Neufinanzierung: Der beste Start

Eigenheimfinanzierung Test

Der Zinssatz für einen Immobilienkredit hängt vom Eigenkapital und vom Finanzierungswunsch ab. Und jede Bank kalkuliert ihre Konditionen nach eigenen Regeln.

Die Finanzierung der eigenen vier Wände ist so günstig wie selten zuvor. Und durch ihr flexibles Kreditangebot haben Banken für fast jeden Kundenwunsch die passende Finanzierung.

Zunehmend flexibel sind allerdings auch die Zinssätze, die Bauherren und Wohnungskäufer für ihren Kredit zahlen müssen. Sie sehen oft ganz anders aus als die Topzinssätze, mit denen Banken werben. Die besten Zinsen gelten nur für einen Kredit bis zu maximal 60 Prozent des Immobilienwertes. Um ihn zu bekommen, müsste der Kreditnehmer mindestens 40 Prozent des Kaufpreises und zusätzlich die Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren aus eigenen Mitteln aufbringen.

So viel Eigenkapital haben die wenigsten Baufinanzierer. Die meisten müssen daher mit mehr oder weniger hohen Aufschlägen auf den Topzins rechnen. Je höher der Kreditanteil am Kaufpreis oder den Baukosten, desto teurer der Kredit.

Je nach Bank kann sich der Kredit noch zusätzlich verteuern, wenn der Kunde beispielsweise die Möglichkeit zu flexiblen Sondertilgungen möchte oder die neue Riester-Förderung nutzen will.

Auf der anderen Seite kann ein Kredit auch billiger werden, wenn der Kunde etwa eine hohe Tilgung vereinbart oder das Bankdarlehen mit einem Förderkredit der KfW-Bank kombiniert.

Eine Finanzierung nach Maß gibt es nur zu maßgeschneiderten Zinsen. Jede Bank rechnet mit anderen Auf- und Abschlägen.

Neubaufinanzierung

Eine Hilfe für Baufinanzierer bieten unsere Modellfälle. Sie zeigen, wie sich unterschiedliche Rahmenbedingungen auswirken. So zum Beispiel im Modellfall 1 einer Neubaufinanzierung (siehe Tabelle). Bauherren rufen ihr Darlehen nicht sofort auf einen Schlag ab, sondern Zug um Zug nach Baufortschritt.

Das kann den Kredit erheblich verteuern. Denn bis zur Auszahlung der vollen Kreditsumme verlangen Banken monatliche Bereitstellungszinsen von meist 0,25 Prozent auf den noch nicht ausgezahlten Kreditbetrag – zusätzlich zu den Zinsen auf die schon ausgezahlte Summe.

Wie teuer die Bauzeit wird, hängt von der Bank ab. Viele räumen dem Kunden eine Karenzzeit von einem Jahr und länger ein, bevor sie Bereitstellungszinsen berechnen. Andere verlangen sie schon ab dem dritten Monat nach der Darlehenszusage. Im Modellfall kostet das bis zu 4 000 Euro extra.

Diese Kosten müssen Banken nicht in den Effektivzins einrechnen. Für die richtige Kreditentscheidung können sie aber den Ausschlag geben. Im Modellfall erhöhen sie den tatsächlichen Effektivzins des Kredits um bis zu einem Viertelprozentpunkt.

Finanzieren mit der KfW

Für Eigenheimfinanzierer ist es oft günstig, das Bankdarlehen mit einem Darlehen der staatlichen KfW-Förderbank zu kombinieren. Bis zu 30 Prozent der Gesamtkosten finanziert die KfW mit einem Darlehen aus ihrem Wohneigentumsprogramm. Dieses Darlehen vermitteln fast alle Banken.

Auf den ersten Blick sind die KfW-Zinsen oft nicht attraktiv. Im Januar etwa betrug der Effektivzins für das KfW-Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung 5,04 Prozent. Das war bestenfalls Durchschnitt. Trotzdem kann der KfW-Kredit die Finanzierung billiger machen. Denn einige Banken geben darauf einen Rabatt. Die Volksbank Münster und die ING Diba senken den KfW-Zins um 0,25 Prozentpunkte, DSL-Bank und Postbank/BHW um 0,15 Prozentpunkte.

