Die optimale Finanzierung: ABC für Eigenheimer

Eigenheimfinanzierung Test

Nur wer sich auskennt, bekommt den passenden Kredit zu günstigen Zinsen. Wir erläutern wichtige Begriffe und geben Tipps.

Anschlussfinanzierung

Bei den meisten Krediten ist der Zinssatz nicht für die gesamte Zeit der Rückzahlung festgeschrieben. Zum Ablauf der Zinsbindung benötigt der Kreditnehmer deshalb einen Anschlusskredit über die Restschuld. Die Konditionen muss er mit der alten Bank neu aushandeln. Oder er wechselt zu einer günstigeren Bank und zahlt den Kredit bei der alten Bank zum Ende der Zinsbindung zurück.

Tipp: Holen Sie sich spätestens acht Wochen vor dem Ende der Zinsbindung neue Kreditangebote ein. Wenn die Zinsbindung Ihres Darlehens erst in ein paar Jahren endet, können Sie sich mit einem Forwarddarlehen schon heute niedrige Zinsen für den Anschlusskredit sichern. Forwardangebote sind bei vielen Banken derzeit kaum teurer als Kredite, die sofort ausgezahlt werden.

Bauspar-Kombikredite

Bausparkassen bieten für die Immobilienfinanzierung oft Kombikredite, die aus einem neuen Bausparvertrag und einem tilgungsfreien Darlehen bestehen. Mit dem Darlehen finanziert die Bausparkasse den Bausparvertrag bis zur Zuteilung vor. Unser Test hat erneut gezeigt: Solche Kombikredite sind meist teurer und weniger flexibel als ein gewöhnlicher Bankkredit (siehe Steueränderungen 2008).

Tipp: Fallen Sie nicht auf die irreführenden Zinsangaben vieler Bausparkassen herein. Lassen Sie sich bei Bausparfinanzierungen immer den Gesamteffektivzins der Finanzierung einschließlich der Sparbeiträge für den Bausparvertrag nennen.

Beleihungsauslauf

Banken machen ihre Zinssätze vom „Beleihungsauslauf“ abhängig, dem Verhältnis der Kreditsumme zum Wert der Immobilie. Je höher der Kreditanteil, desto höher ist das Risiko für die Bank und desto höher der Zinssatz.

Die meisten Banken berechnen den Beleihungsauslauf nicht auf Basis des Kaufpreises, sondern beziehen sich auf den Beleihungswert, der oft 10 Prozent niedriger liegt. Der Zinssatz für eine „Beleihung bis zu 80 Prozent“ gilt dann nur für einen Kredit bis zu 72 Prozent des Kaufpreises oder der Baukosten.

Tipp: Setzen Sie so viel Eigenkapital ein wie möglich. Behalten Sie aber eine Reserve von drei bis sechs Monatsgehältern.

Bereitstellungszinsen

Wenn der Kunde den Kredit nicht sofort abruft, sondern in Etappen je nach Baufortschritt, verlangen Banken Bereitstellungszinsen. Sie kassieren monatlich meist 0,25 Prozent auf die noch nicht ausgezahlte Kreditsumme.

Banken berechnen die Zinsen oft schon ab dem dritten Monat nach der Darlehenszusage. Bei langer Bauzeit fallen leicht einige Tausend Euro an.

Tipp: Versuchen Sie eine lange Karenzzeit auszuhandeln. Viele Banken verlangen Bereitstellungszinsen erst ein Jahr nach der Kreditzusage (siehe Tabelle „Die Kreditangebote im Überblick: Bedingungen und Extras“).

Effektivzins

Banken müssen im Angebot und im Kreditvertrag den effektiven Jahreszins nennen. Er enthält neben dem Nominalzins die wichtigsten Kreditkosten. Zu diesen Kosten zählen zum Beispiel Bearbeitungsgebühren, Vermittlungsprovisionen und die Zins- und Tilgungsverrechnung auf dem Kreditkonto.

Bereitstellungszinsen und Schätzkosten müssen Banken aber nicht berücksichtigen. Bei Kombikrediten der Bausparkassen fehlen außerdem die Bausparbeiträge.

Tipp: Vergleichen Sie Kreditangebote über den Effektivzins. Lassen Sie von der Bank alle Nebenkosten mit einrechnen.

Finanzierungsplan

Ein Finanzierungsplan zeigt, wie sich die monatliche Belastung und die Restschuld langfristig entwickeln.

