Eigenheimfinanzierung Test

Günstige Immobilienkredite gibt es nicht nur von Direktbanken und Vermittlern im Internet. Unser Test zeigt: Top-Angebote haben auch Genossenschaftsbanken vor Ort.

Bauherren, Wohnungskäufer und auch Hauseigentümer gehören zu den Gewinnern der Finanzkrise. Wenn sie jetzt einen Kredit aufnehmen, profitieren sie vom Zinsrutsch auf den Kapitalmärkten.

Weil die amerikanische Notenbank die Leitzinsen gesenkt hat und Anleger in sichere Zinsanlagen flüchteten, sind die Zinsen für Hypothekendarlehen seit Jahresbeginn um fast einen halben Prozentpunkt gesunken. Ein 150 000-Euro-Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung wurde fast über Nacht um rund 15 000 Euro billiger.

Zinsunterschied bis zu 42 000 Euro

Die weitere Zinsentwicklung können Kreditnehmer weder beeinflussen noch vorhersehen. Doch zu einem guten Teil haben sie es selbst in der Hand, wie teuer ihre Finanzierung wird. Mit dem passenden Konzept und einem Vergleich verschiedener Kreditangebote können sie leicht eine fünfstellige Summe sparen.

Finanztest hat für acht typische Modellfälle Angebote von 89 Kreditinstituten und Vermittlungsgesellschaften ermittelt.

Ob Neubaufinanzierung, Kauf eines sanierungsbedürftigen Altbaus oder Anschlusskredit: In allen Modellfällen gibt es enorme Zinsunterschiede bis über einen Prozentpunkt. Beim günstigsten Anbieter zahlt der Kunde je nach Modellfall zwischen 8 700 und 41 800 Euro weniger Zinsen als bei der teuersten Bank.

Vermittler am günstigsten

Die niedrigsten Zinsen und das vielfältigste Kreditangebot haben in den meisten Fällen Vermittlungsgesellschaften, die Kredite überwiegend im Direktvertrieb via Internet, Telefon und Post vergeben.

Ihr entscheidender Pluspunkt: Sie greifen über Onlineplattformen auf Zinssätze und Kreditbedingungen von Dutzenden Banken und Versicherern zu. So können sie für fast jeden Kundenwunsch passende Kreditangebote herausfiltern und die günstigste Bank auswählen.

Die große Auswahl zahlt sich aus. Denn welche Bank die niedrigsten Zinsen hat, hängt von der Finanzierungsvariante ab und kann sich von Tag zu Tag ändern.

Günstige Vermittler wie Enderlein & Co., Hypothekendiscount und Interhyp erreichten ihre Spitzenplätze in den Modellfällen mit mindestens vier verschiedenen Instituten. Je nach Finanzierung kam fast immer eine andere Bank zum Zug.

Hinter den Angeboten verschiedener Vermittler für denselben Modellfall steckt oft dieselbe Bank. So kamen alle Top-Angebote der Vermittler im Modellfall 2 (Hauskauf mit Förderkredit der KfW) von der DSL Bank. Die Postbank-Tochter verkauft ihre Kredite nicht selbst, sondern ausschließlich über Vermittler und andere Banken.

Im Modellfall 8 für eine Vollfinanzierung belegten Vermittler die Spitzenplätze mit Krediten der Baden-Württembergischen Bank. Die günstigsten Forwarddarlehen für die Anschlussfinanzierung (Modellfall 6) stammten von der Westdeutschen Immobilienbank.

Zu den Vermittlern gehört auch die Citibank. Sie vergibt schon seit Jahren keine eigenen Kredite mehr, sondern reicht günstige Darlehen anderer Banken an ihre Kunden weiter. Zusammen mit dem Vermittler Freie Hypo war sie wie schon im Test des vergangenen Jahres günstigster Anbieter in der Gruppe der Anbieter mit bundesweitem Filialnetz.

