Kredit fürs Eigenheim: Kombikredite liegen vorn

Eigen­heim­finanzierung Test

Mit ihren zins­sicheren Kombikrediten schlagen Bausparkassen erneut jedes Bank­angebot. Vor allem die Riester-Variante ist spitze.

Nied­rige Zinsen lang­fristig sichern! Mit diesem Motto fahren Immobilienkäufer jetzt besonders gut. Die Zinsen für Hypothekendarlehen sind zwar umso höher, je länger der Zins­satz gebunden ist. Doch zurzeit sind die Aufschläge selbst für Kredite mit extrem langer Zins­bindung gering.

Für einen Bank­kredit mit beispiels­weise 25 Jahren Zins­bindung zahlen Kreditnehmer nur rund einen halben Prozent­punkt mehr Zinsen im Jahr als für einen Zehn-Jahres-Kredit. Dafür sind sie am Ende der Zins­bindung ihre Schulden komplett oder zumindest größ­tenteils los. Zins­erhöhungen brauchen sie nicht mehr zu fürchten.

Zwei Kreditmodelle zur Auswahl

Solche zins­sicheren Kredite sind ein Schwer­punkt unserer aktuellen Unter­suchung. Bauherren und Wohnungs­käufer können zwischen zwei Varianten wählen:

Beide Modelle gibt es auch als Riester-Darlehen mit staatlicher Förderung. Kreditnehmer bekommen dann für die Tilgung oder die Bausparbeiträge staatliche Zulagen und oft auch Steuer­vorteile (siehe „Wohn-Riester“).

Kombikredite sind am güns­tigsten

Wir haben beide Kredit­varianten am Beispiel eines Ehepaars verglichen, das ein Haus für 210 000 Euro kauft und dafür 150 000 Euro Kredit benötigt. Das Ergebnis ist eindeutig: Die Kombikredite der Bausparkassen sind – wie schon im Vorjahr – im Schnitt deutlich güns­tiger als die Kredite der Banken mit ähnlich langer Zins­bindung. Vor allem in der Riester-Variante haben die Bausparkassen klar die Nase vorn.

Das güns­tigste herkömm­liche Darlehen mit 20 Jahren Zins­bindung bot die Allianz zu einem Effektivzins von 4,46 Prozent an. Das war zweifellos ein gutes Angebot, das auch bei vielen Vermitt­lern erhältlich war. Doch gleich sieben Bausparkassen waren besser.

Die LBS Rhein­land-Pfalz unterbot den Zins­satz der Allianz sogar um mehr als einen halben Prozent­punkt. Für das 150 000-Euro-Darlehen mit einer Lauf­zeit von mehr als 19 Jahren verlangte sie nur einen Effektivzins von 3,87 Prozent. Das lag sogar noch unter den Zins­sätzen der meisten Banken für Kredite mit nur zehn Jahren Zins­bindung.

Eigen­kapital muss reichen

Die Topangebote der Bausparkassen kommen allerdings nur für Kreditnehmer infrage, die ein ausreichend hohes Eigen­kapital haben. Die meisten Bausparkassen vergeben nur Kredite bis zu 72 oder 80 Prozent des Kauf­preises. Ein höherer Kredit ist in der Regel nicht einmal gegen Zins­aufschlag drin. Den Rest muss der Kunde daher aus eigenen Mitteln aufbringen – und zusätzlich noch 5 bis 15 Prozent für die mit dem Kauf verbundenen Neben­kosten. Kreditnehmer, die nicht so viel Eigen­kapital haben, müssen auf teurere Angebote ausweichen.

Wohn-Riester lohnt sich

Ein weiteres bemerkens­wertes Test­ergebnis: Die Zins­sätze für Riester-Kredite waren im Test nicht höher als für die unge­förderten Darlehen. Es gibt deshalb keinen Grund, auf die Förderung für den Kredit zu verzichten.

Seit 2008 gibt es die Riester-Förderung nicht nur für Spar­verträge zur Alters­vorsorge, sondern auch für Darlehen zur Eigenheim­finanzierung. Das Ehepaar im Modell­fall würde zum Beispiel bei einem jähr­lichen Brutto­einkommen von 70 000 Euro jedes Jahr rund 1 300 Euro an Zulagen und Steuer­vorteilen erhalten. Obwohl es im Renten­alter Steuern auf die geförderten Beträge zahlen muss, bleibt unterm Strich ein dickes Plus.

Einige Bausparkassen bieten ihre Riester-Kombikredite sogar zu Vorzugs­zinsen an. Die LBS Rhein­land-Pfalz etwa vergibt das Darlehen für Riester-Kunden mit einem satten Zins­rabatt von gut 0,3 Prozent­punkten.

Solche Sonder­angebote machen die Riester-Kombikredite zu einem nahezu perfekten Finanzierungs­mix: Sie kombinieren Spitzenzinsen mit hoher Zins­sicherheit und einer attraktiven staatlichen Förderung.

Von den Zulagen und Steuer­vorteilen abge­sehen, unterscheiden sich Riester-Kredite nur wenig von normalen Darlehen. Es gibt aber Besonderheiten. Ehepaare müssen ihre Finanzierung in zwei Darlehen aufteilen, um die Förderung auszuschöpfen. Der Kredit­vertrag muss eine Tilgung spätestens bis zum 68. Geburts­tag vorsehen. Außerdem muss er von der Bundes­anstalt für Finanz­dienst­leistungs­aufsicht oder vom Bundes­zentral­amt für Steuern zertifiziert sein.

Riester-Darlehen gibt es aber längst nicht von allen Kredit­instituten. Während die meisten Bausparkassen ihre Kredite wahl­weise mit und ohne Förderung anbieten, machen Banken um Wohn-Riester noch immer einen großen Bogen. Manche vermitteln aber wenigs­tens die Riester-Darlehen anderer Anbieter.

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