Eigenheimfinanzierung: Feste Raten bis zum Schluss

Eigenheimfinanzierung Test

Bettina und Guido Seebeck wollen ­möglichst kein Risiko eingehen, wenn sie ihre Wohnung finanzieren. Sie interessieren sich daher auch für Kombikredite der Bausparkassen.

Bausparkassen bieten Kombikredite mit Bau­sparverträgen zu festen Zinsen und konstanten Raten für die gesamte Laufzeit. Doch nur wenige Angebote sind günstig.

Mit der Konstantfinanzierung einer Bausparkasse gehen Baufinanzierer auf Nummer Sicher: Sie zahlen garantiert feste Zinsen für die gesamte Laufzeit von beispielsweise 20 oder 30 Jahren. Ihre Monatsrate bleibt stets gleich hoch, bis sie die Schulden komplett zurückgezahlt haben.

Damit bieten Bausparkassen eine höhere Zinssicherheit als Banken, die feste Zinsen meist nur bis zu 15, längstens bis zu 20 ­Jahren anbieten. Trotzdem scheinen die Bausparkassen günstiger zu sein als Banken. Selbst für Laufzeiten von mehr als 20 Jahren werben viele Kassen mit fantastisch niedrigen Effektivzinsen um 4 Prozent.

Die Wirklichkeit sieht weniger gut aus. Finanztest hat aktuelle Bausparangebote mit konstanter Rate untersucht. Unser Test zeigt: Die meisten Bausparangebote sind viel teurer, als die Bausparkassen angeben. Nur wenige machen wirklich günstige Angebote.

Komplizierte Kombination

Die Tücke steckt im Detail. Denn die Kreditmodelle der Bausparkassen sind eine komplizierte Kombination aus zwei Verträgen: einem Vorausdarlehen und einem neuen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme in Höhe des Darlehensbetrags.

Für das Vorausdarlehen zahlt der Kreditnehmer nur Zinsen. Statt es zu tilgen, spart er den Bausparvertrag einige Jahre lang bis zur Zuteilung an. Dann löst er das Vorausdarlehen mit der Bausparsumme – seinem angesparten Guthaben und einem Bauspardarlehen – ab. Danach zahlt er noch die Raten für das Bauspardarlehen.

Der Zinssatz für das Vorausdarlehen ist bis zur Zuteilung des Bausparvertrags festgeschrieben. Da auch der Zinssatz für das Bauspardarlehen feststeht, ist jedes Zinsrisiko ausgeschaltet.

Das Besondere an den Konstantmodellen: Vorausdarlehen und Bausparvertrag sind so aufeinander abgestimmt, dass die monatliche Rate vor und nach der Zuteilung des Bausparvertrags gleich hoch ist.

Die Konstruktion der Konstantmodelle ist kompliziert. Das Ergebnis ist einfach: Der Kunde bekommt einen Kredit in Höhe von beispielsweise 100 000 Euro. Dafür zahlt er etwa beim BHW 18 Jahre und 2 Monate lang eine monatliche Rate in Höhe von 700 Euro (Stand: 23. Februar). Genauso übersichtlich sind unterm Strich auch die Kombikredite der übrigen Bausparkassen.

Effektive Tricks

Tückisch wird die Kombination durch die irreführenden Zinsangaben der Bausparkassen. Statt den Effektivzins der gesamten Kreditkombination zu nennen, geben die meisten Kassen zwei Zinssätze an: den ­Effektivzins des Vorausdarlehens und den Effektivzins des späteren Bausparkredits.

„Effektiv“ ist dabei aber nur der Trick: Die Zinssätze enthalten weder die regelmäßigen Sparraten noch die bei einigen Bausparkassen nötige Soforteinzahlung auf den Bausparvertrag. Nicht einmal die volle Abschlussgebühr für den Bausparvertrag ist berücksichtigt. Das erlaubt den Bausparkassen, selbst für teure Angebote mit traumhaften Zinsen hausieren zu gehen.

