Eigenheimfinanzierung: Kredite nach Maß

Eigenheimfinanzierung Meldung

Damit für den Innenausbau genug Geld bleibt, muss auch die Finanzierung passgenau zugeschnitten sein.

Eine günstige Finanzierung ist nicht nur eine Frage des Zinses. Finanztest zeigt in zehn Schritten den Weg zum optimalen Angebot.

Die Bank mit dem niedrigsten Zins muss nicht immer die günstigste sein. Noch wichtiger als niedrige Zinsen ist ein Finanzierungsaufbau, der auf die persönliche Situation des Bauherrn zugeschnitten ist. Dazu gehören zum Beispiel eine sinnvolle Einbindung von Förderdarlehen oder der staatlichen Eigenheimzulage, Möglichkeiten zu einer flexiblen Tilgung und die Vermeidung unnötiger Risiken.

1. Lange Zinsbindung wählen!

Die meisten Banken und Kreditvermittler bieten für ihre Darlehen eine breite Palette von Zinsbindungen an – von Kurzläufern mit einjähriger Zinsfestschreibung über das klassische 10-­Jahres-Darlehen bis hin zu Festzinskonditionen für 20 oder 30 Jahre. Je länger die Zinsbindung, desto sicherer ist die Finanzierung. Im Gegenzug muss der Bauherr einen höheren Zinssatz zahlen – eine Art Versicherungsprämie zur Absicherung des Zinsrisikos.

In einer Niedrigzinsphase wie heute gibt es nur eine vernünftige Strategie: Niedrige Zinsen langfristig sichern, mindestens mit einer Zinsbindung von zehn Jahren.

Ein gute Mischung aus hoher Sicherheit und dennoch günstigen Zinssätzen bieten derzeit Kredite mit 15 Jahren Zinsbindung. Sie kosten im Schnitt nur einen viertel Prozentpunkt mehr als Kredite mit nur zehnjähriger Bindung. Und nur die Bank ist volle 15 Jahre an den Zinssatz gebunden. Der Kreditnehmer kann dagegen zehn Jahre nach Darlehensauszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Eine eventuell günstige Umfinanzierung ist dann jederzeit problemlos möglich.

2. Tilgung erhöhen!

Banken bieten ihre Darlehen oft mit einer Anfangstilgung von nur einem Prozent an. Damit wird der Bauherr seine Schulden nur im Schneckentempo los. Bei einem Zinssatz von beispielsweise 6 Prozent ist nach 15 Jahren nicht einmal ein Viertel des Kredits getilgt. Bis die letzte Rate gezahlt ist, vergehen mehr als 32 Jahre.

Kreditnehmer, die ausreichend finanziellen Spielraum haben, sollten deshalb das niedrige Zinsniveau zu einer höheren Tilgung nutzen. Mit dem schnelleren Schuldenabbau sparen sie Zinsen. Sie verringern das Risiko der Anschlussfinanzierung, weil sich Zinserhöhungen zum Ende der Zinsbindung umso geringer auswirken, je weniger Restschuld noch auf dem Darlehenskonto steht. Darüber hinaus sind Kredite mit hoher Tilgung oft günstiger als die Standardangebote.

3. Sondertilgungen vereinbaren!

Wer bei der Rückzahlung seines Kredits flexibel bleiben will, vereinbart im Kreditvertrag außerdem die Möglichkeit zu Sondertilgungen. 5 bis 10 Prozent der Kreditsumme pro Jahr oder ein Festbetrag von jährlich 5 000 Euro sind bei vielen Instituten drin. Die Unterschiede sind allerdings groß. Während eine Reihe von Kreditgebern Sondertilgungsrechte kostenlos einräumen, verlangen andere dafür Zinsaufschläge bis zu einem viertel Prozentpunkt – oder lehnen sie kategorisch ab.

4. Effektivzinsen vergleichen!

Um vergleichbare Kreditangebote zu erhalten, geben Baufinanzierer den Banken am besten den benötigten Auszahlungsbetrag, die gewünschte Zinsbindung, die zahlbare Monatsrate und Zusatzwünsche wie Sondertilgungen fest vor. Eine Vorauswahl der günstigsten Kreditgeber lässt sich dann einfach durch einen Vergleich der Effektivzinsen treffen. Der enthält neben dem Zinssatz auch zusätzliche Kreditkosten, vor allem Bearbeitungsgebühren, ein eventuelles Disagio (Abschlag vom Kreditbetrag) und die Zins- und Tilgungsverrechnung auf dem Kreditkonto.

