Kredit fürs Eigenheim: Alles läuft nach Plan

Eigen­heim­finanzierung Test

Über den besten Kredit entscheidet nicht nur der Zins­satz. Genauso wichtig ist ein maßgeschneidertes Finanzierungs­konzept.

Ein Super-Zins­satz ist kaum ein Trost, wenn Haus­eigentümer zu knapp kalkuliert haben und die Kreditraten nicht mehr zahlen können. Gefähr­lich können ihnen aber auch besonders nied­rige Raten werden. Die erkaufen sich viele durch einen extrem lang­samen Schulden­abbau und ein hohes Zins­risiko für den Anschluss­kredit.

Damit ihnen solche Fehler nicht unter­laufen, benötigen Bauherren und Wohnungs­käufer einen soliden Finanzierungs­plan.

Schritt 1 – Möglichst viel Eigen­kapital

Je höher das Eigen­kapital, desto geringer ist die Zins­belastung und desto güns­tiger bieten Banken ihre Kredite an. Bis auf eine Reserve von drei bis sechs Netto­monats­gehältern sollten Baufinanzierer daher ihr Erspartes fürs Eigenheim mobilisieren.

Ideal ist es, wenn sie mindestens 20 Prozent des Kauf­preises und die Neben­kosten aus eigenen Mitteln bestreiten. Mit weniger Eigen­kapital wird die Finanzierung zwar nicht unmöglich, aber teurer und risikoreicher.

Tipp Als Eigen­kapital können Sie auch Ihr Guthaben aus einem Riester-Spar­vertrag verwenden. Die Entnahme müssen Sie bei der Zentralen Zula­gestelle beantragen.

Schritt 2 – Kreditbedarf ermitteln

Was kostet die Immobilie und wie viel Kredit ist nach Abzug des Eigen­kapitals nötig? Die Antwort erfordert eine präzise Kalkulation aller Kosten. Zum Kauf­preis kommen je nach Bundes­land 3,5 bis 5,0 Prozent Grund­erwerb­steuer und rund 1,5 Prozent für Notar und Grund­buch­amt. Wer einen Makler einschaltet, zahlt 3,5 bis 7 Prozent Provision.

Für eine ältere Immobilie benötigen Käufer meist noch Geld für Reno­vierungs- und Modernisierungs­arbeiten. Bei Neubauten sind oft nicht alle Bauleistungen im Bauvertrag enthalten.

Tipp: Bauherren­verbände und Verbraucherzentralen über­prüfen Bauverträge auf solche Kostenfallen. Lassen Sie vor dem Kauf eines Altbaus den Modernisierungs­bedarf von einem Sach­verständigen ermitteln.

Schritt 3 – Raten­limit fest­legen

Vor der Finanzierung kommt der Kassen­sturz: Wie viel Geld steht jeden Monat sicher für Zins und Tilgung zur Verfügung?

Die Antwort gibt eine detaillierte Haus­halts­rechnung. Darin stellen Bau- und Kauf­willige anhand der Konto­auszüge ihre Einnahmen und Ausgaben gegen­über. Die Miete fällt künftig weg. Sie müssen aber mit Betriebs- und Instandhaltungs­kosten von mindestens 2 bis 3 Euro pro Quadrat­meter Wohn­fläche rechnen.

Tipp: Kontrollieren Sie Ihre Rechnung mit folgender Faustformel: Addieren Sie zu Ihrer aktuellen Kaltmiete ohne Betriebs­kosten den Betrag, den Sie in den vergangenen Jahren monatlich zur Seite legen konnten. Ziehen Sie von der Summe 1 Euro pro Quadrat­meter Wohn­fläche der neuen Wohnung für die Instandhaltung ab. Der Rest bleibt für die Finanzierung übrig.

Schritt 4 – Fördermittel nutzen

Bund, Länder und Gemeinden fördern den Bau, Kauf oder eine Modernisierung mit zahlreichen Programmen. Die Hürden sind allerdings unterschiedlich hoch. Die Bundes­länder fördern bevor­zugt Familien mit Kindern und legen Einkommens­grenzen fest. Dafür sind die Kredite besonders günstig und manchmal sogar zinslos.

Unabhängig vom Einkommen kann jeder ein Darlehen der staatlichen KfW-Bank bekommen. An der Eigenheim­finanzierung beteiligt sie sich mit einem Darlehen bis zu 30 Prozent der Gesamt­kosten. Es wird von der Bank vermittelt, die den Rest der Finanzierung über­nimmt.

Von diesem Darlehen profitieren vor allem Kreditnehmer mit wenig Eigen­kapital. Eine Finanzierung bis zu 90 Prozent des Kauf­preises gibt es mithilfe des KfW-Kredits mitunter zu Konditionen, die sonst nur Käufer mit hohem Eigen­kapital erhalten (siehe Tabelle „Modellfall 3: Hauskauf mit KfW-Förderdarlehen“).

Tipp: Informationen und Förderrechner zur Länder­förderung finden Sie im Internet unter www.baufoerderer.de. Die KfW informiert unter www.kfw.de (Tel. 0 180 1/33 55 77).

Schritt 5 – Lange Zins­bindung wählen

Eigen­heim­finanzierung Test

Während der Zins­bindung ist die Rate fest. Danach hängt sie von der Zins­entwick­lung ab, aber auch davon, wie viel der Kunde von seinen Schulden bereits getilgt hat. Das Tempo der Tilgung wird durch den vereinbarten Tilgungs­satz bestimmt.

