Eigenheimfinanzierung Test

Nicht einmal 4 Prozent verlangen die günstigsten Banken jetzt fürs Baugeld. So billig kamen Bauherren und Hauskäufer noch nie an einen Kredit. Doch ein niedriger Zins allein reicht nicht. Kreditnehmer sollten ihn sich auch für lange Zeit sichern und ihre Schulden zügig zurückzahlen.

Ihre Traumwohnung haben sie schon gefunden: Anfang Februar sind Bettina und Guido Seebeck mit ihren Zwillingen in ihre neue Wohnung in einem frisch sanierten Altbau in Berlin-Mitte gezogen. Das Haus steht in einer ruhigen Wohnstraße, etwas abseits des Touristenrummels, und doch mittendrin in der City. Vom Schlafzimmer bietet sich ihnen ein imposanter Blick auf den Fernsehturm am Alexanderplatz.

Eingezogen sind die vier als Mieter. Doch vielleicht sind sie bald Eigentümer. Denn die Genossenschaft, der das Haus gehört, hat den Mietern angeboten, ihre Wohnungen zu kaufen. Zwei befreundete Familien haben den Kaufvertrag schon unterschrieben.

Bettina und Guido Seebeck wägen ab. Gegen den Kauf spricht: Die jetzige Miete ist sehr günstig. Ihre monatliche Belastung wäre nach dem Kauf ein gutes Stück höher als heute. Nur mit mehr Eigenkapital sähe die Rechnung besser aus.

Auf der anderen Seite: Leisten könnten sie sich den Kauf schon. Bettina Seebeck hat eine feste Stelle als Pressereferentin, Guido Seebeck ist selbstständiger Spezialist für Internetanwendungen. Das Einkommen der beiden würde reichen, um die Kreditraten und die Nebenkosten für die Wohnung zu zahlen.

Für seine Altersvorsorge muss Guido Seebeck ohnehin noch etwas tun. Warum nicht jetzt Geld in die eigenen vier Wände investieren, um später mietfrei zu wohnen?

Wenn sie in diesem Jahr kaufen, sichern sie sich zudem noch die Eigenheimzulage. Sie bekämen im Laufe von acht Jahren 22 800 Euro Grund- und Kinderzulagen vom Staat.

Und die Zinsen für Immobilienkredite sind gerade traumhaft niedrig.

Damit könnte es ebenso wie mit der Eigenheimzulage bald vorbei sein. Zögern sie zu lange, haben sie vielleicht die beste Gelegenheit für den Wohnungskauf verpasst.

Zinsen im Keller

Eigenheimfinanzierung Test

Die niedrigen Zinsen machen es möglich, schnell zu tilgen. Die Grafik zeigt, wie die Restschuld für einen 100 000-Euro-Kredit mit 4,5 Prozent Zinsen sinkt. Eine Anfangstilgung von 1 Prozent ist zu wenig. Es dauert 38 Jahre, bis die Schulden bezahlt sind.

Die Rahmenbedingungen sind zurzeit ideal, um ein Eigenheim zu kaufen oder zu bauen. Die Zinsen sind niedrig, die Immobilienpreise sind gesunken und noch gibt es die staatliche Förderung.

Die günstigen Direktbanken und Vermittlungs-Gesellschaften bieten Hypothekendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung zu einem Effektivzins unter 4 Prozent an. Und selbst für eine Hausfinanzierung mit festen Zinsen für sogar 20 oder 25 Jahre müssen Bauherren und Wohnungskäufer keine 5 Prozent Zinsen mehr berappen.

Kaufen statt mieten

Eigenheimfinanzierung Test

Auch bei der Finanzierung lohnt es sich, auf Details zu achten und die einzelnen Kreditbausteine genau aufeinander abzustimmen.

Mit einem soliden Grundstock an Eigenkapital müssen viele für die eigenen vier Wände nicht einmal viel mehr ausgeben als für die Miete.

