Eigen­heim­finanzierung Test

Kombikredite der Bausparkassen sind für die Eigenheim­finanzierung oft güns­tiger als herkömm­liche Bank­darlehen. Das zeigt der aktuelle Test von Kredit­angeboten von fast 90 Banken, Bausparkassen, Kredit­vermitt­lern und Versicherern. Vor allem Bauspar­kredite mit staatlicher Riester-Förderung sind Spitze.

Zu diesem Thema bietet test.de einen aktuel­leren Test: Eigenheimfinanzierung.

Nied­rige Zinsen lange sichern

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Ein Schwer­punkt der Unter­suchung: Kredite mit einer langen Zins­bindung. Die Zinsen für Hypothekendarlehen sind zwar umso höher, je länger der Zins­satz gebunden ist. Doch zurzeit sind die Aufschläge selbst für Kredite mit extrem langer Zins­bindung gering. Für einen Bank­kredit mit beispiels­weise 25 Jahren Zins­bindung zahlen Kreditnehmer nur rund einen halben Prozent­punkt mehr Zinsen im Jahr als für einen Zehn-Jahres-Kredit. Dafür sind sie am Ende der Zins­bindung ihre Schulden komplett oder zumindest größ­tenteils los. Zins­erhöhun­gen brauchen sie nicht mehr zu fürchten.

Zwei Kreditmodelle zur Auswahl

Um ihre Finanzierung zins­sicher zu machen, können Bauherren und Wohnungs­käufer zwischen zwei Varianten wählen:

  • Klassisches Bank­darlehen mit direkter Tilgung (Annuitätendarlehen) und einer Zins­bindung von 20 Jahren und länger;
  • Kombikredit einer Bausparkasse mit festen Zinsen während der gesamten Lauf­zeit. Statt zu tilgen, spart der Kreditnehmer in dieser Variante zuerst einen Bauspar­vertrag an, mit dem er sein Darlehen nach beispiels­weise zehn Jahren ablöst. Der Zins­satz für das Voraus­darlehen ist bis zur Zuteilung des Bauspar­vertrags fest­geschrieben. Da auch die Zinsen für das anschließende Bauspardarlehen fest sind, hat der Kunde kein Zins­erhöhungs­risiko.

Beide Modelle gibt es auch als Riester-Darlehen mit staatlicher Förderung. Kreditnehmer bekommen dann für die Tilgung oder die Bausparbeiträge staatliche Zulagen und oft auch Steuer­vorteile.

Kombikredite sind am güns­tigsten

Finanztest hat beide Kredit­varianten am Beispiel eines Ehepaars verglichen, das ein Haus für 210 000 Euro kauft und dafür 150 000 Euro Kredit benötigt. Das Ergebnis ist eindeutig: Die Kombikredite der Bausparkassen sind – wie schon im Vorjahr – im Schnitt deutlich güns­tiger als die Kredite der Banken mit ähnlich langer Zins­bindung. Vor allem in der Riester-Variante haben die Bausparkassen klar die Nase vorn. Das güns­tigste herkömm­liche Darlehen mit 20 Jahren Zins­bindung bot die Allianz zu einem Effektivzins von 4,46 Prozent an. Das war zweifellos ein gutes Angebot, das auch bei vielen Vermitt­lern erhältlich war. Doch gleich sieben Bausparkassen waren besser. Die LBS Rhein­land-Pfalz unterbot den Zins­satz der Allianz sogar um mehr als einen halben Prozent­punkt. Für das 150 000-Euro-Darlehen mit einer Lauf­zeit von mehr als 19 Jahren verlangte sie nur einen Effektivzins von 3,87 Prozent.
Tipp: Der Test­kompass zeigt die besten Riester-Kombikredite der Bausparkassen.

Eigen­kapital muss reichen

Die Topangebote der Bausparkassen kommen allerdings nur für Kreditnehmer infrage, die ein ausreichend hohes Eigen­kapital haben. Die meisten Bausparkassen vergeben nur Kredite bis zu 72 oder 80 Prozent des Kauf­preises. Ein höherer Kredit ist in der Regel nicht einmal gegen Zins­aufschlag drin. Den Rest muss der Kunde daher aus eigenen Mitteln aufbringen – und zusätzlich noch 5 bis 15 Prozent für die mit dem Kauf verbundenen Neben­kosten. Kreditnehmer, die nicht so viel Eigen­kapital haben, müssen auf teurere Angebote ausweichen.

Wohn-Riester lohnt sich

Ein weiteres bemerkens­wertes Test­ergebnis: Die Zins­sätze für Riester-Kredite waren im Test nicht höher als für die unge­förderten Darlehen. Es gibt deshalb keinen Grund, auf die Förderung für den Kredit zu verzichten. Seit 2008 gibt es die Riester-Förderung nicht nur für Spar­verträge zur Alters­vorsorge, sondern auch für Darlehen zur Eigenheim­finanzierung. Das Ehepaar im Modell­fall würde zum Beispiel bei einem jähr­lichen Brutto­einkommen von 70 000 Euro jedes Jahr rund 1 300 Euro an Zulagen und Steuer­vorteilen erhalten. Obwohl es im Renten­alter Steuern auf die geförderten Beträge zahlen muss, bleibt unterm Strich ein dickes Plus.
Tipp: Weitere Informationen liefert der Artikel Wohn-Riester (Finanztest 12/2010).

Zins­bonus für Riester-Darlehen

Einige Bausparkassen bieten ihre Riester-Kombikredite sogar zu Vorzugs­zinsen an. Die LBS Rhein­land-Pfalz etwa vergibt das Darlehen für Riester-Kunden mit einem satten Zins­rabatt von gut 0,3 Prozent­punkten. Solche Sonder­angebote machen die Riester-Kombikredite zu einem nahezu perfekten Finanzierungs­mix: Sie kombinieren Spitzenzinsen mit hoher Zins­sicherheit und einer attraktiven staatlichen Förderung. Riester-Darlehen gibt es aber längst nicht von allen Kredit­instituten. Während die meisten Bausparkassen ihre Kredite wahl­weise mit und ohne Förderung anbieten, machen Banken um Wohn-Riester noch immer einen großen Bogen. Manche vermitteln aber wenigs­tens die Riester-Dar­lehen anderer Anbieter.

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