In Zeiten niedriger Zinsen ist der Bau oder Kauf des Eigenheims eine rentable Geldanlage. Auf lange Sicht steht der Eigentümer besser da als ein Mieter.

Einen besseren Zeitpunkt könnten Bauherren und Wohnungskäufer kaum erwischen: Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren vielerorts gesunken. Der Staat fördert das Eigenheim mit attraktiven Zulagen und günstigen Darlehen. Und auch Hypotheken­darlehen von Banken und Sparkassen sind derzeit noch billig zu haben.

So kosten Baudarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung bei günstigen Banken zurzeit weniger als 6 Prozent Zinsen im Jahr. Das liegt gut 2 Prozent unter dem langjährigen Durchschnittszins.

Kein Zweifel: Für angehende Hauseigentümer zeigen derzeit alle Signale grünes Licht. Wer zu lange zögert, riskiert, die günstige Gelegenheit zu verpassen. So zeigt der Zinstrend der letzten Monate wieder nach oben. In einigen Städten ziehen die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser bereits wieder an. Und angesichts leerer öffentlicher Kassen ist nicht sicher, ob die staatlichen Förderquellen auch in den kommenden Jahren weiter so sprudeln wie bisher.

Anfangs hohe Belastung

Überhastete Entscheidungen sind dennoch fehl am Platz. Die eigenen vier Wände sind für die meisten die mit Abstand größte Investition im Leben, für die sie sich hoch verschulden müssen. Bis der letzte Cent getilgt ist, vergehen meist mehr als 20 Jahre. Da gilt es, die finanziellen Folgen mit kühlem Kopf zu kalkulieren.

Das Eigenheim zum Nulltarif, das sich aus der Mietersparnis quasi selbst finanziert, gibt es nicht. Der Eigentümer muss vielmehr damit rechnen, dass er auf Jahre hinaus für die Finanzierung seines Hauses mehr Geld ausgeben muss als für eine Mietwohnung. Anders als ein Mieter muss er sich um die Instandsetzung selbst kümmern. Darüber hinaus verzichtet er auf die Zinsen, die er durch die Anlage seines Ersparten auf dem Kapitalmarkt erzielen könnte.

Doch wenn Eigenkapital und Einkommen reichen, die erste Durststrecke zu überwinden, sind die eigenen vier Wände eine rentable Geldanlage, die den Vergleich mit anderen Anlagen nicht zu scheuen braucht. Modellrechnungen von Finanztest zeigen: Spätestens nach der Entschuldung seiner Immobilie steht der Eigentümer meist besser da als der Mieter einer vergleichbaren Wohnung.

Das Eigenheim als Geldanlage

Rein finanziell betrachtet ist das Eigenheim eine Geldanlage unter vielen. Der Ertrag besteht allerdings nicht aus Zinsen und Dividenden, sondern aus der Mietersparnis, aus möglichen Wertsteigerungen der Immobilie und steuerlichen Vorteilen.

Mietersparnis: Der Eigentümer spart die Miete, die er für eine vergleichbare Wohnung zahlen müsste. Da die Mieten mit der Zeit steigen, zieht er aus dem Eigenheim einen wachsenden Ertrag. Bereits bei einem durchschnittlichen Mietanstieg von 2 Prozent im Jahr verdoppelt sich die Anfangsmiete nach 35 Jahren. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis der Eigentümer weniger Geld fürs Wohnen ausgibt als ein Mieter.

Wertsteigerungen: Wer seine Wohnung zu einem angemessenen Preis kauft und gut in Schuss hält, kann damit rechnen, dass der reale Wert der Immobilie weitgehend erhalten bleibt. Im Schnitt wird der Geldwert annähernd wie die Inflation steigen.

Eigenheimzulage: Den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Wohnung fördert der Staat acht Jahre lang mit einer Zulage. Eine Familie mit zwei Kindern erhält zum Beispiel für einen Neubau Zulagen in Höhe von insgesamt 32 720 Euro.

Steuerfreiheit: Alle Erträge – Mietersparnis, Wertsteigerungen und die ­Eigenheimzulage – sind steuerfrei. Bei ­anderen Geldanlagen müssen Anleger Zinsen und Dividenden versteuern, sobald sie den Sparerfreibetrag von jährlich 1 601 Euro für Alleinstehende und 3 202 Euro für Ehepaare übersteigen.

Rechnet man alle Vorteile mit ein, sind die eigenen vier Wände für Anleger oft ein lukratives Steuersparmodell mit weitgehendem Inflationsschutz. Den Vergleich mit einer Anlage in festverzinslichen Wertpapieren zeigt die folgende Rechnung.

Um eine Miete von heute 800 Euro aus laufenden Zinserträgen bezahlen zu können, muss ein Ehepaar mit einem Steuersatz von 35 Prozent rund 260 000 Euro in festverzinslichen Wertpapieren zu einem Zinssatz von 5 Prozent anlegen. Das reicht aber noch lange nicht aus, um in Zukunft auch steigende Mieten zu zahlen und den Wert des Kapi­tals zu erhalten. Dafür müsste das Ehepaar bei einer Inflationsrate von 2 Prozent schon ein stolzes Vermögen von 680 000 Euro anlegen. Dafür aber könnten sie sich auch ein Luxushaus leisten.

Durststrecke Finanzierung

Spätestens wenn der Sparer ein Vermögen hat, bei dem seine Kapitalerträge den Freibetrag übersteigen, wird es allein schon aus wirtschaftlichen Gründen höchste Zeit, sich über die eigenen vier Wände Gedanken zu machen.

Die Trümpfe haben Eigentümer allerdings erst nach der Entschuldung ihres Hauses in der Hand. Bis dahin können die Finanzierungskosten einen Strich durch die Rechnung machen. Je geringer das Eigenkapital, je höher die Zinsen und je länger die Kreditlaufzeit, ­desto unrentabler wird das Eigenheim. Denn für den kreditfinanzierten Teil der Immobilie zahlt der Eigentümer in der Regel mehr Zinsen, als das Haus an Ertrag bringt. Die beste Strategie für Bauherren und Wohnungskäufer lautet deshalb: So viel Eigenkapital einsetzen und so schnell tilgen wie möglich.

Nicht zuletzt sollten sie die Altersvorsorge mit im Blick haben: Damit die eigenen vier Wände Einkommenseinbußen im Alter ausgleichen können, müssen die Kredite spätestens zum Rentenbeginn abgezahlt sein.

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