Eine Familie mit zwei Kindern, die derzeit monatlich 800 Euro Kaltmiete zahlt, könnte damit beispielsweise auch die Raten für einen Kredit in Höhe von 160 000 Euro bestreiten.

Rund 20 000 Euro Zusatzdarlehen bringt ihnen die staatliche Förderung. Denn Zins und Tilgung dafür können sie komplett aus der Eigenheimzulage zahlen.

Hat die Familie 60 000 Euro Eigenkapital, könnte sie mit Nebenkosten 240 000 Euro für die eigenen vier Wände ausgeben, ohne dass sich ihre monatlichen Ausgaben deutlich erhöhen. Nur Instandhaltungs- und Verwaltungskosten von etwa 100 bis 150 Euro im Monat, die sie als Mieter nicht zahlen müssen, kommen noch dazu.

Nach und nach würde die Familie Vermögen aufbauen, indem sie den Kredit tilgt. Sie hätte Ruhe vor Mieterhöhungen und könnte ihre Wohnung nun ganz nach ihren Wünschen gestalten.

Ohne Eigenkapital geht nichts

Ein Kinderspiel ist die Finanzierung aber auch im Zinstal nicht. So benötigen Käufer in der Regel ein Eigenkapital von mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises – dazu noch Geld für Notar, Grundbuchamt und eventuell für den Makler.

Die meisten Banken geben nur Darlehen bis zu 70 oder 80 Prozent des Kaufpreises. Ein höherer Kreditanteil ist allenfalls gegen einen Zinsaufschlag oder zusätzliche Sicherheiten möglich.

Neben dem Eigenkapital muss auch das Einkommen stimmen. Es muss reichen, um die Raten für den Kredit und die laufenden Nebenkosten fürs Eigenheim zu zahlen – und zwar auf Dauer.

Mit der Eigenheimzulage ist es nach acht Jahren vorbei. Und der Zinssatz fürs Darlehen steht nur bis zum Ende der ersten Zinsbindung fest. Der Anschlusskredit kann viel teurer werden. Damit die Raten nicht unbezahlbar werden, sollten Kreditnehmer bis dahin einen guten Teil ihrer Schulden zurückzahlen.

Niedrige Rate – hohes Risiko

Ein klassischer Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung und 1 Prozent Anfangstilgung reicht nicht. Das zeigt unser Beispiel:

So ein Darlehen über 160 000 Euro gibt es bei einem Zinssatz von 4 Prozent schon für eine Monatsrate von nur 667 Euro. Die verlockende Rate hat einen hohen Preis: Bis die Schulden getilgt sind, dauert es länger als 40 Jahre – wenn der Anschlusskredit nach zehn Jahren nicht teurer wird.

Wahrscheinlicher ist, dass die Zinsen steigen. Dann ist der Ratenschock programmiert. Denn durch die Minitilgung beträgt die Restschuld nach zehn Jahren noch 140 370 Euro. Kostet der Anschlusskredit 8 Prozent, katapultiert das die Monatsrate auf 1 200 Euro. Das wird der Kunde womöglich nicht zahlen können.

Tilgung aufstocken

Auf solche Zitterpartien sollte sich niemand einlassen. Viel wichtiger als eine niedrige Anfangsrate ist eine langfristig kalkulierbare und tragbare Belastung.

Das beste Rezept dafür ist zurzeit die Kombination einer höheren Tilgung mit einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren.

Eine solide Alternative zur Risikofinanzierung von oben könnte zum Beispiel so aussehen: Die Familie nimmt den 160 000-Euro-Kredit mit 15 Jahren Zinsbindung auf und vereinbart eine Tilgung von 1,7 Prozent. Der Kredit ist mit 4,3 Prozent etwas teurer als in der Zehn-Jahres-Variante. Die Monatsrate beträgt jetzt 800 Euro statt 667 Euro.