Wer sich eine Tilgung von 4 Prozent der Kreditsumme im Jahr leisten kann, muss eine relativ hohe Rate zahlen. Dafür hat er nach zehn Jahren die Hälfte der Schulden abge­zahlt. Auch ein kräftiger Zins­anstieg könnte das Haus nicht mehr ernst­haft gefährden.

Bei einer Tilgung von nur 1 bis 2 Prozent schuldet der Kunde der Bank dagegen nach zehn Jahren noch knapp 80 bis 90 Prozent des Anfangs­darlehens. In diesem Fall sollten Haus­eigentümer ein paar Zehntel mehr Zinsen in Kauf nehmen und sich feste Zinsen für mindestens 15 Jahre sichern. Bausparkassen bieten derzeit sogar Spitzenzinsen auch für die gesamte Lauf­zeit (siehe Tabelle „Kredite mit langer Zinsbindung - Modellfall 1“).

Tipp: Ein Darlehen mit mehr als zehn Jahren Zins­bindung können Sie nach zehn Jahren jeder­zeit kündigen. Sie müssen nur eine Frist von sechs Monaten einhalten. Auch Sondertilgungen sind nach zehn Jahren problemlos möglich.

Schritt 6 – Flexibel bleiben

Niemand weiß heute schon genau, wie sich sein Einkommen in den nächsten 10 oder 15 Jahren entwickeln wird. Haus­eigentümer sollten daher die verbindliche Tilgung eher vorsichtig ansetzen, sich aber die Möglich­keit offenhalten, die Schulden mit Sonderzah­lungen schneller abzu­bauen. Jähr­liche Sondertilgungs­rechte bis zu 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme gibt es bei vielen Banken ohne Zins­aufschlag (siehe Tabelle „Das Kreditangebot von 89 Instituten im Überblick“).

Tipp: Besonders flexibel sind Darlehen, die Ihnen zusätzlich das Recht geben, Ihre Rate zu ändern (siehe Tabelle „Modellfall 4: Flexibler Kredit mit Ratenwechsel“).

Schritt 7 – Auswahl begrenzen

Kein Bauherr oder Wohnungs­käufer hat Zeit, alle Kredit­institute nach Angeboten zu fragen. Damit ihnen kein Top-Angebot durch die Lappen geht, sollten sie aber auf eine breite Mischung der Anbieter achten.

Viel Arbeit nehmen ihnen dabei Vermitt­lungs­gesell­schaften und Banken ab, die sich auf die Vermitt­lung von Darlehen anderer Institute spezialisiert haben (siehe Spalte „Nur vermittelte Darlehen“ in der Über­sicht auf S. 48). Sie haben Zugriff auf die Konditionen Dutzender Banken, darunter zunehmend auch regionale Institute . Daraus können sie ein güns­tiges Angebot für fast jeden Kunden­wunsch heraus­filtern. Zunehmend sind Vermittler nicht nur online und telefo­nisch, sondern auch in Filialen erreich­bar.

Die Vermittler decken allerdings nicht den ganzen Markt für Hypothekendarlehen ab. Die meisten Bausparkassen fehlen. Auch die Mehr­zahl der regionalen Banken und Sparkassen arbeitet nicht mit den Vermitt­lern zusammen.

Tipp: Holen Sie Angebote bei mindestens zwei Vermitt­lern und zwei güns­tigen Bausparkassen aus unserem Test (siehe Tabelle „Kredite mit langer Zinsbindung - Modellfall 1“) ein. Fragen Sie außerdem die örtliche Sparkasse und Genossen­schafts­bank. Günstig sind oft auch Sparda- und PSD Banken. Geben Sie auch Ihrer Haus­bank eine Chance.

Schritt 8 – Angebote vergleichen

Wenn Kunden Angebote einholen, sollten sie die Eckdaten der Finanzierung fest vorgeben: Kauf­preis, benötigte Kreditsumme, die Ratenhöhe, Mindest-Zins­bindung, gewünschte Sondertilgungen und ob sie ein Darlehen mit Riester-Förderung möchten.

Damit ist der wichtigste Schritt für einen Kredit­vergleich schon getan. Bei gleicher Zins­bindung ist das Angebot mit dem nied­rigsten Effektivzins am besten. Ist auch die Monats­rate gleich, erkennt man das beste Angebot auch an der nied­rigsten Rest­schuld am Ende der Zins­bindung.

Tipp: Lassen Sie sich für jedes Angebot einen Finanzierungs­plan erstellen. Daraus müssen alle Kredit­konditionen, die Monats­belastung und die Entwick­lung der Rest­schuld hervorgehen. Für die Zeit nach der Zins­bindung sollte die Bank einen Zins von mindestens 7 Prozent ansetzen. So können Sie das Zins­erhöhungs­risiko abschätzen.

Schritt 9 – Unabhängig beraten lassen

Viele Verbraucherzentralen bieten einen umfassenden Service rund ums Eigenheim, von der Über­prüfung des Bau- oder Kauf­vertrags bis hin zur Finanzierungs­beratung. Anders als Banken verlangen sie für die Beratung ein Honorar. Je nach Bundes­land und Umfang kostet zum Beispiel die Finanzierungs­beratung 50 bis 160 Euro.

Das Geld ist gut angelegt. Schon ein einziger guter Tipp kann ein Vielfaches des Honorars einspielen. Und im Gegen­satz zu den Banken beraten Verbraucherzentralen unabhängig und nur im Kunden­interesse.

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