Eigenheim­finanzierung Test

Ob Baudarlehen oder Anschluss­kredit – vergleichen lohnt sich! Im Test gab es Zins­unterschiede von 50 000 Euro und mehr – für den gleichen Kredit.

Mit wenig Aufwand viele tausend Euro sparen? Bei der Finanzierung der eigenen vier Wände ist das fast immer drin. Mehrere Kredit­angebote einzuholen und zu vergleichen, kostet einige Stunden Aufwand. Doch im Verhältnis zur möglichen Zins­ersparnis ist das kaum der Rede wert.

Das zeigt der aktuelle Vergleich von Finanztest sehr eindrucks­voll. Für sechs typische Finanzierungen haben wir die Konditionen von mehr als hundert Banken, Kredit­vermitt­lern, Bausparkassen und Versicherern ermittelt Tabelle: Finanzierung mit langer Zinsbindung. Die güns­tigsten Banken verlangen je nach Modell­fall 7 800 bis 52 800 Euro weniger Zinsen als die teuersten im Test.

Viel Geld sparen Bauherren und Wohnungs­käufer auch durch einen geschickten Aufbau ihrer Finanzierung. Käufer eines sanierten Altbaus etwa zahlen gut 8 000 Euro weniger Zinsen, wenn sie ein Bank­darlehen mit einem Förderdarlehen der staatlichen KfW-Bank kombinieren.

Das Beispiel zeigt: Schon ein einziger guter Tipp kann bei der Haus­finanzierung viele tausend Euro wert sein. Wir haben gleich zehn davon zusammen­gestellt.

Eigen­kapital ausgeschöpft – mehr als 10 000 Euro Zins­ersparnis

Eigenheim­finanzierung Test

Manchmal reichen schon ein paar tausend Euro mehr Eigen­kapital, um bessere Konditionen zu bekommen und mehr als 10 000 Euro Zinsen zu sparen.

Eigen­kapital war selten so wert­voll wie heute. Viele Banken haben ihre Kreditbedingungen im Zuge der Finanz­krise verschärft und vor allem die Zins­aufschläge für Kreditnehmer mit wenig Eigen­kapital ange­hoben (siehe Grafik).

Kunden, die mehr als 80 Prozent des Kauf­preises auf Pump finanzieren, müssen jetzt mit satten Zins­aufschlägen rechnen. Benötigen sie mehr als 90 Prozent, wird es richtig teuer. Ihr Zins­satz liegt dann oft einen vollen Prozent­punkt über dem Topzins der Bank für Kredite mit geringem Risiko.

Kreditnehmer sollten deshalb ihre Konten bis auf eine Sicher­heits­reserve abräumen, um den Kredit­anteil am Immobilien­wert, den sogenannten Beleihungs­auslauf, möglichst nied­rig zu halten. Ideal ist es, wenn die Eigen­mittel reichen, um mindestens 20 Prozent des Kauf­preises und alle Neben­kosten für Grund­erwerb­steuer, Makler, Notar und Grund­buch­amt zu bestreiten. Zumindest sollte der Kredit 90 Prozent des Kauf­preises nicht über­steigen.

Als Eigen­kapital können Kreditnehmer zum Beispiel auch ihr Guthaben auf einem bestehenden Riester-Vertrag verwenden. Geld­anlagen, die noch nicht oder nur mit Verlust verfügbar sind, etwa eine in einigen Jahren fällige Kapital­lebens­versicherung, können sie der Bank als Zusatz­sicherheit anbieten. Die Zeit bis zur Auszahlung lässt sich mit einem Zwischen­kredit meist günstig über­brücken.

Billige Darlehen und Zuschüsse vom Staat

Bevor sie Kredite bei Banken aufnehmen, sollten sich Bauherren und Wohnungs­käufer erkundigen, ob sie für ihr Vorhaben öffent­liche Fördermittel erhalten können.

Geld vom Staat gibt es aus verschiedenen Quellen. Die meisten Bundes­länder vergeben über ihre Förderbanken güns­tige Darlehen und Zuschüsse vor allem an Familien mit Kindern. Viele Kommunen locken mit verbilligten Baugrund­stücken. Für die Umstellung der Heizung auf erneuer­bare Energien gibt es mehrere tausend Euro Zuschuss vom Bundes­amt für Wirt­schaft und Ausfuhr­kontrolle.

