Eigenheimfinanzierung Test

Mit dem passenden Riester-Kredit wird das Eigenheim viele tausend Euro billiger. Topangebote kommen von den Bausparkassen Schwäbisch Hall, LBS Baden-Württemberg, LBS Bayern und LBS West.

Für die eigenen vier Wände gibt es jetzt drei gute Argumente: Die Finanzkrise, die niedrigen Kreditzinsen und die neue Wohn-Riester-Förderung.

Das Eigenheim ist eine vergleichsweise sichere Geldanlage und bietet Schutz vor Inflation. Das ist in Krisenzeiten ein klarer Pluspunkt.

Für die Finanzierung müssen Bauherren und Wohnungskäufer derzeit kaum mehr als 4 Prozent Zinsen zahlen. Das macht das Eigenheim für viele erst erschwinglich.

Und seit dem Start der Wohn-Riester-Förderung vor einem halben Jahr gibt es viel Geld vom Staat: Für die Tilgung eines Riester-Kredits bekommen Hauseigentümer mehrere zehntausend Euro Zulagen und Steuervorteile (Beispiele siehe Tabelle „Mit Wohn-Riester fast immer im Plus“).

Bislang bieten zwar nur wenige Banken und Bausparkassen Riester-Darlehen an, doch darunter sind Spitzenangebote. Unser Test zeigt: Günstig sind vor allem die Kombikredite der Bausparkassen.

Schwäbisch Hall etwa bot Anfang April die „Fuchs Wohnbaurente“ zu einem Effektivzins von nur 4,26 Prozent an – mit festen Zinsen und Raten für die gesamte Laufzeit von rund 23 Jahren. Damit war das Angebot der größten deutschen Bausparkasse schon ohne Förderung klar besser als jedes vergleichbare Bankangebot.

Die Riester-Förderung gibt es gratis dazu. Ein Ehepaar mit zwei Kindern, die vor 2008 geboren sind, erhält zum Beispiel 308 Euro Grundzulagen und 370 Euro Kinderzulagen pro Jahr. Bis das Darlehen getilgt ist, erhält die Familie Riester-Zulagen von insgesamt rund 13 000 Euro. Wenn beide Ehepartner Arbeitnehmer sind und zusammen 60 000 Euro im Jahr brutto verdienen, kommen noch zirka 15 000 Euro an Steuerersparnis dazu.

Hohe Zinsunterschiede

Niedrige Zinsen und eine hohe staatliche Förderung machen aus Riester-Darlehen die ideale Finanzierung fürs Eigenheim. Doch längst nicht alle Angebote sind günstig. Die Riester-Darlehen der meisten Banken und Vermittler im Test waren teurer als ein durchschnittlicher Bankkredit ohne Förderung. Wer den erstbesten Riester-Kredit abschließt, riskiert daher, dass die staatliche Förderung durch höhere Zinsen an die Bank verlorengeht.

Zwei Kreditmodelle im Test

Finanztest hat die neuen Kredite mit Riester-Förderung anhand eines typischen Modellfalls untersucht: Ein Arbeitnehmer-Ehepaar (beide 40 Jahre alt) mit zwei Kindern und einem Bruttolohn von jährlich 60 000 Euro kauft ein Einfamilienhaus für 200 000 Euro. 160 000 Euro muss die Familie auf Kredit finanzieren.

Zwei Kreditmodelle stehen zur Auswahl:

  • Ein Riester-Darlehen mit direkter Tilgung (Annuitätendarlehen) und einer Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren. Von herkömmlichen Darlehen unterscheidet es sich nur durch die staatliche Förderung.
  • Ein Kombikredit einer Bausparkasse. Er besteht aus einem Bausparvertrag und einem tilgungsfreien Darlehen, mit dem die Bausparkasse die vereinbarte Bausparsumme bis zur Zuteilung vorfinanziert (siehe „Bauspar-Kombikredite“).

Beide Varianten müssen mehrere Bedingungen erfüllen, damit die Kunden die Förderung bekommen: Der Vertrag muss von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht zertifiziert sein. Die Finanzierung muss in eine selbstgenutzte Immobilie fließen. Sie muss so angelegt sein, dass der Kredit spätestens bis zum 68. Lebensjahr getilgt ist. Zudem muss jeder Ehepartner einen eigenen Kreditvertrag abschließen, um die Förderung auszuschöpfen.

Bausparkassen liegen vorn

Die mit Abstand besten Angebote im Test kamen von Bausparkassen. Schwäbisch Hall sowie die Landesbausparkassen Baden-Württemberg, Bayern und West verlangten für ihre Kombikredite mit zirka 20 Jahren Laufzeit Effektivzinsen von nur 4,26 bis 4,41 Prozent (siehe Tabelle „Mit Wohn-Riester fast immer im Plus“). So niedrige Zinsen hätte sich das Ehepaar bei der Bankenkonkurrenz allenfalls für zehn Jahre sichern können.