Umsonst gibt es die höhere Sicherheit ­also nicht. Doch solange die Familie 800 Euro monatlich zahlen kann, dürfte kaum etwas schief gehen. Nach 15 Jahren hat sie schon so viel getilgt, dass sie nur noch einen Anschlusskredit in Höhe von 102 830 Euro benötigt.

Die jährliche Tilgung hat sich bis dahin von anfangs 1,7 Prozent auf 5 Prozent der Restschuld erhöht. Das bringt der Familie viel Spielraum. Wenn die Zinsen stark gestiegen sind, kann sie beim Anschlusskredit den Tilgungssatz verringern und dafür eine längere Laufzeit in Kauf nehmen.

Bei einem Zinsanstieg auf 8 Prozent würde dann sogar die alte Rate von 800 Euro noch reichen, um den Kredit weiter bedienen zu können.

Geringe Zinsaufschläge

Für eine lange Zinsbindung sprechen derzeit auch die ungewöhnlich geringen Aufschläge für längere Laufzeiten: Der Zinssatz für Kredite mit 15 Jahren Zinsbindung liegt im Schnitt nur 0,3 bis 0,4 Prozentpunkte über dem für ein 10-Jahres-Darlehen. Für Kredite mit 20 Jahren Zinsbindung beträgt der Aufschlag nur 0,6 Prozentpunkte (siehe Tabelle: Preis der Sicherheit). Die Zinsaufschläge sind nur halb so hoch wie vor wenigen Jahren.

Mit einem Langläufer gehen Kunden nicht nur auf Nummer Sicher. Sie haben auch gute Chancen, auf Dauer zu sparen.

Vergleichsrechnungen von Finanztest zeigen: Wer heute einen Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung abschließt, zahlt zwar anfangs weniger Zinsen als für ein 15- oder 20-Jahres-Darlehen. Doch schon wenn der Anschlusskredit um zirka 1,5 bis 2 Prozentpunkte teurer wird als heute, schmilzt der Zinsvorteil komplett dahin (siehe Tabelle: 15 oder 10 Jahre?). Steigen die Zinsen höher, ist die längere Zinsbindung unterm Strich günstiger.

Darüber hinaus bieten Kredite mit sehr langer Zinsbindung nach zehn Jahren eine flexible Ausstiegsmöglichkeit. Sind zehn Jahre vorüber, kann der Kreditnehmer jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen und den Kredit zurückzahlen.

Er kann dann zum Beispiel problemlos eine günstige Gelegenheit zur Umschuldung nutzen, ohne der Bank eine Entschädigung zahlen zu müssen. Die Bank bleibt dagegen während der gesamten Zinsbindung an den Zinssatz gebunden.

Die richtige Mischung

Eine lange Zinsbindung und eine Tilgung von mindestens 1,5 bis 2 Prozent ist das Grundrezept für eine gute Finanzierung in der Niedrigzinsphase. Mit weiteren Zutaten kann sie sogar perfekt werden.

Eigenheimfinanzierer sind zum Beispiel gut beraten, staatliche Fördermittel in ihre Finanzierung einzubauen. Sie sollten sich auch die Möglichkeit offen halten, neben den festen Kreditraten auch einmal eine Sonderzahlung zu leisten, um die Schulden schneller loszuwerden.

Welche Zutaten sinnvoll sind, was sie kosten und welche Banken sie anbieten, erläutern wir ausführlich.

Bettina und Guido Seebeck haben sich noch nicht entschieden, ob sie ihre Wohnung kaufen. Erste Kreditangebote haben sie aber schon eingeholt. Eine Bausparkasse hat ihnen sogar schon den Kreditvertrag geschickt. Doch das Bausparangebot ist noch nicht genau auf sie zugeschnitten und es ist relativ teuer.

Die richtige Wohnung haben sie schon. Für die optimale Finanzierung müssen sie noch weitere Angebote einholen.

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