Jeder kann einmal im Leben die Eigenheimzulage erhalten. Ehepaare und Lebensgefährten müssen besonders aufpassen, dass sie kein Geld verschenken.

Ehepaare lockt Vater Staat mit einem ganz besonderen Bonbon: Zweimal im Leben können sie acht Jahre lang bis zu 5.000 Mark Eigenheimzulage einstreichen, zweimal also insgesamt maximal 40.000 Mark für den Bau oder Kauf einer eigengenutzten Immobilie. Haben sie Kinder, erhöht sich der Obolus um bis zu 12.000 Mark pro Kind. Weil diese Regel so einfach klingt, ist manches Paar überrascht, wenn das Finanzamt den Antrag auf achtjährige Förderung ablehnt.

Der Grund dafür ist eine gemeine Falle im Eigenheimzulagengesetz, die im Steuerdeutsch "Objektverbrauch" heißt: Grundsätzlich kann jeder Bürger nur einmal im Leben eine Förderung für ein Objekt bekommen. Das Tückische daran ist, dass der Gesetzgeber damit nicht nur eine ganze Wohnung oder ein ganzes Haus meint. Als volles Objekt zählt schon ein Eigentumsanteil an einem Haus oder einer Wohnung ­ egal wie klein er ist.

Die Objektfalle schnappt insbesondere bei Lebensgefährten zu, die sich gemeinsam eine Immobilie anschaffen und den steuerrechtlichen Haken nicht beachten. Dabei haben sie durchaus wie Eheleute die Chance, die Eigenheimzulage doppelt einzuheimsen. Finanztest hat analysiert, wie Verheiratete und Unverheiratete für sich die maximale Eigenheimförderung rausholen.

Hochzeitsgeschenk

Finanztest-Leser Andreas Hilscher aus München hat sich 1996 mit seiner Lebensgefährtin eine Neubauwohnung gekauft, die jedem zur Hälfte gehört. Das Finanzamt zahlte jedem der beiden Eigentümer sechs Jahre lang die halbe Eigenheimzulage von 2.500 Mark. Jetzt will das Paar die Wohnung verkaufen und ein Haus auf dem Land bauen. Ob es dafür noch einmal die achtjährige Eigenheimförderung gibt, fragte der Münchner sein Finanzamt. Prinzipiell nein, so die Antwort der Beamten.

Das ist freilich nur die halbe Wahrheit. Denn für das Paar gibt es durchaus Aussichten auf eine weitere Eigenheimförderung. Die einfachste Lösung: Die beiden heiraten. Denn dann werden die beiden hälftigen Anteile an der Eigentumswohnung zu einem Objekt zusammengelegt. Dadurch hat das frisch gebackene Ehepaar noch einmal Anspruch auf Eigenheimzulage für das Haus.

Restjahre ausschöpfen

Verzichten Andreas Hilscher und seine Lebensgefährtin auf den standesamtlichen Segen, kommt ihnen etwas anderes zugute. Das Finanzamt zahlte ihnen nämlich bis zum Verkaufstermin ihrer Wohnung im Frühjahr 2001 erst sechs Jahre Eigenheimzulage. Insgesamt steht ihnen aber eine Förderung über acht Jahre zu. Verkaufen sie jetzt die Wohnung, haben sie für das neue Häuschen also noch zwei Jahre Förderung gut.

Denn wer wie die beiden Lebensgefährten seine erste Förderung nicht volle acht Jahre ausgenutzt hat, kann dies später nachholen. Die weitere Immobilie gilt dann für das Finanzamt als so genanntes Folgeobjekt. Auf diese Weise bekommen alle für das zweite und Verheiratete auch für das dritte Haus zumindest einen Restzuschuss.

Üppiger fiele die Förderung allerdings für Lebensgefährten aus, wenn ein Partner die erste Immobilie allein kaufen würde. Dann hätte der andere Partner noch eine komplette zweite Förderung frei. Verkauft der Alleinbesitzer seine Wohnung vor Ablauf des achtjährigen Förderzeitraums, ist der Restanspruch auch nicht verloren. Gehörte etwa Andreas Hilscher die Eigentumswohnung ganz, stehen ihm nach Verkauf im Frühjahr 2001 später die restlichen zwei Förderjahre zu.

Die Restförderung bleibt selbst dann erhalten, wenn Herr Hilscher nach dem Verkauf einige Zeit ins Ausland geht. Kommt er etwa im Jahr 2003 wieder nach Deutschland und schafft sich erneut eigene vier Wände, bekommt er weitere zwei Jahre lang die nicht verbrauchte Eigenheimzulage.

Pech hätte dagegen der Eigenheimer, wenn er die Wohnung nicht verkauft, sondern während seines Auslandsaufenthalts vermietet oder leer stehen lässt. Zöge er 2003 wieder in seine Münchner Wohnung ein, würde das Finanzamt nur noch für das letzte Jahr 5.000 Mark Zulage zahlen. Weil der Münchner seine Wohnung im Jahr 2002 nicht selbst nutzt, streicht die Behörde ein Jahr Förderung. Dieses ausgefallene Förderjahr wäre für immer verloren, weil es mitten im Förderzeitraum liegt.

