Eigenheimfinanzierung: Kassensturz

Eigenheimfinanzierung Meldung

30 Prozent Eigenkapital und eine genaue Kostenkalkulation legen den Grundstein für einen soliden Finanzierungsplan.

Bevor es an die Finanzierung geht, muss jeder Bauherr drei Fragen klar beantworten können: Was kostet die Immobilie? Wie viel Geld muss ich mit einem Kredit finanzieren? Reicht das Einkommen, um die monatlichen Kreditraten und Bewirtschaftungskosten auf Dauer zu tragen?

Die Antworten sind nicht schwierig, erfordern aber hohe Sorgfalt. Denn der schönste Finanzierungsplan wird zur Makulatur, wenn der Bauherr seine laufenden Ausgaben zu niedrig einschätzt oder Kosten übersieht.

Die Kosten

So kommen zum Kaufpreis oder den reinen Baukosten noch eine Reihe von Nebenkosten. Das Finanzamt kassiert 3,5 Prozent des Grundstückskaufpreises als Grunderwerbsteuer. Die Notar- und Grundbuchgebühren für die Abwicklung des Kaufvertrags und die Eigentumsumschreibung kosten rund 1,5 Prozent. Wer sein Grundstück über einen Makler findet, muss zusätzlich eine Provision von 3,5 bis 7 Prozent zahlen. Insgesamt fallen Kaufnebenkosten von 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises an. Wer nicht selbst baut, muss die Prozentsätze auf den vollen Kaufpreis – nicht nur auf den Bodenwertanteil – zahlen.

Bauherren sollten außerdem die Baunebenkosten mit ins Kalkül ziehen. Darunter fallen zum Beispiel das Architektenhonorar sowie die Kosten für Statik und Baugenehmigung. Selbst in Festpreisen für schlüsselfertige Häuser sind meist nicht alle Kosten enthalten. Für die Einrichtung der Baustelle oder Hausanschlüsse für Wasser und Strom kassieren Firmen oft extra.

Bis zur Fertigstellung fallen außerdem Bereitstellungs- und Schuldzinsen für Hypothekendarlehen an (Bauzeitzinsen). Dazu kommen rund ein halbes Prozent des Darlehens für die Grundschuldbestellung und bei den meisten Banken Gebühren für die Immobilienwertermittlung, die noch einmal mit bis zu 0,5 Prozent zu Buche schlagen.

Wer eine Gebrauchtimmobilie kauft, sollte auch die nötigen Ausgaben für ­Renovierungs-, Modernisierungs- oder Umbaumaßnahmen mit einplanen.

Das Eigenkapital

Ein solides Eigenkapital ist als Grundstock für die Finanzierung unerlässlich. Bis auf ein Polster von drei bis sechs Nettomonatsgehältern sollten Baufinan­zierer alle Reserven mobilisieren. Mindestens 20 Prozent des Immobilienpreises und dazu die Kaufnebenkosten sollten beim Kassensturz herauskommen.

Bei niedrigerem Eigenkapitalanteil wird es schwierig, eine Bank zu finden, die zur Finanzierung bereit ist. Die meisten vergeben ihre Kredite maximal bis zur Höhe von 70 Prozent der Gesamtkosten. Außerdem führt ein hoher Kreditanteil zu einer Belastung, die sich viele auf Dauer nicht leisten können.

Der Kreditbedarf

Steht das Eigenkapital fest, lässt sich der Kreditbedarf aus der Differenz zwischen den Gesamtkosten und den verfügbaren Eigenmitteln errechnen. Oft ist ein Teil nicht sofort abrufbar, zum Beispiel das Guthaben auf einem noch nicht zugeteilten Bausparvertrag oder ein erst in einigen Jahren fälliger Sparbrief. Diese Posten gehören zwar mit zum Eigenkapital. Da sie aber bis zur Fälligkeit zwischenfinanziert werden müssen, verringern sie nicht die anfangs nötige Kreditsumme.

Die Rate

Für das Finanzierungskonzept entscheidend ist, welcher Betrag monatlich für die Finanzierung von Haus oder Wohnung zur Verfügung steht. Wer einen guten Überblick über seine Ausgaben hat, ermittelt am besten im Detail, wie viel Geld nach Abzug aller Lebenshaltungskosten und der Bewirtschaftungskosten für das neue Haus im Monat übrig bleibt. Dieser Betrag setzt das Limit für die monatlichen Kreditraten. Bei der Rechnung sollten Baufinanzierer nicht zu knapp kalkulieren, zum ­Beispiel ein 13. Monatsgehalt nicht auf das durchschnittliche Einkommen aufschlagen.

Alternativ kann der Bauherr auch ermitteln, wie viel Geld er im Schnitt der letzten ein oder zwei Jahre monatlich zur Seite legen konnte. Dieses Geld und die zurzeit gezahlte Miete stehen künftig zur Verfügung, um die Raten für die benötigten Baukredite zu zahlen. Mehr ist nicht drin, zumindest nicht ohne Abstriche vom bisherigen Lebensstandard.

Die Eigenheimzulage hat in der Berechnung der monatlichen Belastbarkeit grundsätzlich nichts zu suchen. Sie bringt zwar in den ersten acht Jahren erhebliche Entlastungen. Die Gesamtfinanzierung muss jedoch langfristig ohne Förderung gesichert sein. Die Eigenheimzulage dient besser als finanzielle Reserve oder für Sondertilgungen.

Die Finanzierung

Steht fest, wie viel Kredit der Bauherr benötigt und welche Rate er dafür zahlen kann, lässt sich abschätzen, ob er seinen Plan auch finanzieren kann. Mindestens muss er sich die Rate für ein Darlehen mit einer Anfangstilgung von 1 Prozent leisten können. Und die Kreditbelastung sollte 30 bis maximal 40 Prozent seines Nettoeinkommens nicht übersteigen.

Ihre Belastbarkeit sollten Baufinanzierer allerdings nicht voll ausreizen. So führt eine 1-prozentige Tilgung zu einer langen Finanzierungslaufzeit von über 30 Jahren. Bauherren und Wohnungskäufer über 40 schaffen es damit nicht, den Kredit bis zu ihrem Rentenbeginn abzuzahlen. Um im Alter mietfrei zu wohnen, müssen sie daher in der Lage sein, eine deutlich höhere Rate zu zahlen. Oder sie versuchen, die Schulden mit Sondertilgungen schneller abzutragen.

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