Kredit fürs Eigenheim: So spart jeder zum Schluss

Eigen­heim­finanzierung Test

Viele Haus­eigentümer können sich jetzt noch nied­rige Zinsen für einen Anschluss­kredit für den Rest ihrer Schulden sichern. Ideal sind Voll­tilgerdarlehen.

Für die Bank läuft die Verlängerung eines Immobilien­kredits im Ideal­fall so ab: Drei Monate vor dem Ende der Zins­bindung schickt sie ein Angebot mit dem neuen Zins­satz. Der Kunde freut sich, weil er weniger Zinsen und eine kleinere Rate zahlen muss als bisher. Er unter­schreibt – und schon hat er die Chance auf einen wirk­lich güns­tigen Anschluss­kredit verpasst.

Die Banken nutzen die Treue und Bequemlich­keit ihrer Kunden aus. Ihr erstes Verlängerungs­angebot ist oft zu teuer. Gute Konditionen bekommen nur Kunden, die verhandeln, Konkurrenz­angebote einholen und notfalls bereit sind, die Bank zu wechseln. Am besten planen sie den zweiten Abschnitt ihrer Finanzierung genauso sorgfältig wie den ersten.

Schritt 1 – Lang­fristig planen

Schon zwei bis drei Jahre vor Ende der Zins­bindung sollten Haus­eigentümer damit beginnen, die Entwick­lung der Hypothekenzinsen zu beob­achten. So können sie einen güns­tigen Zeit­punkt abpassen, um ihren Anschluss­kredit zu nied­rigen Zinsen unter Dach und Fach zu bringen.

Sie müssen nicht bis zum Ende der Zins­bindung warten. Mit einem Forwarddarlehen (eng­lisch forward = vorwärts) können sie feste Zinsen für den Anschluss­kredit schon Jahre im Voraus vereinbaren.

Forwarddarlehen sind allerdings teurer als Kredite, die sofort ausgezahlt werden. Der Zins­aufschlag hängt von der Vorlauf­zeit ab. Beträgt die Zins­bindung des alten Darlehens noch zwei Jahre, verlangen Banken derzeit einen Aufschlag von etwa einem halben Prozent­punkt. Sind es noch mehr als drei Jahre, wird der Kredit mitunter gleich um mehr als einen Prozent­punkt teurer.

Tipp: Mit einem Forwarddarlehen sichern Sie sich derzeit noch relativ preis­wert gegen einen drohenden Zins­anstieg ab. In unserem Modellfall 6 verlangten die güns­tigsten Institute für ein in zwei Jahren fälliges Forwarddarlehen mit zehn Jahren Zins­bindung nur wenig mehr als 4 Prozent Zinsen im Jahr.

Schritt 2 – Sondertilgung zahlen

Egal ob Forwarddarlehen oder normaler Anschluss­kredit, bevor sie Kredit­angebote einholen, sollten Kreditnehmer die wichtigsten Eckdaten für den neuen Finanzierungs­abschnitt fest­legen: Die zu finanzierende Kreditsumme, die neue Zins­bindung und die Monats­rate, die sie für ihren Kredit künftig zahlen können und wollen.

Die Höhe des Anschluss­kredits entspricht in der Regel der Rest­schuld des alten Darlehens am Ende der Zins­bindung. Wer Geld auf der hohen Kante hat, sollte aber die Gelegenheit für eine Sondertilgung nutzen. Zum Ende der Zins­bindung sind Sondertilgungen unbe­schränkt und ohne Vorfälligkeits­entschädigung möglich.

Tipp: Teilen Sie Ihrer Bank eine geplante Teil­ablösung recht­zeitig mit, damit diese ihr Angebot gleich für eine kleinere Rest­schuld abgeben kann.

Schritt 3 – Schneller tilgen

Die meisten Eigentümer können sich bei ihrer Anschluss­finanzierung auf eine deutliche Zins­senkung freuen. Für ihr Darlehen, das sie vor acht oder zehn Jahren abge­schlossen haben, zahlen sie noch zwischen 5 und mehr als 6 Prozent Zinsen im Jahr. Heute verlangen güns­tige Banken für einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung nicht einmal 4 Prozent.

