Eigenheimfinanzierung: Kaufen und Mieten im Modellvergleich

Käufer/Mieter: Ehepaar mit zwei Kindern, Steuersatz 30 Prozent, Eigenkapital 70 000 Euro.

Kaufpreis für gebrauchtes Einfamilien­haus: 235 000 Euro zuzüglich 15 000 Euro Nebenkosten.

Finanzierung: Darlehen 180 000 Euro, Zinssatz 6,5 Prozent fest für die ­Gesamtlaufzeit. Die Eigenheimzulage (8 Jahre lang 2 812 Euro) wird als Sondertilgung verwendet.

Mietersparnis: 700 Euro monatlich (800 Euro Vergleichsmiete abzüglich 100 Euro Instandsetzungskosten), jährlich um 2 Prozent steigend.

Wertsteigerung: 1,5 Prozent pro Jahr.

Der Vergleich

Ob sich der Kauf langfristig lohnt, zeigt der Vermögensvergleich zwischen dem Käufer und dem Mieter des Hauses.

Beim Käufer ergibt sich das Vermögen aus dem Wert der Immobilie abzüglich der Restschuld aus dem Kredit.

Der Mieter erzielt sein Vermögen aus der Geldanlage auf dem Kapitalmarkt. Das Eigenkapital von 70 000 Euro wird zu einem Zinssatz von 5 Prozent angelegt. Zinsen, die über dem Sparerfreibetrag von 3 202 Euro liegen, müssen versteuert werden. Außerdem hat der Mieter anfangs eine geringere Belastung als der Käufer. Die Differenz legt er ebenfalls zinsbringend an.

Das Ergebnis

Am Anfang ist der Mieter im Vorteil. Die Nebenkosten von 15 000 Euro sind für den Käufer verloren, die finanzielle Belastung ist deutlich höher. Doch mit der Zeit kehrt sich das Verhältnis um: Nach 20 Jahren hat der Käufer erstmals einen Vermögensvorteil. Und wenn der Kredit nach 25 Jahren getilgt ist, baut der Käufer seinen Vorsprung immer schneller aus. Nach 30 Jahren liegt er bereits mit rund 65 000 Euro im Plus.

Das Ergebnis hängt aber stark von den getroffenen Annahmen ab. Die Übersicht unten zeigt: Bei niedrigem Eigenkapital, ausbleibender Wertsteigerung, weniger Mietersparnis oder einem höheren Zinsniveau kann sich die Rechnung für den Eigentümer stark verschlechtern.

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