So gibt das BHW für seine Konstantfinanzierung mit gut 18 Jahren Laufzeit einen Effektivzins von 4,61 Prozent für den Vorauskredit und nur 3,57 Prozent für das anschließende Bauspardarlehen an.

Inklusive aller Kosten für den Bausparvertrag beträgt der Effektivzins für den Kombikredit jedoch 5,14 Prozent. Damit ist das Angebot teuer. Zur gleichen Zeit gab es Bankkredite mit 20 Jahren Zinsbindung zu einem Effektivzins von durchschnittlich 4,80 bis 4,90 Prozent, bei Internetvermittlern schon ab 4,50 Prozent.

Das Versteckspiel hat System. Von den 13 Bausparkassen im Test geben nur die Debeka, die Huk-Coburg und die Quelle Bausparkasse den echten Effektivzins für ihre Kombikredite an. Die Allianz Dres­dner und die Deutsche Bausparkasse Badenia wollen ihn nicht einmal auf Nachfrage des Kunden nennen.

Nur selten günstig

Rechnet man alle Kosten der Bausparfinanzierung in den Effektivzins ein, sind die Angebote längst nicht mehr so günstig.

Fast alle Ende Februar angebotenen Kombikredite mit 15 bis 20 Jahren Laufzeit waren im Vergleich zu einem normalen Bankkredit teuer oder allenfalls durchschnittlich. Nur die LBS Bayern macht mit einem Effektivzins von 4,70 Prozent für eine knapp 20-jährige Laufzeit ein relativ günstiges Angebot.

Mit längerer Laufzeit werden die Kombikredite allerdings attraktiver. Denn während Kredite der Banken umso teurer werden, je länger die Zinsbindung ist, zahlen Bausparkunden für eine Laufzeit bis zu 30 Jahren oft keinen höheren Zinssatz als für eine Laufzeit von 15 oder 20 Jahren.

Die Kombikredite der günstigsten Bausparkassen gab es daher mit einer Laufzeit von 25 Jahren und länger immer noch zu Effektivzinsen unter 5 Prozent. Für Kreditnehmer, die kein Zinsrisiko eingehen wollen und die sich keine schnellere Tilgung leisten können, sind solche Angebote eine echte Alternative zur Bank.

Ein direkter Vergleich mit einem Bankdarlehen ist bei so langer Laufzeit nicht möglich. Kreditnehmer sollten aber darauf achten, dass sie die Zinssicherheit der Bausparfinanzierung nicht zu teuer bezahlen.

Ein Bankdarlehen mit 20 Jahren Zinsbindung birgt zwar ein Zinsrisiko. Es ist aber gering, weil in dieser Zeit schon ein großer Teil der Schulden getilgt ist.

Ein Bausparangebot mit 25 Jahren Laufzeit sollte daher nicht mehr als 0,10 Prozentpunkte teurer sein als ein Bankdarlehen mit 20 Jahren Zinsbindung. Bei 30 Jahren Laufzeit darf der Zinsaufschlag maximal 0,25 Prozentpunkte betragen.

Pluspunkte für Bausparer

Beim Vergleich zwischen Bauspar- und Bankfinanzierung spielen allerdings nicht nur die Zinssätze eine Rolle. Denn mitunter können Bausparkassen mit Zusatzvorteilen punkten:

  • Kombikredite gibt es bei vielen Bausparkassen schon ab 5 000 oder 10 000 Euro ohne den bei Banken üblichen Kleinsummenzuschlag. Das kann ein wichtiger Vorteil etwa bei der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen sein.
  • Spätestens nach der Zuteilung des Bausparvertrags können Bausparer beliebig hohe Sondertilgungen leisten. Eine Reihe von Bausparkassen erlaubt auch Sonderzahlungen während der Sparphase.
  • Bausparer mit einem zu versteuernden Einkommen bis zu 25 600 Euro (Ehepaare 51 200 Euro) erhalten eine Wohnungsbauprämie bis zu 45 Euro (Ehepaare bis zu 90 Euro) im Jahr. Dadurch wird der Kombikredit etwas günstiger. Ob es die Prämien dauerhaft gibt, ist aber unsicher.

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