Eigenheimfinanzierung Test

Bauherren, Wohnungskäufer und Hauseigentümer profitieren jetzt von Superzinsen und flexiblen Krediten. Doch mehr denn je müssen sie vergleichen. Zwischen günstigen und teuren Angeboten liegen Welten.

Selbst die Finanzkrise hat ihre guten Seiten: Wer jetzt eine Immobilie kauft oder einen Anschlusskredit für seine Baufinanzierung benötigt, bekommt ein Darlehen zum Schnäppchenpreis.

Als Folge der Krise sind die Hypothekenzinsen um fast einen vollen Prozentpunkt gesunken. Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung gibt es vereinzelt schon ab einem Effektivzins unter 4 Prozent. Das war zuletzt vor gut drei Jahren der Fall. Sogar für ein Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung verlangen Banken deutlich weniger als 5 Prozent Zinsen.

Während Unternehmen über verschärfte Kreditbedingungen klagen, kann von einer Kreditklemme für Bauherren und Wohnungskäufer keine Rede sein. Im Gegenteil: Sie können aus einem zunehmend flexibleren Kreditangebot wählen. Seit November gehören dazu auch die staatlich geförderten Riester-Darlehen. Vorsichtiger sind Banken nur bei Kreditnehmern mit geringem oder gar keinem Eigenkapital.

Zinsunterschiede bis zu 87 400 Euro

Finanztest hat das Angebot von 89 Banken, Bausparkassen, Versicherern und Vermittlungsgesellschaften untersucht (siehe „Tabelle: Kreditangebote im Überblick“). Außerdem haben wir die günstigsten Kredite für sechs Modellfälle ermittelt – vom Neubaukredit bis zum Anschlusskredit für eine bestehende Finanzierung (siehe Tabellen Modellfälle).

Noch nie hat sich ein Vergleich von Kreditangeboten so ausgezahlt wie heute. Denn die Zinsunterschiede zwischen günstigen und teuren Anbietern sind in den letzten Monaten enorm gestiegen.

Die Sparda-Bank Baden-Württemberg bot Mitte Januar einen Neubaukredit in Höhe von 200 000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung zum Effektivzins von 3,92 Prozent an (Tabelle Modellfall 1: Neubaufinanzierung). Die Münchener Hypothekenbank verlangte für das gleiche Darlehen 5,91 Prozent. Bei gleicher Rate summiert sich der Zinsunterschied bis zum Ende der Zinsbindung auf über 38 000 Euro.

Noch größer sind die Unterschiede für Wohnungskäufer, die ihr Haus voll auf Pump finanzieren. Im Modellfall 4 (Finanzieren ohne Eigenkapital) verlangt die teuerste Bank für den 160 000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung 87 400 Euro mehr Zinsen als der Topanbieter, die Sparkasse Dortmund.

Regionalbanken vorn

Überraschendes Ergebnis unserer Untersuchung: Die Spitzenzinsen kommen derzeit nicht von Direktbanken und Vermittlern, sondern überwiegend von regionalen Genossenschaftsbanken und Sparkassen.

Die Vermittler, die Darlehen überwiegend im Direktvertrieb per Internet, Post oder Telefon anbieten, sind nach wie vor günstig. Doch die wahren Discounter in unserem Test haben ihre Filialen vor Ort: zum Beispiel Sparda-Banken, die Volksbanken Düsseldorf Neuss und Münster, Sparkasse Dortmund und LBS Ost. Auch Anbieter mit bundesweitem Filialnetz wie BBBank, Commerzbank oder Debeka sind mitunter günstiger als die Internetkonkurrenz.

Riester-Darlehen im Schnitt teurer

In unseren Modellfällen für Bauherren und Wohnungskäufer haben wir auch die Konditionen für die neuen Riester-Darlehen ermittelt. Für die Tilgung dieser Darlehen erhalten Hauseigentümer Zulagen und Steuervorteile wie für einen normalen Riester-Sparvertrag. Bis zum Rentenbeginn summiert sich die Förderung zu enormen Beträgen – für manche bis über 50 000 Euro (siehe Test Wohn-Riester).

Riester-Darlehen sind für Eigenheimfinanzierer daher erste Wahl. Noch bieten allerdings nur sehr wenige Institute Riester-Darlehen an. Selbst Vermittler, die mit bis zu 70 Banken und Versicherern zusammenarbeiten, haben derzeit allenfalls ein oder zwei Riester-Angebote parat.

Riester-Darlehen sind deshalb im Schnitt etwas teurer als ungeförderte Darlehen. Die Spitzenzinssätze für „normale“ Darlehen liegen mitunter sogar mehr als einen halben Prozentpunkt unter den Bestzinsen für Riester-Darlehen. Dann kann die höhere Zinslast für den Kredit die Förderung übersteigen.

Flexibles Kreditangebot

Die Weigerung vieler Banken, ihren Kunden Riester-Darlehen anzubieten, ist ärgerlich. Doch insgesamt ist die Vielfalt an Darlehen heute so groß wie nie. Kreditnehmer können problemlos feste Zinsen mit einer flexiblen Kreditrückzahlung kombinieren. Das Recht auf Sondertilgungen gehört inzwischen zum Standard. Die meisten Banken lassen ohne Aufpreis auch einen Wechsel der Rate während der Zinsbindung zu.

Bauherren bekommen Kredite, für die sie während der Bauzeit keine Bereitstellungszinsen zahlen. Risikoscheue können sich feste Zinsen für eine Kreditlaufzeit von 20 bis 30 Jahren sichern.

Die Wahl des Geldgebers wird dadurch aber nicht leichter. Die günstigste Bank für alle Fälle gibt es nicht. Auch in unseren Modellen liegen je nach Finanzierungswunsch verschiedene Institute an der Spitze.

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