Tipp: Lassen Sie sich den Finanzierungsplan von der Bank bis zur vollen Entschuldung aufstellen. Für die Zeit nach der Zinsbindung sollte die Bank mit einer Zinserhöhung auf 7 oder 8 Prozent rechnen. So können Sie das Zinserhöhungsrisiko einschätzen. Die Monatsrate aus der Finanzierung sollte auf keinen Fall mehr als 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens betragen. Vergessen Sie nicht die laufenden Bewirtschaftungskosten für das Haus.

Nichtabnahmeentschädigung

Nimmt der Kreditnehmer das vertraglich vereinbarte Darlehen nicht oder nicht vollständig ab, sind Banken berechtigt, eine Nichtabnahmeentschädigung zu verlangen. Sie richtet sich nach dem entgangenen Gewinn der Bank und hängt auch davon ab, wie sich die Zinsen am Kapitalmarkt seit Vertragsabschluss entwickelt haben.

Tipp: Bei Bauvorhaben lassen sich die Kosten oft nicht exakt im Voraus berechnen. Kalkulieren Sie den Kredit eher großzügig und vereinbaren Sie mit der Bank, dass Sie für eine nicht benötigte Teilsumme keine Entschädigung zahlen müssen.

Schätzkosten

Nach einem Urteil des Landgerichts Stuttgart dürfen Banken keine Gebühren dafür verlangen, dass sie den Wert der zu finanzierenden Immobilie ermitteln (Az. 20 O 9/07). Doch noch immer kassieren einige Banken dafür bis zu 0,5 Prozent der Darlehenssumme (siehe Tabelle „Die Kreditangebote im Überblick: Bedingungen und Extras“).

Tipp: Versuchen Sie, Schätzkosten wegzuverhandeln. Fordern Sie gezahlte Gebühren zurück. Einen Musterbrief finden Sie unter
www.vz-nrw.de/wertgutachten.

Sondertilgung

Sondertilgungen sind Zahlungen des Kreditnehmers, die über die festvereinbarte Tilgung hinausgehen. Sie sind während der Zinsbindung nur möglich, wenn dies im Kreditvertrag vereinbart ist.

Tipp: Ein Sondertilgungsrecht bis zu 5 Prozent der Kreditsumme im Jahr ist bei den meisten Banken Standard. Selbst für jährliche Sondertilgungen bis zu 10 Prozent fällt oft kein Zinsaufschlag an. Nutzen Sie solche Angebote, um bei der Tilgung Ihres Baukredits flexibel zu bleiben.

Tilgungssatz

Von der Höhe des Tilgungssatzes hängen die Ratenhöhe, die Restschuld am Ende der Zinsbindung und die Kreditlaufzeit ab. Eine Tilgung von nur 1 Prozent führt anfangs zu bequemen Raten, aber einem extrem langsamen Schuldenabbau und einer Laufzeit bis über 35 Jahre. Mit 3 Prozent Tilgung sind Kreditnehmer ihre Schulden schon nach rund 20 Jahren los.

Tipp: Nutzen Sie die derzeit niedrigen Zinsen möglichst zu einer höheren Tilgung. Sie müssen sich aber nicht für die gesamte Zinsbindung festlegen: Viele Banken bieten Kredite, bei denen Sie den Tilgungssatz und damit die Ratenhöhe ändern können (siehe Tabelle „Die Kreditangebote im Überblick: Bedingungen und Extras“).

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn ein Kreditnehmer sein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlt, verlangen Banken eine Entschädigung. Hat der Kunde ein Kündigungsrecht, weil er zum Beispiel seine Immobilie verkaufen will, darf die Bank nur den Ausgleich des Schadens verlangen, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. In anderen Fällen kann sie mehr verlangen oder die vorzeitige Rückzahlung ablehnen.

Tipp: Einige Banken bieten Festzinskredite, die Sie ohne Begründung jederzeit kündigen können (siehe Tabelle „Die Kreditangebote im Überblick: Bedingungen und Extras“, Spalte „Kündbare Darlehen“). So viel Flexibilität kostet aber einen relativ hohen Aufschlag von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten.

Zinsbindung

Die Zinsbindung gibt an, wie lange der Zinssatz unverändert bleibt. Nur für die Dauer der Zinsbindung lässt sich die monatliche Belastung sicher kalkulieren.

Tipp: Besonders attraktiv sind Kredite mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung. Sie kosten derzeit nur wenig mehr als Kredite mit 10 Jahren Zinsbindung, bieten aber deutlich höhere Sicherheit. Zehn Jahre nach der Auszahlung sind solche Langläufer zudem sehr flexibel: Dann können Sie den Kredit jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen oder beliebig hohe Sondertilgungen leisten.

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