Die KfW-Bank vergibt nicht nur güns­tige Kredite für die Sanierung, sondern auch für den Bau oder Kauf von Häusern und Wohnungen. Und alle Pflicht­versicherten in der gesetzlichen Renten­versicherung erhalten Zulagen und oft auch zusätzliche Steuer­vorteile aus der Riester-Förderung, wenn sie ihr Eigenheim mit einem zertifizierten Riester-Darlehen finanzieren.

Von staatlicher Förderung können daher fast alle Bauherren, Käufer und Wohnungs­eigentümer profitieren. Einen Über­blick über die Fördermöglich­keiten finden Sie auf unserer Themenseite Eigenheimförderung.

Nied­rige Zinsen mindestens 15 Jahre lang

Es wäre reines Glück, wenn die Hypothekenzinsen auf Dauer so nied­rig blieben wie heute. Deshalb ist es wichtig, sich die Zinsen von heute lang­fristig zu sichern.

Eine Zins­bindung von zehn Jahren ist derzeit das Minimum. Wer sich keine Anfangs­tilgung von mindestens 3 Prozent der Kreditsumme im Jahr leisten kann, sichert sich feste Zinsen am besten sogar für 15 oder 20 Jahre. Kreditnehmer zahlen dafür zwar im Schnitt 0,4 bis 0,5 Prozent mehr Zinsen im Jahr als für ein Zehn-Jahres-Darlehen, gewinnen aber gerade bei einer knapp kalkulierten Finanzierung deutlich an Sicherheit.

Zusatz­vorteil solcher Lang­läufer: Sind erst einmal zehn Jahre seit der Auszahlung vorbei, kann der Kreditnehmer jeder­zeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – zum Beispiel, um eine Gelegenheit für eine güns­tige Umschuldung zu nutzen. Auch Sondertilgungen sind dann in beliebiger Höhe möglich. Die Bank bleibt dagegen bis zum Ende der Zins­bindung an den vereinbarten Zins­satz gebunden.

Sensationell güns­tige Kombikredite mit Riester-Förderung

Für Baufinanzierer, die kein Risiko eingehen wollen, sind die Kombikredite der Bausparkassen zurzeit eine gute Alternative zum herkömm­lichen Bank­kredit. Statt sein Darlehen direkt zu tilgen, schließt der Kreditnehmer in dieser Variante einen Bauspar­vertrag ab, den er nach und nach anspart. Sobald der Vertrag zugeteilt wird, löst er das Darlehen mit der Bausparsumme – seinem Guthaben und einem zins­güns­tigen Bauspardarlehen – auf einen Schlag ab.

Unser Vergleich Zinssichere Kombikredite der Bausparkassen zeigt: Zurzeit sind vor allem Kombikredite mit staatlicher Riester-Förderung sensationell günstig – viel billiger als vergleich­bar sichere Bank­darlehen mit 20 oder 25 Jahren Zins­bindung. Das Top-Angebot im Test kam von der LBS Bayern: Für ihren Kombikredit mit 18 Jahren Lauf­zeit verlangte sie Ende Januar nur einen Effektivzins von 2,57 Prozent. Die Riester-Förderung kommt als Zusatz­vorteil noch hinzu.

Die besten Kombikredite gibt es allerdings nur für Bauherren und Wohnungs­käufer mit ausreichend Eigen­kapital. Denn die meisten Bausparkassen finanzieren damit höchs­tens 72 bis 80 Prozent des Kauf­preises.

Mit KfW-Kredit bis zu 20 000 Euro bei der Sanierung sparen

Käufer eines Altbaus, der gerade erst energetisch modernisiert wurde, sollten sich einen Förderkredit der staatlichen KfW-Bank nicht entgehen lassen. Das gilt auch für Eigentümer, die nach dem Kauf einer unsanierten Immobilie Dach und Fassade dämmen, die alten Fenster austauschen und die Heizung erneuern.

Für einzelne Energiesparmaß­nahmen vergibt die Staats­bank bis zu 50 000 Euro Kredit. Für eine aufwendige Komplett­sanierung stellt sie bis zu 75 000 Euro bereit – voraus­gesetzt, der Energiebedarf des Gebäudes liegt nach der Sanierung maximal 15 Prozent über dem für Neubauten zulässigen Höchst­wert.