Tür an Tür

Manches Paar träumt vom gemeinsamen Wohnen in neben- oder übereinander liegenden Eigentumswohnungen oder im Zweifamilienhaus. Das Finanzamt ist jedoch beim Erwerb zweier Immobilien mit räumlichem Zusammenhang wie auch beim Ausbau oder Anbau besonders wachsam.

Ehepaare müssen vorerst solche Wünsche auf Eis legen. Eine zweite Förderung gewährt der Fiskus erst, wenn die erste abgeschlossen ist. Deshalb kann ein Ehepaar nicht mit doppeltem Zuschuss kalkulieren, wenn es beispielsweise ein Haus baut und gleichzeitig darin eine Einliegerwohnung für den Nachwuchs einrichten will. Für die zweite Förderung müssen sich die Eheleute acht Jahre gedulden.

Unverheiratete können gleich loslegen. Sie bekommen ohne Probleme sofort die Förderung für zwei zusammenhängende Wohnungen. Haben bisher die Partner noch keine Förderung erhalten und ziehen sie im gleichen Jahr in ihre Wohnungen, haben beide gleichzeitig Anspruch auf Eigenheimzulage.

Planen die beiden zu heiraten, sollten sie das erst nach Anschaffung (Kauf) oder Herstellung (Neubau) des Eigenheims tun. Denn findet die Hochzeit statt, lehnt das Finanzamt die gleichzeitige Förderung ab. Als Anschaffungstermin zählt beim Kauf der Tag, an dem laut Kaufvertrag Besitz, Gefahr, Lasten und Nutzen auf den Erwerber übergehen. Bei der Herstellung ist das der Zeitpunkt, zu dem das Haus bewohnbar ist.

Auch Pärchen, die ein Haus kaufen und heiraten wollen, sollten erst nach der Anschaffung oder Herstellung zum Standesamt gehen. Meldet sich kurz nach der Hochzeit Nachwuchs an, können sie getrost den Dachboden ausbauen. Auch wenn ihnen noch Förderung für ihr Eigenheim zusteht, bekommen sie für den Ausbau Zulage. Sie waren ja zum Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung des Hauses noch nicht verheiratet.

Doppelförderung für ein Objekt

Paare ohne Trauschein haben noch ein anderes Ass im Ärmel. Sie können für eine Wohnung zweimal Förderung kassieren, wenn nur ein Partner dafür bereits Eigenheimförderung erhalten hat. Dann verkauft der Besitzer seine geförderte Immobilie seinem Partner, der somit auch acht Jahre Zulage einstreicht. Bedingung ist dabei, dass der Käufer die Immobilie samt eventuellem Zins und Tilgung eines Kredits selber finanziert. Außerdem muss der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums vor einer eventuell geplanten Hochzeit abgeschlossen sein. Denn unter Ehegatten ist der Verkauf einer Immobilie an den anderen nicht zulagefähig.

Doppelzulage für Ehepaare

Förderungen aus unverheirateten Zeiten oder aus früheren Ehen oder Partnerschaften zählen bei der Prüfung weiterer Ansprüche immer voll mit. Deshalb geht der Förderantrag für ein neues Objekt dann noch einmal durch, wenn ein Ehepartner "unbelastet" ist.

Gleich zwei Eigenheimförderungen haben Eheleute gut, wenn sie beide noch keine hatten. Dann können sie nacheinander für zwei eigengenutzte Immobilien die Eigenheimzulage voll ausschöpfen. Dabei ist es egal, welchem Ehegatten die beiden geförderten Immobilien gehören. Auch wenn der studierende Sohn in der Zweitimmobilie wohnen soll, erhalten die Eltern die Förderung.

Trennung mit Folgen

Nicht selten kommt es vor, dass sich Ehepaare kurz nach dem Einzug ins gemeinsame Haus scheiden lassen und das Eigenheim verkaufen. Waren beide Miteigentümer, zählt das in den Augen des Finanzamts grundsätzlich als "Objektverbrauch". Die geschiedenen Ehegatten können dann meist nur noch die restliche Förderzeit ausnutzen.

Einen vollen Zuschuss für eine weitere Immobilie gibt es dagegen nicht. Denn sobald ein Paar wegen Trennung oder Scheidung nicht mehr gemeinsam eine Steuererklärung abgeben darf, gilt für jeden Gatten wieder die Ein-Objekt-Grenze und damit die Beschränkung auf eine einmalige Förderung.

Während des Trennungsjahrs bleibt zunächst alles beim Alten. Die Förderung wird ­ soweit ein Restanspruch besteht ­ weiter gezahlt, weil die Ehegatten in diesem Jahr noch zusammen veranlagt werden könnten. Die Noch-Ehegatten können sich die anteilige Zulage auch getrennt überweisen lassen. Allerdings müssen sie das dem Finanzamt rechtzeitig mitteilen.

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