Eigenheimfinanzierung: Kredit nach Maß

Eigenheimfinanzierung Test

Bettina und Guido Seebeck haben sich erste Kreditangebote eingeholt. Doch mit den Konditionen sind sie nicht zufrieden. Jetzt wollen sie versuchen, ihre Finanzierung ­günstiger übers Internet zu bekommen.

Bauherren sparen viel Geld, wenn sie Bankkredite mit Förderdarlehen kombinieren, zwischendurch auch mal mehr zahlen als ihre Rate sowie Zinsrabatte nutzen.

Eine bessere Gelegenheit, mit wenig Aufwand viel Geld zu sparen, gibt es kaum: Wer Kreditangebote vergleicht und über die Konditionen verhandelt, spart oft Zinsen in fünfstelliger Höhe.

Meist geht es um wenige Zehntel Prozentpunkte. Doch die haben es bei hohen Krediten und langen Laufzeiten in sich.

Nehmen wir zwei Angebote für einen 200 000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung. Der Zins unterscheidet sich um 0,5 Prozentpunkte. Schließt der Kunde den Vertrag mit der günstigen Bank ab, hat er nach 20 Jahren bis zu 28 000 Euro Schulden weniger als bei der teuren Bank ­­­– bei gleicher monatlicher Belastung.

Der genaue Zinsvergleich ist allerdings erst der letzte Schritt auf dem Weg zur günstigen Finanzierung. Zuerst kommt es darauf an, ein Finanzierungskonzept zu erstellen, das auf den Bedarf des angehenden Hausbesitzers zugeschnitten ist.

Ein einfaches Standarddarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung und 1 oder 2 Prozent Tilgung ist selten die beste Lösung.

Eine maßgeschneiderte Finanzierung enthält in der Regel auch die Möglichkeit, zwischendurch mal mehr abzuzahlen als die monatliche Rate – Sondertilgung heißt das. Für besonders finanzstarke Kunden gibt es sogar spezielle Schnelltilgerdarlehen mit Zinsrabatt.

Wir haben in unserem großen Test deshalb nicht nur die Standardkonditionen von Banken und Kreditvermittlern ermittelt, sondern auch nach Sonderausstattungen und Zusatzangeboten gefragt.

Viele Institute, darunter auch besonders günstige Direktbanken und Internetvermittler, bieten heute eine breite Palette sinnvoller Kreditvarianten an. Wer sie optimal nutzt, kann allein schon durch den richtigen Finanzierungsaufbau viel Geld sparen.

Flexibel tilgen

Bei Standardkrediten sind Sondertilgungen während der Zinsbindung ausgeschlossen. Doch fast alle Banken bieten auch eine Kreditvariante mit einem Recht auf begrenzte Sonderzahlungen an. Die Unterschiede sind allerdings groß.

Während der Kunde bei vielen Instituten ohne Mehrkosten jährlich 5 oder sogar 10 Prozent der Kreditsumme zusätzlich tilgen darf, kassieren andere einen Zinsaufschlag von 0,03 bis 0,27 Prozentpunkten.

Mitunter sind Sondertilgungen auch auf maximal 20 Prozent der Kreditsumme innerhalb der Zinsbindung begrenzt, nur zu einem bestimmten Termin im Jahr möglich oder an eine Mindesthöhe von beispielsweise 2 500 Euro gebunden.

Für Bettina und Guido Seebeck lohnt es, auf solche Unterschiede zu achten. Falls sie ihre Wohnung kaufen, ist für sie eine flexible Tilgung besonders wichtig. Denn als Selbstständiger kann Guido Seebeck seine künftigen Einnahmen nicht sicher kalkulieren.

Am besten hält er seine festen Kreditverpflichtungen eher niedrig, nutzt aber jede Möglichkeit, um die Schulden schneller abzubauen, wenn sein Geschäft gut läuft.

Sparen mit der KfW

Für viele Kunden ist es sinnvoll, nicht ein einziges Darlehen über die gesamte Summe bei ihrer Bank aufzunehmen, sondern auch ein Teildarlehen der staatlichen KfW-Förderbank zu nutzen. Das wäre auch für Bettina und Guido Seebeck ein wichtiger Finanzierungsbaustein.

Wie jeder Bauherr oder Käufer einer selbst genutzten Immobilie können sie für bis zu 30 Prozent der Kosten ihres Eigenheims ein Darlehen aus dem KfW-Wohneigentumsprogramm erhalten. Der Zinssatz liegt im Schnitt etwa um 0,25 Prozentpunkte unter dem Zinssatz eines vergleichbaren Bankkredits. Dieses Darlehen vermittelt die eigene Bank.

