugestaltung des Eingangsbereichs ist ein ganz typisches Beispiel, das früher so nicht hätte beschlossen werden können.“ Da habe sich immer einer gefunden, der dagegengestimmt hätte.

Ganz oben auf der Wunschliste steht bei vielen Eigentümern der Einbau eines Aufzugs oder der Anbau von Balkonen.

„Bei manchen unserer Eigentümergemeinschaften hat der Denkprozess begonnen, welche Modernisierungsmaßnahmen sie jetzt beschließen können oder in die Instandhaltungsplanung mit aufnehmen sollten“, sagt Ralf Lotz von der Berliner Verwaltungsfirma Gewobe.

Instandsetzung und Modernisierung

Das Gesetz unterscheidet jetzt Modernisierungsmaßnahmen deutlich von Instandsetzungen und baulichen Veränderungen (Beispiele siehe Tabelle Regeln für die Abstimmung).

  • Bei Instandsetzungen und Instandhaltungen geht es darum, notwendige Reparaturen auszuführen. Sie können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
  • Bei „modernisierenden“ Instandsetzungen werden reparaturbedürftige Teile durch bessere ersetzt. Auch hier muss nur die einfache Mehrheit zustimmen.
  • Bei Modernisierungen ist nicht eine Reparatur Anlass für die Maßnahme, sondern der Wunsch nach Verbesserungen oder Verschönerungen. Hier ist die doppelt qualifizierte Mehrheit nötig.
  • Bei baulichen Veränderungen werden das Haus oder Teile davon verändert. Dann müssen alle Betroffenen zustimmen.

Streit darüber, welche Maßnahme zu welcher Kategorie zählt, kann es dennoch geben. „Mehr oder weniger jede bauliche Veränderung kann auch als Modernisierung ausgelegt werden – und umgekehrt“, sagt Nicole Köpke-Strauß, Rechtsberaterin beim Verein „wohnen im eigentum“.

Auch die Vorschrift, dass eine Modernisierung die „Eigenart der Wohnanlage“ nicht verändern darf, werden Eigentümer unterschiedlich interpretieren. Mit Konsequenzen: Wird die „Eigenart“ der Wohnanlage verändert, handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die mit einer einzigen Nein-Stimme gestoppt werden kann.

„Für eine bessere Orientierung warten wir händeringend darauf, dass die Gerichte ihre ersten Urteile nach der neuen Rechtslage sprechen“, so Rechtsanwältin Köpke-Strauß.

Wer die Modernisierung bezahlt

Streit gibt es häufig auch um die Verteilung der Kosten. Das neue Gesetz hat den Spielraum der Eigentümergemeinschaft erweitert. Sie muss die Kosten für Baumaßnahmen nicht mehr zwingend nach Miteigentumsanteilen verteilen.

Die Gemeinschaft kann nun mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließen, dass nur diejenigen zahlen sollen, die von der Modernisierung einen Nutzen haben – oder haben könnten.

„Wir haben jetzt einen Fall, bei dem wollen sich die Erdgeschossbewohner nicht an den Kosten für den neuen Aufzug beteiligen, weil sie ihn nicht benutzen werden“, berichtet Rechtsanwalt Brandt. „Doch das Gesetz spricht ausdrücklich auch von der Möglichkeit des Gebrauchs.“ Demnächst wird das Gericht entscheiden.

Oft wird auch nicht beachtet, dass das Gesetz eindeutig vom „Einzelfall“ spricht. Instandhaltungskosten dürfen nur „im Einzelfall“ nach einem abweichenden Schlüssel auf die Nutzer umgelegt werden – also nur für ganz konkrete, einmalige Maßnahmen und nicht auf Dauer. „Viele Verwalter haben diese Kostenregelung noch nicht richtig verstanden“, warnt Brandt.

Ein Beispiel: Die Dachgeschosswohnungen haben besonders große Fenster, die schon seit Jahren hätten erneuert werden müssen. Die Eigentümer im Erdgeschoss haben über Jahre die Instandsetzung blockiert, da sie keinen Nutzen davon haben.

Nach neuer Rechtslage kann die Gemeinschaft die einmalige Sanierung der Fenster auf Kosten der Wohnungseigentümer im Dachgeschoss beschließen. Die regelmäßige Instandhaltung der Fenster in Zukunft kann sie den Wohnungseigentümern unter dem Dach allerdings nicht auferlegen.

Auch ein Beschluss, der die Erdgeschossbewohner auf Dauer von den Reparaturkosten für den Aufzug befreit, ist unwirksam. Nur für laufende Kosten wie die Betriebs- und Wartungskosten des Aufzugs kann die Kostenbeteiligung auf Dauer ausgeschlossen werden.

Finanzierung ist größte Hürde

Eine Modernisierung zu beschließen, ist einfacher geworden, doch ein großes Hindernis für umfassende Neuerungen bleibt: Es fehlt den Gemeinschaften an Geld. „So eine energetische Modernisierung einer Wohnanlage kostet leicht 2 Millionen Euro – über so hohe Rücklagen verfügt eben kaum eine Gemeinschaft“, sagt Verwalterin Astrid Schultheis.

Ihr Kollege in Berlin, Ralf Lotz bestätigt das: „Viele Eigentümer können sich durch die beschlossene Maßnahme überfordert fühlen, da sie jetzt womöglich für Modernisierungen zahlen müssen, denen sie nicht zugestimmt haben.“ Wenn die Rücklage nicht reicht, muss die Gemeinschaft sie durch Ansparung erhöhen oder die Eigentümer müssen eine Sonderumlage leisten.

„Die Sonderumlage beträgt im Schnitt zwischen 5 000 und 15 000 Euro je Wohneinheit – das können die wenigsten Eigentümer in großen Wohnanlagen mit Eigenmitteln finanzieren“, sagt Schultheis.

Die Verwalterin des Kölner Hochhauses engagiert sich im Verband nordrhein-westfälischer Immobilienverwalter dafür, dass Wohnungseigentümer leichter an Fördermittel der staatlichen KfW-Bank kommen. Der Vorsitzende des Verbandes, Dr. Michael Casser, sagt: „Wir favorisieren ein Verfahren, das die Investitionsbank Schleswig-Holstein bereits praktiziert“ (siehe Text KfW-Fördermittel). Denn hier bleibe das Risiko beim einzelnen Eigentümer.

Casser: „Unserer Auffassung nach sollte die Eigentümergemeinschaft eigenkapitalfinanziert bleiben. Wenn sie in Zukunft die Möglichkeit hat, sich zu verschulden, könnte damit Missbrauch betrieben werden.“

Schritt für Schritt in die Zukunft

Im Herbst entscheidet die Gemeinschaft in Erftstadt erst einmal über die Vorschläge zur neuen Farbgestaltung. Auch das Energiesparkonzept steht auf der Tagesordnung. Denn als nächster Schritt muss entschieden werden, welche Maßnahmen konkret geplant und berechnet werden sollen.

„Das Hochhaus könnte so saniert werden, dass es sogar die Grenzwerte der Energieeinsparverordnung 2012 einhält“, sagt Schultheis. Doch das sei teuer. Deshalb sei es so wichtig, dass die Eigentümergemeinschaft an günstige Kredite der KfW herankomme.

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