Viele Banken bieten den Anschluss­kredit daher auch mit einer nied­rigeren Rate als bisher an. Die meisten Kreditnehmer fahren aber viel besser, wenn sie die gesunkenen Zinsen für eine schnel­lere Tilgung nutzen.

Tipp: Eine bessere Geld­anlage als die Schuldentilgung gibt es nicht. Konnten Sie die alte Rate bislang problemlos zahlen, sollten Sie diese zumindest beibehalten. Die Zins­ersparnis fließt dann auto­matisch in eine höhere Tilgung. So sparen Sie Zinsen und werden Ihre Schulden viel schneller los als ursprüng­lich gedacht.

Schritt 4 – Voll­tilgerdarlehen prüfen

Besonders attraktiv sind derzeit sogenannte Voll­tilgerdarlehen. Das sind Kredite, die Haus­eigentümer inner­halb der Zins­bedingung von beispiels­weise 10 oder 15 Jahren komplett zurück­zahlen.

Damit sind sie vor Zins­erhöhungen ein für allemal geschützt. Darüber hinaus bekommen sie das Voll­tilgerdarlehen bei einigen Banken mit einem kräftigen Zins­rabatt (siehe Tabelle „Das Kreditangebot von 89 Instituten im Überblick“).

Um davon zu profitieren, müssen sich Haus­eigentümer zu einer hohen Tilgung verpflichten. Das können sich viele leisten. Von ihrem Kredit haben sie schon einen Teil getilgt. Dazu kommen die im Vergleich zur Erst­finanzierung gesunkenen Zinsen. Oft reicht schon die alte Rate aus, um die Schulden in den kommenden 10 oder 15 Jahren komplett loszuwerden.

Tipp: Achten Sie auf Sonder­angebote für Voll­tilgerdarlehen. In unserem Modell­fall 5 waren die Deutsche Bank und ihre Tochter Berliner Bank mit einem Effektivzins von 3,27 Prozent für einen Kredit mit zehn Jahren Lauf­zeit mit Abstand am güns­tigsten.

Schritt 5 – Effektivzinsen vergleichen

Stehen die Eckdaten der Finanzierung fest, sind die Angebote leicht zu vergleichen. Bei gleicher Zins­bindung ist der Kredit mit dem nied­rigsten Effektivzins am güns­tigsten.

Noch einfacher ist der Vergleich von Voll­tilgerdarlehen: Beim güns­tigsten Angebot ist hier auch die Kreditrate am nied­rigsten – voraus­gesetzt, die Schulden sind tatsäch­lich am Ende der Zins­bindung getilgt. Das lässt sich anhand der Tilgungs­pläne über­prüfen.

Tipp: Geben Sie Ihrer alten Bank jetzt die Chance, ihr Angebot nach­zubessern. Oft reicht schon der Hinweis auf die güns­tigere Konkurrenz – plötzlich ist ein nied­rigerer Zins­satz drin.

Schritt 6 – Wechsel­kosten beachten

Beim Kredit­vergleich sollten Haus­eigentümer berück­sichtigen: Ein Bank­wechsel lohnt sich nur, wenn sie dadurch mindestens 0,1 bis 0,2 Prozent Zinsen im Jahr sparen. Schließ­lich ist ein Wechsel mit Aufwand und Kosten verbunden.

Davon sollten sich Kreditnehmer aber nicht abschre­cken lassen. Die meisten Unterlagen, die sie für die neue Bank benötigen, haben sie bereits. In der Regel müssen sie nur den aktuellen Grund­buch­auszug besorgen. Und die Über­tragung der Grund­schuld auf die neue Bank kostet meist nicht mehr als 0,2 bis 0,3 Prozent der Kreditsumme.

Tipp: Manchmal können Sie diese Kosten sogar sparen. Um ihr Neugeschäft anzu­kurbeln, über­nehmen einige Banken die beim Wechsel anfallenden Notar- und Grund­buch­gebühren.

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