Je nach Kreditinstitut bringt das KfW-Darlehen noch einen zusätzlichen Zinsvorteil von einigen Tausend Euro beim ergänzenden Bankdarlehen. Denn mit dem Förderkredit benötigen Baufinanzierer in der Regel nur noch ein Bankdarlehen unter 60 Prozent des Beleihungswerts der Immobilie. Etwa 40 Prozent der Institute in unserem Test verzichten in diesem Fall auf den für 80- oder 90-Prozent-Finanzierungen üblichen Zinsaufschlag von 0,10 bis 0,30 Prozentpunkten.

Eine knappe Mehrheit der Banken rechnen den KfW-Kredit dagegen voll in die Beleihungsgrenze für ihr eigenes Darlehen ein. Liegt die Kreditsumme mit dem KfW-Darlehen zusammen über 60 Prozent des Beleihungswerts, sind bei ihnen die Topkonditionen nicht mehr drin.

Mitunter sind Banken gar nicht bereit, die KfW-Kredite zu vermitteln. Das gilt vor allem für KfW-Kredite für Moder­nisierungs- und Energiesparmaßnahmen. Mehr als ein Drittel der Institute weigert sich, die günstigen Darlehen für Energiesparhäuser zu vermitteln. Das kann den Kunden teuer zu stehen kommen, auch wenn die Bank sonst günstig ist.

Eigenheimzulage einbauen

Neben einem KfW-Kredit lässt sich auch die Eigenheimzulage sinnvoll für die Finanzierung nutzen. Fast alle Banken bieten speziell auf die Förderung zugeschnittene Finanzierungsmodelle an.

Bettina und Guido Seebeck könnten zum Beispiel ein Zulagedarlehen in Höhe von etwa 20 000 Euro aufnehmen, für das sie selbst keinen Cent ausgeben müssen. Zins und Tilgung des Kredits zahlt das Finanzamt jährlich mit der Eigenheimzulage. Und nach acht Jahren ist dieser Teilkredit komplett getilgt. Knapp 40 Prozent der von Finanztest befragten Institute bieten diese Variante an.

Das Zulagedarlehen hat den gleichen ­Effekt, als hätten sie ein zusätzliches Eigenkapital von 20 000 Euro. Das beschert ­ihnen dauerhaft eine monatliche Entlastung von rund 100 Euro.

Allerdings ist die Eigenheimzulage in diesem Modell fest verplant. Wer nicht sicher ist, ob er die Zulage vielleicht doch als Reserve braucht, sollte daher besser das Recht auf Sondertilgungen in Höhe der Eigenheimzulage vereinbaren.

Der Kreditnehmer kann dann jedes Jahr neu entscheiden, ob er die Zulage zur Tilgung einsetzt oder nicht. Immerhin fast die Hälfte der befragten Banken bietet diese Option ohne Zinsaufschlag an.

Zinsvorteil für Schnelltilger

Ganz unterschiedliche Angebote machen die Banken auch Kunden, die ihren Kredit schnell abzahlen können. Vor allem bei regionalen Banken spielt es für den Zinssatz keine Rolle, ob der Kreditnehmer eine Anfangstilgung von 1,  3 oder 5 Prozent wählt. Die Mehrzahl der Institute belohnt dagegen eine hohe Tilgung mit einem Zinsrabatt bis zu 0,3 Prozentpunkten im Vergleich zum Kredit mit 1 Prozent Tilgung.

Durch eine hohe Tilgung können Banken das für die Kreditvergabe nötige Geld günstiger am Kapitalmarkt besorgen. Diesen Vorteil geben einige Institute ganz oder teilweise an den Kunden weiter. Andere Banken nutzen ihn lediglich dazu, um ihre Gewinnspanne zu erhöhen.

Vergleichen mit System

Erst das richtige Finanzierungskonzept, dann die Suche nach dem günstigsten Kredit – in dieser Reihenfolge sollten Baufinanzierer vorgehen.

Wenn die Eckdaten der Finanzierung erst einmal stehen, sind verschiedene Angebote leicht zu vergleichen. Der Kreditnehmer gibt den Banken die Bausteine der Finanzierung, die Zinsbindung und die maximale Ratenhöhe fest vor. Dann braucht er nur noch auf einen günstigen Effektivzins und möglichst niedrige ­Nebenkosten zu achten, um das beste ­Angebot zu finden.

Kunden sollten nicht vergessen: Das erste Angebot der Bank ist meist noch nicht das letzte Wort. Ein oder zwei Zehntel Zinsnachlass sind häufig noch drin – vor allem, wenn der Kunde ein besseres Konkurrenzangebot vorlegt.

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