Der Zins­satz für den Förderkredit beträgt derzeit nur winzige 1 Prozent im Jahr. Je nach dem erreichten Energiestan­dard nach der Sanierung erhalten die Eigentümer zusätzlich einen Tilgungs­zuschuss von 2,5 bis 17,5 Prozent der Kreditsumme.

In unserem Finanzierungs­beispiel Hauskauf mit KfW-Förderdarlehen unten spart der Haus­eigentümer allein durch das KfW-Darlehen mehr als 8 000 Euro bei seiner Finanzierung. Je nach Umfang der Sanierung ist sogar eine Ersparnis bis zu 20 000 Euro drin.

Sondertilgungen und flexible Monats­raten

Niemand weiß heute schon genau, wie sich sein Einkommen und sein Vermögen in den nächsten zehn oder zwanzig Jahren entwickeln. Deshalb sollten sich Kreditnehmer die Möglich­keit offenhalten, ihren Kredit flexibel zu tilgen.

Ein jähr­liches Sondertilgungs­recht bis zu 5 Prozent der Kreditsumme im Jahr bieten fast alle Banken, in der Regel sogar ohne Zins­aufschlag. Bei den meisten kann der Kunde auch den anfangs vereinbarten Tilgungs­satz noch nach­träglich inner­halb einer Spanne von beispiels­weise 1 bis 5 Prozent ändern (siehe Tabelle: Immobiliendarlehen, Spalte „Wechsel der Ratenhöhe“).

Bei einem 200 000-Euro-Darlehen mit einem Zins­satz von 3 Prozent kann der Kunde dann die Monats­rate mehr­fach zwischen 667 und 1 333 Euro neu fest­legen. Dadurch lässt sich die Kreditrate gut an veränderte Einkommens­verhält­nisse anpassen. Besonders wichtig ist das zum Beispiel für Selbst­ständige mit wechselnden Einkünften und für Paare, die nach der Geburt eines Kindes eine Zeit­lang weniger verdienen.

Je nach Bank geht es auch noch flexibler. Mitunter darf der Kreditnehmer bei Bedarf auch die Tilgung eine Zeit­lang aussetzen oder sich die Sondertilgungen wieder auszahlen lassen, die er vorher geleistet hat. Solche Extras sind aber nur von wenigen Banken und oft nur gegen einen Zins­aufschlag erhältlich.

Rabatt für Voll­tilgerdarlehen bringt 2 900 Euro Ersparnis

Kreditnehmer, die sich eine hohe Rate leisten können, sollten sich nicht mit den Zins­sätzen für Stan­dard­kredite mit 1 oder 2 Prozent Tilgung abspeisen lassen. Denn je schneller sie tilgen, desto güns­tiger kann sich die Bank das für die Kredit­vergabe nötige Geld am Kapitalmarkt besorgen.

Vereinbart der Kunde zum Beispiel, seinen Kredit inner­halb von zehn Jahren zu tilgen (Anfangs­tilgung rund 9 Prozent), muss die Bank für die Refinanzierung gut einen halben Prozent­punkt weniger Zinsen zahlen als für ein Darlehen mit 2 Prozent Tilgung. Diesen Vorteil geben viele Banken zumindest teil­weise an den Kunden weiter.

Ein Voll­tilgerdarlehen mit zehn Jahren Zins­bindung gibt es häufig schon ab einem Effektivzins unter 2 Prozent Tabelle: Anschlusskredit als Volltilgerdarlehen. Allein durch den Zins­rabatt spart der Kunde im Modell­fall rund 2 900 Euro bei seinem 100 000-Euro-Kredit.

Von hohen Rabatten profitieren nur Kreditnehmer, die sich fest zu der hohen Rate verpflichten. Sie sollten daher sicher sein, dass sie sich die schnelle Tilgung lang­fristig leisten können.

Neubauten: Zusatz­kosten während der Bauzeit vermeiden

Bauherren zahlen die Rechnungen an Hand­werker und Baufirmen in mehreren Etappen nach dem Baufort­schritt. Deshalb rufen sie ihren Kredit erst nach und nach ab.