Außerdem behandeln eine Reihe von Banken das KfW-Darlehen wie Eigenkapital, wenn sie die Konditionen für ihr eigenes Darlehen kalkulieren. Weil dadurch die Finanzierungssumme unter 60 Prozent des Immobilienwerts rutscht, bekommt der Kunde das Bankdarlehen zum Bestzins.

Kredit mit flexibler Rückzahlung

Wer ein Immobiliendarlehen aufnimmt, sollte auf ein Mindestmaß an Flexibilität achten. Denn niemand weiß zu Finanzierungsbeginn genau, wie sich seine Vermögens- und Einkommensverhältnisse in den nächsten 10 oder 20 Jahren entwickeln .

Banken haben dafür inzwischen ein breites Angebot. Das Recht auf jährliche Sondertilgungen von bis zu 5 Prozent der Kreditsumme im Jahr gehört schon zu einem Standardkredit. Ein Viertel der Institute in unserem Test lassen sogar Sondertilgungen bis zu 10 Prozent im Jahr zu, ohne den Kunden extra zur Kasse zu bitten.

Noch flexibler sind Kredite mit Ratenwechsel, die fast drei Viertel der Institute im Test anbieten. Im Modellfall 3 (siehe Tabelle) kann der Kunde den Tilgungssatz während der Zinsbindung mindestens zweimal ändern und zwischen 1 und 5 Prozent der Kreditsumme neu festlegen.

Solche Darlehen sind vor allem für junge Familien attraktiv. Damit können sie ihre Rate anpassen, wenn beispielsweise ein Elternteil nach der Geburt eines Kindes eine Babypause einlegt und später wieder in den Beruf einsteigt.

Enttäuschend ist, dass es für den Modellfall mit flexibler Rate kaum attraktive Riester-Darlehen gibt. Nur das Riester-Darlehen der LBS Ost kam wenigstens in die Nähe der günstigsten Darlehen ohne Förderung.

Finanzierung voll auf Pump

Ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten – das ist eine solide Basis für den Bau oder Kauf der eigenen vier Wände. Wenn das Einkommen stimmt, sind viele Banken aber auch bereit, den vollen Kaufpreis zu finanzieren – eventuell auch noch die Nebenkosten und eine neue Einbauküche.

Solche Vollfinanzierungen bergen erhebliche Risiken. Die Kreditraten sind hoch. Und falls der Eigentümer sein Haus nach einigen Jahren verkaufen muss, ist die Gefahr groß, dass er danach vor einem Schuldenberg steht, weil der Verkaufserlös nicht zur Kreditrückzahlung reicht.

Eine Vollfinanzierung ist daher allenfalls für Kreditnehmer mit hohem und sicherem Einkommen geeignet. Sie müssen mit happigen Risikozuschlägen rechnen. Viele Banken haben ihre Zuschläge für Kredite, die 80 Prozent des Immobilienwerts übersteigen, kräftig erhöht. Die Münchner Hypothekenbank etwa hat gegenüber ihrer Topkondition Aufschläge bis zu 1,70 Prozentpunkten.

Das ist extrem. Doch im Modellfall 4 (siehe Tabelle) war auch der durchschnittliche Effektivzins von 5,64 Prozent für den Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung hoch.

Günstige Angebote gibt es aber auch in dieser Variante. Die Commerzbank sowie einige Volksbanken und Sparkassen boten den gleichen Kredit zu einem Effektivzins unter 5 Prozent an.

Mit oder ohne Riester?

Was ist günstiger: Ein herkömmliches Darlehen oder ein Riester-Vertrag? Eine klare Antwort gibt unser Test leider nicht.

Die Riester-Förderung fällt je nach Einkommen, Familienstand, Kinderzahl und Finanzierung unterschiedlich hoch aus. Und je nach Kreditwunsch ist der Zinssatz für ein Riester-Darlehen mal deutlich höher, mal nur geringfügig höher als für ein nicht gefördertes Darlehen.

Eine grobe Faustregel lässt sich aber aufstellen: Ist das Riester-Darlehen nicht mehr als einen Viertelprozentpunkt teurer, ist der Riester-Finanzierer unterm Strich noch klar im Vorteil. Ab einem Zinsabstand von etwa einem halben Prozent schlägt die Bilanz jedoch um: Die Förderung geht dann größtenteils oder sogar komplett durch die höheren Zinsen wieder drauf.

Alle Ergebnisse zu den Modellfällen gibt es kostenlos unter www.test.de/immobilienkredite.

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