5. Auf Nebenkosten achten!

Komplett wird der Vergleich aber erst, wenn der Kreditnehmer auch Nebenkosten mit ins Kalkül zieht, die der Effektivzins nicht enthält. So verlangen die meisten Kreditinstitute 0,2 bis 0,5 Prozent des Darlehensbetrags für die Wertermittlung der Immobilie. Kundenfreundliche Banken kalkulieren diese Kosten im Zins mit ein.

Bauherren müssen auch auf Bereitstellungszinsen achten, die bis zur Fertigstellung anfallen. Die meisten Institute berechnen ab dem zweiten oder dritten Monat nach Darlehenszusage 0,25 Prozent pro Monat auf die noch nicht ausgezahlte Kreditsumme. Das kann die Bauzeit erheblich verteuern. Bauherren sollten deshalb auf eine möglichst lange Karenzzeit achten, in der noch keine Zinsen anfallen.

Darüber hinaus sollten sie darauf bestehen, dass der Kredit nach Baufortschritt zu den Terminen ausgezahlt wird, an dem auch die Rechnungen an die Baufirmen fällig werden. Manche Institute zahlen den Kredit nur in drei Raten oder sogar nur in einer Summe nach Fertigstellung aus. Das führt zu Engpässen, die der Bauherr durch teure Zwischenkredite überbrücken muss.

6. Zinsaufschläge einkalkulieren!

Wichtig sind auch die Beleihungsgrenzen der Kreditinstitute. Günstige Zinssätze gelten oft nur für Darlehen bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes. Das ist der Wert, der bei einem Verkauf der Immobilie nach vorsichtiger Schätzung der Bank erzielbar ist. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren zählen nicht mit. Ein solches „1a-Darlehen“ reicht daher bestenfalls für 50 Prozent der Gesamtkosten.

Wer damit nicht auskommt, muss für das Darlehen einen Zinsaufschlag zahlen oder ein zusätzliches Darlehen zu höherem Zins aufnehmen.

7. Internetangebote einholen!

Banken und Kreditvermittler bieten Onlinedarlehen bis zu 0,50 Prozentpunkte günstiger an als in der Filiale. Ausführliche Beratung gibt es nicht, zum Teil aber gute Rechenprogramme, die bei der Finanzierung helfen. Die Onlinefinanzierung ist vor allem für Bauherren geeignet, die sich gut auskennen und zumindest schon ein grobes Finanzierungskonzept haben.

8. Eigenheimzulage einbinden!

Wer die Eigenheimzulage nicht als Reserve braucht, kann sie sinnvoll in die Finanzierung einbinden, zum Beispiel als Sondertilgung für einen schnellen Schuldenabbau. Eine Reihe von Banken finanzieren den Zulageanspruch auch mit einem Extrakredit vor, den der Kreditnehmer mit den jährlichen Zulagen innerhalb von acht Jahren komplett zurückzahlt. Eine Baufamilie mit zwei Kindern kann so ihren Zulageanspruch von 32 720 Euro sofort flüssig machen und für die Finanzierung nutzen.

9. Kfw-Darlehen nutzen!

Günstige Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bekommen Baufinanzierer nur über eine Bank. Doch nicht alle Banken vermitteln die Förderdarlehen. Am ehesten können Kreditnehmer noch auf Kredite aus dem KfW-Wohneigentumsprogramm verzichten, da die günstigsten Banken mit den Konditionen meist mithalten können. Anders ist es bei den konkurrenzlos günstigen KfW-Krediten, die es zum Beispiel für eine Energie sparende Gebäudesanierung gibt. Hier sollten Baufinanzierer besser auf die Bank verzichten, die ihren Kunden diese billigen Darlehen vorenthält.

10. Finanzierungsplan fordern!

Vor der Unterschrift unter den Kreditvertrag sollten Kreditnehmer von der Bank stets einen per Computer erstellten Finanzierungsplan fordern. Der sollte detailliert die monatliche Belastung und die Restschuldentwicklung bis zur kompletten Tilgung enthalten. Damit das Zinserhöhungsrisiko deutlich wird, muss die Bank für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung einen höheren Zinssatz von beispielsweise 8 Prozent ansetzen.

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