Bis zur Fertigstellung ihres Hauses zahlen sie oft doppelt: Für den bereits ausgezahlten Kredit­betrag verlangt die Bank die normalen Vertrags­zinsen. Zusätzlich kassiert sie Bereit­stellungs­zinsen auf den Kredit­anteil, den der Kunde noch nicht abge­rufen hat.

Die meisten Banken berechnen dafür 0,25 Prozent Zinsen pro Monat. Bei einer ausstehenden Summe von 100 000 Euro sind das jeden Monat 250 Euro.

Je nach Bank wird die Bauzeit unterschiedlich teuer. Einige Banken räumen dem Kunden eine Karenz­zeit bis zu sechs oder sogar zwölf Monaten ein, in der noch keine Bereit­stellungs­zinsen anfallen. Die meisten verlangen die Bereit­stellungs­zinsen aber schon ab dem dritten oder vierten Monat nach der Darlehens­zusage. Bei einer längeren Bauzeit kommen dann schnell einige tausend Euro zusammen.

Bauherren sollten daher versuchen, eine möglichst lange Karenz­zeit ohne Bereit­stellungs­zinsen zu vereinbaren. Die von manchen Banken zusätzlich berechneten Teil­auszahlungs­zuschläge sollten sie möglichst gar nicht akzeptieren.

Flexible Kreditsumme vereinbaren

Die Baukosten für ein neues Haus lassen sich meist nicht exakt kalkulieren. Das führt zu einem Dilemma: Ist die Kreditsumme zu knapp bemessen, müssen die Kunden einen Zusatz­kredit aufnehmen. Den lassen sich viele Banken fürst­lich bezahlen. Vereinbaren Bauherren dagegen eine groß­zügige Kreditsumme, müssen sie eine happige Entschädigung an die Bank zahlen, wenn sie einen Teil des Kredits doch nicht brauchen.

Die Lösung: Der Bauherr vereinbart mit der Bank im Kredit­vertrag, dass sie zumindest für einen Teil­betrag auf eine Nicht­abnahme­entschädigung verzichtet. Bei vielen Banken ist das für einen Betrag bis zu 5 oder 10 Prozent des Kredits oder bis zu einer festen Summe von beispiels­weise 20 000 Euro möglich. So können Kreditnehmer ohne drohende Zusatz­kosten eine Kreditsumme vereinbaren, die Spielraum für unvor­hergesehene Kosten lässt.

Nied­rigzinsen für den Anschluss­kredit schon Jahre im Voraus sichern

Mit einem Forwarddarlehen (Eng­lisch forward = vorwärts) sichern sich Haus­eigentümer schon heute feste Zinsen für ihren Anschluss­kredit – auch wenn die Zins­bindung ihres laufenden Kredits erst in den nächsten drei oder sogar fünf Jahren endet.

Forwarddarlehen sind allerdings teurer als Immobilien­kredite, die sofort ausgezahlt werden. Je länger die Vorlauf­zeit bis zur Ablösung des alten Kredits, desto höher ist der Zins­aufschlag. Für eine Vorlauf­zeit von zwei Jahren beträgt der Aufschlag derzeit im Schnitt etwa einen halben Prozent­punkt. Jeder weitere Monat kostet 0,02 bis 0,04 Prozent­punkte zusätzlich.

Deshalb lohnt sich ein Forwarddarlehen nur, wenn die Zinsen steigen. Falls sie sinken, bleibt der Kreditnehmer auf einem relativ teuren Darlehen sitzen. Denn er muss den Kredit auch in diesem Fall zum vereinbarten Zins­satz abnehmen.

Für vorsichtige Kreditnehmer bietet sich jetzt aber eine gute Gelegenheit, ihre Finanzierung gegen Zins­risiken am Kapitalmarkt abzu­schotten. Bei den güns­tigsten Anbietern im Test können sie sich zwei Jahre im Voraus einen Anschluss­kredit zum Effektivzins von deutlich unter 3 Prozent sichern. Spitzenreiter im Test ist die Volks­bank Düssel­dorf Neuss mit einem Effektivzins von nur 2,54 Prozent Tabelle: Forwarddarlehen für die Anschlussfinanzierung.

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