Eigenheim­finanzierung Test

Mit wenig Aufwand viele tausend Euro sparen? Bei der Finanzierung der eigenen vier Wände ist das fast immer drin, egal ob es um einen Bau- oder Anschluss­kredit oder um ein Sanierungs­darlehen geht. Das zeigt eindrucks­voll der aktuelle Finanztest-Vergleich, für den die Experten der Stiftung Warentest Angebote von 113 Banken, Vermitt­lern, Versicherern und Bausparkassen einge­holt haben.

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TestEigenheim­finanzierungFinanztest 04/2014
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Große Zins­unterschiede zwischen güns­tigen und teueren Anbietern

Für sechs typische Finanzierungen haben die Finanztest-Experten die Konditionen von mehr als hundert Banken, Kredit­vermitt­lern, Bausparkassen und Versicherern ermittelt. Die güns­tigsten Banken verlangen je nach Modell­fall 7 800 bis 52 800 Euro weniger Zinsen als die teuersten im Test.
Mehrere Kredit­angebote einzuholen und zu vergleichen, kostet einige Stunden Aufwand. Doch im Verhältnis zur möglichen Zins­ersparnis ist das kaum der Rede wert. Viel Geld sparen Bauherren und Wohnungs­käufer auch durch einen geschickten Aufbau ihrer Finanzierung. Finanztest hat die besten Finanzierungs­tipps zusammen­gestellt.

Eigen­kapital spart hohe Zins­aufschläge

Manchmal reichen schon ein paar tausend Euro mehr Eigen­kapital, um bessere Konditionen zu bekommen und mehr als 10 000 Euro Zinsen zu sparen. Viele Banken haben ihre Kreditbedingungen im Zuge der Finanz­krise verschärft. Kunden, die mehr als 80 Prozent des Kauf­preises auf Pump finanzieren, müssen deshalb mit satten Zins­aufschlägen rechnen. Benötigen sie mehr als 90 Prozent, wird es richtig teuer. Ihr Zins­satz liegt dann oft einen vollen Prozent­punkt über dem Topzins der Bank für Kredite mit geringem Risiko. Kreditnehmer sollten deshalb ihre Konten bis auf eine Sicher­heits­reserve abräumen, um den Kredit­anteil am Immobilien­wert möglichst nied­rig zu halten. Als Eigen­kapital können sie zum Beispiel auch ihr Guthaben bei einem Riester-Vertrag verwenden.

Billiges Geld vom Staat

Bevor sie Kredite bei Banken aufnehmen, sollten sich Bauherren und Wohnungs­käufer erkundigen, ob sie für ihr Vorhaben öffent­liche Fördermittel erhalten können. Meist ist das der Fall. Geld vom Staat gibt es aus verschiedenen Quellen. Die meisten Bundes­länder vergeben über ihre Förderbanken güns­tige Darlehen und Zuschüsse vor allem an Familien mit Kindern. Viele Kommunen locken mit verbilligten Baugrund­stücken. Die staatliche KfW-Bank vergibt nicht nur güns­tige Kredite für die Sanierung, sondern auch für den Bau oder Kauf von Häusern und Wohnungen. Und alle Pflichtver­sicherten in der gesetzlichen Renten­­­ver­sicherung erhalten Zulagen und oft auch zusätzliche Steuer­vorteile aus der Riester-Förderung, wenn sie ihr Eigenheim mit einem zertifizierten Riester-Darlehen finanzieren.

Nied­rige Zinsen lange sichern

Die nied­rigen Zinsen von heute sollten sich Kreditnehmer jetzt lang­fristig sichern. Eine Zins­bindung von zehn Jahren ist derzeit das Minimum. Wer sich keine Anfangs­tilgung von mindestens 3 Prozent der Kreditsumme im Jahr leisten kann, sichert sich den Fest­zins am besten sogar für 15 oder 20 Jahre.

Kombikredite sensationell günstig

Für Baufinanzierer, die kein Risiko eingehen wollen, sind die Kombikredite der Bausparkassen zurzeit eine gute Alternative zum herkömm­lichen Bank­kredit. In dieser Variante schließt der Kreditnehmer einen Bauspar­vertrag ab, den die Bausparkasse bis zur Zuteilung mit einem tilgungs­freien Darlehen vorfinanziert. Zurzeit sind vor allem Kombikredite mit staatlicher Riester-Förderung sensationell günstig – viel billiger als vergleich­bar sichere Bank­darlehen mit 20 oder 25 Jahren Zins­bindung. Der Top-Anbieter im Test verlangte für seinen Kombikredit mit 18 Jahren Lauf­zeit nur einen Effektivzins von 2,57 Prozent. Die Riester-Förderung kommt als Zusatz­vorteil noch hinzu.

Kredit flexibel zurück­zahlen

Kreditnehmer sollten sich die Möglich­keit offen halten, ihren Kredit flexibel zu tilgen. Ein jähr­liches Sondertilgungs­recht bis zu 5 Prozent der Kreditsumme im Jahr bieten fast alle Banken, in der Regel sogar ohne Zins­aufschlag. Bei den meisten kann der Kunde auch den anfangs vereinbarten Tilgungs­satz noch nach­träglich inner­halb einer Spanne von beispiels­weise 1 bis 5 Prozent ändern. Dadurch lässt sich die Kreditrate gut an veränderte Einkommens­verhält­nisse anpassen.

Rabatte für Voll­tilgerdarlehen nutzen

Kreditnehmer, die sich eine hohe Rate leisten können, sollten sich nicht mit den Zins­sätzen für Stan­dard­kredite mit 1 oder 2 Prozent Tilgung abspeisen lassen. Denn je schneller sie tilgen, desto güns­tiger kann sich die Bank das für den Kredit nötige Geld am Kapitalmarkt besorgen. Diesen Vorteil geben einige Banken zumindest teil­weise an den Kunden weiter. Einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung, den der Kunde in dieser Zeit voll­ständig tilgt, gab es im Test schon ab einem Effektivzins von unter 2 Prozent. Allein durch den Zins­rabatt für die hohe Tilgung spart der Kunde bei einem Kredit von 100 000 Euro rund 2 900 Euro.

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