Anschlusskredit: Der richtige Anschluss

Eigenheimfinanzierung Test

Mit einem Wechsel der Bank sparen Hauseigentümer oft viele Tausend Euro. Wer sicher- gehen will, kann sich niedrige Anschlusszinsen schon Jahre im Voraus sichern.

Wenn es um die Verlängerung eines Darlehens geht, setzen Banken auf die Trägheit ihrer Kunden. Ein paar Wochen vor Ende der Zinsbindung schicken sie ihnen ein neues Angebot. Der Kunde soll dann zum Beispiel eine von drei Varianten ankreuzen, unterschreiben und die Erklärung innerhalb einer Woche zurücksenden.

Wer solche Offerten ohne sorgfältige Prüfung annimmt, zahlt in der Regel kräftig drauf. Das erste Verlängerungsangebot ist meist teuer. Mitunter verlangen Banken von ihren Altkunden sogar deutlich höhere Zinsen als im Neugeschäft.

Damit sollten sich Kreditkunden nicht abspeisen lassen. Anschlussfinanzierer sind bei anderen Banken gern gesehene Kunden. Sie haben ihre Kreditwürdigkeit über viele Jahre bewiesen und einen Teil der Kreditsumme bereits zurückgezahlt. Das Risiko ist für Banken daher kleiner als bei einer neuen Finanzierung. Außerdem ist der Bearbeitungsaufwand gering. Kein Wunder, dass viele Banken und Vermittler versuchen, solche Kunden gezielt von anderen Instituten abzuwerben.

Gut informierte Kreditnehmer haben deshalb beste Chancen, mit ihrer Bank einen günstigeren Zins auszuhandeln – oder durch einen Wechsel zu einer anderen Bank Tausende von Euro zu sparen.

Wechselkosten nicht überschätzen

Spätestens drei Monate vor dem Auslaufen der Zinsbindung sollten Hauseigentümer ihre Bank um ein Verlängerungsangebot bitten und sich Kreditangebote anderer Institute einholen.

Am besten geben sie die Eckdaten für den neuen Finanzierungsabschnitt fest vor. Wichtig sind vor allem die neue Zinsbindung, die Rate und die Höhe der gewünschten Sondertilgungsrechte. Halten sich die Banken an die Vorgaben, ist das Angebot mit dem niedrigsten Effektivzins zugleich das günstigste.

Zuerst sollten Kreditnehmer versuchen, den Zinssatz der alten Bank auf den Zinssatz des besten Konkurrenzangebots zu drücken. Das ist die günstigte und zugleich bequemste Variante. Gelingt dies nicht, sollten sie sich nicht scheuen, die Bank zu wechseln. Der Umstieg lohnt sich bereits ab einem Zinsvorteil von nur einem oder zwei Zehntel Prozentpunkten.

Ein Wechsel ist längst nicht so aufwendig, wie es manche Banken ihren Kunden weismachen wollen. Die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank kostet in der Regel nicht mehr als 0,3 Prozent der Restschuld. Diese Kosten werden mitunter sogar von der neuen Bank erstattet. Sie kümmert sich auch um die Abwicklung des Wechsels mit der alten Bank. Neue Gebühren für die Wertermittlung der Immobilie fallen in der Regel nicht an. Solche Schätzkosten wären ohnehin meist unzulässig (siehe Unrechtmäßige Bankgebühren).

Zinsen sichern mit Forwarddarlehen

Hauseigentümer müssen nicht bis kurz vor Ende der Zinsbindung warten. Sie können die Konditionen für ihren Anschlusskredit bereits bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung festschreiben. Solche Forwarddarlehen bieten fast alle Banken an.

Mit einem Forwarddarlehen können sich Hauseigentümer jetzt niedrige Zinsen sichern, auch wenn sie ihren Anschlusskredit erst in zwei oder drei Jahren benötigen.

Ein Forwarddarlehen hat aber auch Nachteile. Der Kreditnehmer muss das Darlehen zum vereinbarten Zinssatz abnehmen, auch wenn die Zinsen sinken. Dann bleibt er auf einem teuren Kredit sitzen. Außerdem ist ein Forwarddarlehen meist teurer als ein Darlehen, das sofort ausgezahlt wird. Je länger die Restlaufzeit des alten Kredits, desto höher ist der Forwardzuschlag.

Die Forwardaufschläge der Banken sind derzeit allerdings gering. Pro Jahr Vorlaufzeit bis zur Auszahlung des Darlehens zahlen Kreditnehmer im Schnitt nur 0,1 Prozent mehr Zinsen als für ein sofort beginnendes Darlehen. Im Modellfall 6 (siehe Tabelle), in dem der Kreditnehmer seinen Anschlusskredit erst in drei Jahren benötigt, beträgt der Aufschlag im Durchschnitt nur 0,3 Prozentpunkte. Schon bei einem geringen Zinsanstieg in der Zukunft würde sich das Forwarddarlehen lohnen.

Zinsaufschläge von 0 bis 1,26 Prozent

Hinter dem Durchschnitt verbergen sich allerdings gewaltige Unterschiede. Die DKB und einige Regionalinstitute wie die PSD Koblenz und die Sparkasse Dortmund boten ihre Forwarddarlehen Mitte Januar ohne Zinsaufschlag an. Die Victoria Versicherung, deren Kredite viele Vermittler anbieten, begnügte sich mit einem Zuschlag von 0,07 Prozentpunkten.

Die Deutsche Bank berechnete für das gleiche Forwarddarlehen dagegen einen Zuschlag von 1,01 Prozent. Die Kreissparkasse Köln schlug sogar 1,26 Prozentpunkte auf den Zins für ein herkömmliches Darlehen drauf. Die Folge: Die Kreissparkasse, die bei der normalen Anschlussfinanzierung im Modellfall 5 zu den günstigeren Instituten gehörte, machte beim Forwarddarlehen das teuerste Angebot im Test.

Sondertilgungsrecht nutzen

Ob normaler Anschlusskredit oder Forwarddarlehen: Bevor sie einen neuen Vertrag unterschreiben, sollten Kreditnehmer prüfen, ob sie einen Teil des Darlehens zum Ende der Zinsbindung ablösen können – etwa aus einer Festgeldanlage oder einer fälligen Kapitallebensversicherung. Denn das Ende der Zinsbindung ist in der Regel die einzige Möglichkeit, eine beliebig hohe Sondertilgung zu leisten.

Den Anschlusskredit brauchen sie dann nur in Höhe der Restschuld abzüglich der Teiltilgung aufzunehmen. Sie sollten allerdings sicher sein, dass ihnen das Geld für die Sondertilgung pünktlich zur Verfügung steht.

Das Ende der Zinsbindung sollten Kreditnehmer auch dazu nutzen, die Möglichkeit einer flexiblen Rückzahlung mit ihrer Bank zu vereinbaren. Die meisten Altverträge enthalten keine Sondertilgungsrechte. Das Recht, während der Zinsbindung die Rate zu ändern, gab es vor zehn Jahren noch gar nicht. Heute verlangen die meisten Kreditinstitute dafür nicht einmal einen Zinsaufschlag.

Solche Freiheiten müssen Kreditnehmer extra vereinbaren. Nehmen sie einfach das Verlängerungsangebot ihrer Bank an, bleibt es bei der starren Tilgung.

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