Volksbanken holen auf

Lange sahen die klassischen Filialbanken tatenlos zu, wie ihnen die Vermittler Jahr für Jahr Marktanteile wegschnappten. Inzwischen haben viele von ihnen reagiert – mit einem größeren Kreditangebot und besseren Zinssätzen.

Kredite mit hohen Sondertilgungsrechten, flexiblen Raten oder einer Zinsbindung von 20 Jahren sind jetzt auch bei vielen Sparkassen und Genossenschaftsbanken problemlos erhältlich.

Und der Zinsvorteil der Direktbanken und Internetvermittler schmilzt. In unseren Modellfällen waren ihre Zinssätze im Schnitt nur noch um 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte niedriger als bei den Filialbanken. In der Vergangenheit lag der Zinsvorteil oft bei einem halben Prozentpunkt.

Top-Konditionen für Immobilienkredite gibt es immer häufiger vor Ort, vor allem von Volksbanken, Sparda- und PSD-Banken. In unserem Test kam das beste Angebot sogar in sieben der acht Modellfälle von einer Regionalbank. Besonders häufig vorne dabei waren die Volksbanken Düsseldorf Neuss und Stormarn.

Jede Bank kalkuliert anders

Erst das Finanzierungskonzept, dann die Suche nach dem günstigsten Kreditgeber. An diese Reihenfolge sollten sich Bauherren und Wohnungskäufer strikt halten.

Gleiche Konditionen für alle gelten bei Immobiliendarlehen längst nicht mehr. Je nach Finanzierungswunsch zahlen Kreditnehmer unterschiedlich hohe Zinsen. Und jede Bank kalkuliert anders.

Viele Institute staffeln ihre Zinssätze nach der Darlehenshöhe. Ab einer Kreditsumme von 150 000 Euro gibt es oft einen Zinsrabatt, unter 50 000 Euro zahlt der Kunde meist einen kräftigen Aufschlag.

Die Möglichkeit zu jährlichen Sondertilgungen bis zu 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme gehört bei vielen Banken zum Standard. Andere verlangen dafür einen Zinsaufschlag bis zu 0,2 Prozentpunkten.

Bauherren, die ihren Kredit nach und und nach in Teilbeträgen abrufen, zahlen bei einigen Banken schon ab dem dritten Monat nach der Darlehenszusage Bereitstellungszinsen. Bei langer Bauzeit kommen einige Tausend Euro Extrazinsen zusammen. Es gibt aber auch viele Banken, die das Darlehen ein ganzes Jahr lang kostenlos bereithalten.

Die Banken vermitteln selbst die Förderkredite der staatlichen KfW Bank nicht mehr zu Einheitskonditionen. Diese Darlehen vergibt die KfW für den Bau oder Kauf eines Eigenheims und für Modernisierungen (siehe „Geld vom Staat“). Bauherren und Wohnungskäufer können bis zu 30 Prozent der Anschaffungskosten mit der KfW finanzieren.

Über die DSL-Bank bekommen sie das ohnehin schon günstige Darlehen mit einem zusätzlichen Zinsrabatt von 0,25 Prozentpunkten. Die ING-Diba verbilligt das Förderdarlehen sogar um 0,5 Prozentpunkte. Dadurch wird auch die Gesamtfinanzierung deutlich billiger.

Mal Top, mal Flop

Kunden müssen Banken und Vermittlern die Eckdaten ihrer Finanzierung möglichst genau vorgeben, um vergleichbare Angebote zu erhalten. Nur so bekommen sie maßgeschneiderte Angebote, die unterschiedliche Zinsaufschläge und Rabatte der Banken berücksichtigen.

Je nach Kredit kann sich eine Bank mal als Top, mal als Flop erweisen. So glänzte die Sparda-Bank Baden-Württemberg in unserem Test mit dem besten Angebot für einen Anschlusskredit mit zehn Jahren Zinsbindung (Modellfall 5). Für die Altbaufinanzierung mit 20 Jahren Zinsbindung (Modellfall 3) legte sie dagegen das teuerste Angebot vor: Ihr Kredit kostete rund 20 000 Euro mehr Zinsen als bei den billigsten Banken.

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