Das billigste Riester-Darlehen mit direkter Tilgung und einer vergleichbaren Zinsbindung von 20 Jahren bot die Allianz mit einem Effektivzins von 4,75 Prozent. Das war günstiger als die meisten ungeförderten Bankdarlehen, aber deutlich teurer als die besten Bauspar-Kombikredite.

Das Testergebnis ist eine kleine Sensation. Denn das Bausparmodell war lange Zeit teuer. Das haben unsere Tests immer wieder gezeigt (siehe Test Immobilienfinanzierung 2/2008). Teuer war bislang vor allem die Phase bis zur Zuteilung des Bausparvertrags.

Auf ihr Guthaben bekommen Bausparer meist nur 1 Prozent Zinsen. Gleichzeitig müssen sie viel höhere Zinsen für das Vorausdarlehen zahlen. Diese Zinsdifferenz treibt die Finanzierungskosten nach oben.

Die Spitzenreiter im Test gleichen diese Zusatzkosten jedoch mit besonders günstigen Kreditzinsen unter 4 Prozent für das Vorausdarlehen mehr als aus. Solche Zinsen verwandeln das ehemals teure Bausparmodell in einen Finanzierungshit.

Dass Kombikredite jetzt so günstig sind, liegt womöglich an den Regeln, die das Gesetz speziell für neue Riester-Verträge vorschreibt: Bausparkassen müssen ihren Kunden den Gesamteffektivzins nennen, der neben den Zinsen auch die Bausparbeiträge berücksichtigt. Finanztest hatte diese Angabe schon seit Jahren gefordert. Die Kassen haben so keine Möglichkeit mehr, Finanzierungskosten zu verstecken.

Eigenkapital erforderlich

Von den günstigsten Bausparangeboten profitieren allerdings nur Bauherren mit ausreichend Eigenkapital. Bausparkassen vergeben ihre Riester-Kredite oft nur bis zu 72 bis 80 Prozent des Kaufpreises. 20 Prozent des Kaufpreises und die Nebenkosten müssen die Kunden selbst aufbringen.

Wer nicht so viel Geld hat, muss auf andere Varianten ausweichen. Günstige Anbieter von Riester-Tilgungsdarlehen wie die Allianz oder die Dresdner Bank vergeben ihre Darlehen gegen Zinsaufschlag auch bis zum vollen Kaufpreis. Eine Vollfinanzierung ist jedoch risikoreich und nur für Immobilienkäufer mit relativ hohem und sicherem Einkommen geeignet.

Banken oft flexibler

Banken bieten oft auch flexiblere Rückzahlungsmöglichkeiten als Bausparkassen. Ein jährliches Sondertilgungsrecht bis zu 5 Prozent der Kreditsumme pro Jahr ist im Zinssatz der Banken meist schon enthalten. Oft kann der Kunde auch den Tilgungssatz und damit die Ratenhöhe nachträglich ändern.

Bei den Bausparkassen sind größere Sonderzahlungen dagegen nicht immer möglich oder mitunter sogar sinnlos. So können BHW-Bausparer mit Sonderzahlungen auf den Bausparvertrag zwar die Zuteilung beschleunigen. Doch davon haben sie nichts, weil sie das Vorausdarlehen vor Ablauf der Zinsbindung nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung ablösen dürfen.

Steuern im Rentenalter

Riester-Finanzierer müssen daran denken, dass ihr Finanzamt im Rentenalter Steuern auf die geförderten Beträge verlangt (siehe „Alles über Wohn-Riester“). In unserem Finanzierungsbeispiel wächst das sogenannte Wohnförderkonto bis zur Rente auf mehr als 120 000 Euro an. Dieser Betrag ist nach und nach bis zum 85. Lebensjahr zu versteuern.

Das sollte aber keinen Immobilienkäufer von einem Riester-Kredit abhalten. In dem Vorteil von mehreren zehntausend Euro, den wir für verschiedene Riester-Finanzierungen berechnet haben, sind die Steuerabzüge schon berücksichtigt (siehe Tabelle „Mit Wohn-Riester fast immer im Plus“). Und weil der Hauseigentümer einige Jahre früher schuldenfrei ist als mit einem ungeförderten Darlehen, bleibt bis zum Rentenbeginn noch Zeit, für eine Geldrente zu sparen.

Nur wenige Anbieter

Noch sind geförderte Darlehen Mangelware. Wir haben 153 Banken, Vermittler und Bausparkassen nach Riester-Krediten gefragt. Nur acht Bausparkassen hatten Angebote für unseren Modellfall. Fast alle befragten Volksbanken und Sparkassen mussten passen. Und sämtliche Vermittler im Test boten nur Darlehen der zur Postbank gehörenden DSL-Bank an.

Das Angebot wird aber zunehmen. Denn eine Bank, die erfolgreich private Baufinanzierung betreiben will, wird es sich auf Dauer nicht leisten können, ihre Kunden von der Riester-Förderung auszuschließen.

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